广州土拍双箭齐发：琶洲4.1万/㎡改善盘+南浦1.2万/㎡刚需盘

广州土拍市场，又有大戏上演！

5月29日，广州挂牌出让两宗住宅用地，分别是琶洲中二区AH041208地块与番禺洛浦BA0206303地块，一宗位于“数字经济核心引擎”琶洲，起拍价高达4.15万/㎡，另一宗则来自南浦岛近14年未上新宅地的“久旱之地”。两宗地将于6月29日限时竞价。

这两宗地同日挂牌，像是一场 “高端市场”与“刚需市场”的并行精准投放。琶洲地块走的是“高总价、高单价、高端改善”路径，洛浦地块走的是“低门槛、破空白、刚需唤醒”路径。

两宗地有一个共同线索：都做了“瘦身”，用更小的体量、更优的产品定位，精准匹配当前市场中最活跃的购买力。在开发商整体趋向“小地块、快周转、降风险”的当下，这两宗地不仅是土地市场的“风向标”，更将是检验广州不同层级新房需求成色的关键试金石。

琶洲中二区AH041208地块

地块地处琶洲中二区，北侧是新港东路，西侧是会展世界城，东侧是琶洲丽舍，南侧是六中珠江中学，距离地铁8号线、4号线换乘站——万胜围地铁站不到300米，位置优越。

图源：广州公共资源交易中心

商业方面，保利广场、万胜广场、保利洲际酒店几乎是一路之隔，吃喝玩乐一站解决。教育方面，六中珠江中学、海珠第三实验小学、琶洲执信等也在步行范围内。

此外，地块北侧即抖音华南总部，加上唯品会、趣玩科技等企业总部云集，地块妥妥的“含着金钥匙”出生，未来购买力和配套支撑都在路上，完全不是“规划落地”而是“早已兑现”。

宗地面积20415㎡，计容建面22650㎡，起拍总价约9.4亿元，起拍楼面价约4.15万/㎡。

值得注意的是，这宗地在正式挂牌前完成了一次关键的控规调整：容积率从4.1大幅压至2.5，限高从100米降至80米，总建面从约4万㎡压缩至约2.2万㎡。

官方称其为“降容提质”，本质是将一宗高密度塔楼用地，调成了一宗更适合改善型小高层的低密地块。体量小但“精悍”，更适合快速开发、快周转。

琶洲新房极度稀缺，二手10万+撑场面

要知道，琶洲新房供应一直克制，近两年新盘屈指可数。目前周边在售标杆项目情况如下：

数据仅供参考，具体数据以项目实际销售为准

市场分析认为，在琶洲当前二手10万+的大环境下，4.15万/㎡的起拍价不算高，利润空间充裕。产品大概率定位为改善型小高层，直接承接琶洲、金融城溢出的高端购买力，保利天奕五一单盘成交36套的火热就是最好的佐证。

番禺洛浦BA0206303地块

地块紧邻2号线南浦站，岛内还有22号线南浦西站，可一线直达白鹅潭。

商业方面，地块旁即南浦里广场，南浦岛人气最旺的商业体。

而教育方面，地块已单独规划42班九年制学校用地（18班小学+24班初中），据多个渠道消息，学校品牌有望引入番禺本土教育“王者”——仲元学校。仲元之于番禺，相当于华附之于广州，“名校预期”一旦落地，将是最大的王牌附加值。（具体消息以实际公布为准）

地块占地约2.2万㎡，总建面5.47万㎡，起拍总价6.6亿，起拍楼面价约1.21万元/㎡。

据了解，这宗地曾在2025年11月以16.62亿元总价首次挂牌，含配建42班九年制学校条件，开拍前一天紧急叫停。此次重新亮相：

• 学校配建条件被单独剥离（仍保留规划学校用地，紧邻地块但不计入出让条件）——大幅降低了房企的开发成本。

• 总建面从13.85万㎡腰斩至5.47万㎡，起拍价从16.62亿元降至6.64亿元，但楼面价12123元/㎡保持不变。

• 体量大幅压缩后，资金门槛显著降低，中小房企拿地能力被激活。

南浦岛新房断供多年，终于上新了

南浦岛是广州番禺北部成熟居住板块，丽江花园、广州碧桂园等大盘早已闻名。但这些项目大多建于上世纪90年代末至本世纪初，楼龄普遍在25至30年，产品设计与实用率明显落后于新房。

如果说琶洲地块是“面子”，洛浦地块就是“里子”。这块地被市场称为“广州最憋屈的板块”，因为番禺洛浦街（南浦岛）已长达14至30年没有新增宅地，楼龄大部分在25至30年的“丽江花园”“广州碧桂园”等大盘占据了几乎整个岛，新品供应一片空白。如今地块起拍楼面价约1.21万/㎡，总建面压缩至仅5.47万㎡，由于完全剔除了新建学校的配建负担，中小房企也有了入局空间。

市场消息称绿城、龙湖、保利等房企均对本地块表示兴趣。若由一线品牌房企摘得，板块的价值标签将被彻底改写；如由中小型房企底价入手，则产品大概率定位为“高性价比刚需盘”，对周边二手房的流动性冲击更大。

土地出让的核心身份变成

“好房子的标准执行者”

两宗地的出让公告中均直接写入了“本地块须按广州市‘好房子’建设的相关规定和标准执行”的严格条款。而这不是孤例，广州已在白云新城、马场一期、中山八路等7个出让地块中落实“好房子”标准捆绑。

此外，“好房子28条”政策中对土地出让的核心要求还涵盖了“职住交服”的用地布局前置管控；以及容积率的精细压缩——琶洲地块从4.1降至2.5、中山八路地块容积率控制在2.2并限高100米等。还有一个重要的隐性条件：所有“小而美”宅地均须配建养老、托幼、绿化等公共服务设施才可上市交易，实打实地提升了开发成本。

同时，对于购房者，这两宗地的信号也十分明确：当供需趋于平衡、土地供应精研提质、买家心态修复三个条件同时具备，2026年下半年的广州市场或许将迎来一轮贯穿“金九银十”的有力复苏期。

来源：广州公共资源交易中心

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。

小编微信丨fangcnet2020

目前已有超万人加入房导俱乐部群，欢迎扫码，申请通过即进群！

1场圆桌，权威解读！为何万人预约，争睹这2公里超级珠江？

一场发布会，刷新一座城的岛居世界观

城市客厅大咖说｜大手笔投入！临空经济宜居“新风口”来了