广东
我是紫沐，这是我第489篇日记。
广州官宣下场收房，叠加商转公正式落地，关心的粉丝很多。
碍于某些原因，很久没写过市场分析，这次试着再聊聊。
有些人觉得，这是房价彻底筑底、准备反转的信号。
但我觉得有点过于乐观。
广州亲自下场收房，听起来很美，但落地难题很多。
比如最绕不开的定价问题。
评估+协商的定价模式，不确定性太大。
评估价过低，收房就是笑话。
如果要打八折才能收，那为啥不直接降价卖，还能自行决定要不要换新。
而评估价过高，能实现当然是好事。
相当于操盘手花大价钱，把房价/租金下跌的风险给揽到自己身上。
但赚钱、稳定、无门槛，注定是不可能三角，做梦之前，先问一下自己有没有这能量。
至于协商，就避免不了谁来谈，谁拍板的问题。
这里面涉及的寻租空间和灰色地带，不需要多赘述。
所以表面上，广州下场收房，对楼市利好巨大。
能恢复供需平衡，还能打通置换链条，激活土拍和财政。
但实际上，真正能收储的房子可能没几套。
价格低业主不肯出；价格高财政扛不住。
以上海的能量，下场收房也就收了几百套就偃旗息鼓。
广州的财力和执行力，对比上海如何？
所以下场收房的情绪价值，远大于实际价值。
因为大家普遍认为，操盘手只有在房价到底的时候才会出手。
所以当操盘手说要出手的时候，大家就会觉得房价到底了。
给大家买房的信心，就是情绪价值的意义。
至于商贷转公积金贷，实测效果也不尽人意，主要还是评估价的问题。
房价跌了几年，重新评估后的价格，很多都抵不上未结清部分。
相当于想转贷省点钱，需要先掏几十万出来做结清，左右脑互搏了。
所以商转公的红利，也没想象的那么丰厚。
说白了，楼市调整到今天，真正有杀伤力的工具，早就该出尽出。
现在才拿出来的，能提供点情绪价值就已经很不错。
虽然说情绪价值也是价值，虽然说信心就是黄金。
但房价想真正完成筑底和反转，终究还得靠经济。
兜里有钱，信心自然会回来。
但这两波利好，也不是毫无意义。
它能在小阳春热度逐渐消退的时候，把能量维持起来。
只要房价能继续稳住，撑到产业和经济回暖，一切就还有希望。
但经济回暖不会这么快的，所以别被带节奏。
做决定还是要回归自身，有没有实际需求，资金情况是否稳定。
别担心会踏空，今年楼市的主要任务，依然是止跌回稳。
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