北京四环内最大商业更新体，如何从存量难题变身为城市新地标？

在中国“硅谷”中关村的核心地带，一座总商业体量12万平方米的大型城市更新项目——中关村ART PARK大融城，于2025年5月、12月分阶段开业。项目前身是开业近20年的中关村广场，如今以“独栋盒子+主题街区+城市公园”的全新形态全面亮相，成为北京首座大型POD项目、四环内规模最大的城市更新商业体。

西区2025年5月开业以来人气爆棚，大众点评持续霸榜海淀区购物中心热门榜首位。12月东区正式开业后三日客流突破50万人次，登顶大众点评商场热门榜海淀TOP1、北京TOP2，以及抖音直播北京团购榜第一、全国百货商超榜第三，场内更诞生了alexanderwang、3.1 Phillip Lim、NBA ATELIER等21家全国销售冠军、29家北京销冠及8家华北销冠品牌。项目汇聚300+全新品牌，引入百余家首店和特色门店，整体出租率高达99%，让这个承载城市记忆的老商圈重新焕发新生。

中关村ART PARK大融城鸟瞰图 ©网络

在竞争激烈、增长放缓的北京商业市场，这样的成绩已经足以被称为现象级。项目也因此获得第四届“北京城市更新最佳实践”奖项，成为近年来北京最受关注的城市更新案例之一。

但如果把时间拨回两年前，几乎没有人会把这些成绩与这里联系在一起。在许多业内人士眼中，这是一块典型的存量资产难题，甚至被认为是“很难再被激活”的项目。

科技高地，为何困在商业低谷？

中关村西区——方圆3公里内集聚清华、北大等顶尖学府，驻扎着字节跳动、微软等头部科技企业，拥有超过30万高知办公人群。这里每平方米GDP产出在全国数一数二，但商业配套却长期滞后。更严重的是，碎片化的公共空间、断裂的城市慢行系统，让这个区域陷入了“人才来了，消费走了”的困境——下班后，科技精英们涌向三里屯、国贸甚至西单，中关村的夜晚安静而空旷。

中关村ART PARK大融城区位图 ©网络

RET睿意德作为该项目的名品招商代理，深度见证了中关村大融城从前期定位到品牌引入的全过程。并协助业主方光大安石成功扭转了区域长期存在的多重矛盾：

• 产业高度与商业密度的不匹配——科技产业的能级远超过商业配套的承载力，30万高知人群的消费力长期外溢至其他商圈。

• 创新速度与更新速度的断层——当周边的科技企业在以月为单位迭代产品时，商业空间的面貌却停留在二十年前。

• 客群跃迁与空间老化的错位——从电子城商户到创业者再到高精尖科技人才，消费需求已从“买得到”升级为“买得好”，但空间仍停留在传统零售时代。

三重矛盾叠加，构成一个核心命题：在“产强商弱”的区域，如何让存量商业重新生长？

中关村大融城的回答，是一场关于空间逻辑、品牌逻辑和运营逻辑的全面重构。

当商业把土地让给公园，价值反而开始增长

传统商业地产有一个根深蒂固的信仰：土地利用率最大化。地上建高楼、地下做商业、绿地被视为“浪费面积”。但中关村大融城跳出了这一逻辑——它将地面还给绿地，把商业空间向地下和屋顶延伸，让公园成为商业的载体而非附属。

这一策略的学理基础是POD（Park-Oriented Development，公园导向型开发）。对于一个人才密度极高但公共空间极度匮乏的区域，POD不是“锦上添花”的设计选择，而是“雪中送炭”的功能必需。

项目最引人注目的决策，是在寸土寸金的中关村核心区划出2万平方米做城市屋顶公园。这2万平方米不是简单的绿化——而是通过绿地系统串联周边办公楼、商场和地铁站，让绿色生态之路成为行人日常通勤的必经之路；中关村大融城设计了四季成景的植被体系和生态环境节点，让“逛公园”成为“逛商场”的自然延伸；更重要的是，它将绿树成荫的生态景观与购物场景深度融合，消费者可以在室外就餐、在公园里社交——这是传统盒子商业永远无法提供的体验。

中关村ART PARK西区下沉广场，将屋顶公园、商业街区与地下空间自然串联，成为项目最具人气的公共活动场所之一 ©网络

其中的点睛之笔是“三首层”空间创新。项目通过五大下沉广场将地下空间地面化，阳光透过下沉庭院和玻璃天窗照入地下，让地下商业面积获得了与地面商业几乎无差别的自然采光。地面层通过退台商业与连廊连通，屋面公园九个独栋餐饮与其他商业形成独立空间——三个层级、三个首层、三种体验。

法国社会学家列斐伏尔在《空间的生产》中提出，空间不是中性的容器，而是社会关系的产物。中关村大融城的三首层设计，正是对这一理论的实践回应：它不是被动地“提供空间”，而是主动“生产空间”——让同一物理空间在不同高度生长出不同的社交场景。当商业体学会把地面还给绿地，它得到的不是面积的损失，而是价值的重构。

超越“推倒重来”，深耕“在地记忆”

在城市更新的浪潮中，“推倒重来”是最常见的操作方式：旧建筑拆除，新建筑拔地而起，用崭新的面貌迎接市场。但中关村大融城选择了一条更艰难也更具价值的路——保留、转译、再生。

项目最大限度保留了中关村的在地文化符号：标志性的DNA双螺旋雕塑得以留存，百年古树与古庙成为下沉广场命名的源头，御道和关帝庙的历史元素被转化为文化IP。这些不可复制的在地元素，构成了项目独特的底色——也正是场所精神得以生长的土壤。

中关村ART PARK东区关帝庙下沉广场 ©网络

场所精神不是凭空产生的。它不源于对历史形式的简单复制，而是来自特定地点的历史积淀、集体记忆与使用者之间持续互动所形成的情感联结。中关村大融城的做法，正是以真实的在地线索“唤醒”记忆。城市更新的本质，不是让城市变得崭新，而是让它在延续记忆的同时，生长出新的可能性。

在消费高度同质化的今天，“在地性”正成为商业项目最核心的竞争力——因为只有它是无法复制的。一个购物中心可以复制另一个购物中心的业态和品牌，却无法复制另一地的历史、记忆与情感。中关村大融城正是凭借对在地性的深度践行，赢得了众多品牌的认同与青睐，为项目的成功招商奠定了坚实基础。

招商的终点，是培育生态

空间革命解决了“容器”的问题，但“内容”——也就是品牌与业态——才是决定项目成败的关键。中关村大融城在品牌策略上面临的核心挑战是：如何为一个以科技人才和高校师生为主力客群的区域，匹配既国际化又有文化认同感的商业内容？

RET睿意德提出的思路是“生态化招商”——传统招商逻辑是“引进来”，把知名品牌搬进来，用首店数量做指标。但对于经历城市更新的项目，真正需要的是“造出来”——为这片独特的土壤量身定制商业内容，让品牌与空间、与客群、与在地文化产生化学反应。这一理念指导下的招商实践，呈现出三个鲜明特征。

从国际设计师品牌到生活方式品牌，多元业态在同一街区形成聚集效应 ©网络

• 特征一：战略性首店矩阵

  项目引入百余家首店，涵盖北京首店、海淀首店、京西首店等多个层级。Olé精品超市携超千款进口商品入驻，补足区域高端生活配套短板；Shake Shack海淀首店精准匹配年轻科技人群的社交餐饮需求。但首店的选择不是追求“名气最大”，而是追求“匹配度最高”——每个首店都是为这个空间的独特土壤而定制。

• 特征二：圈层化业态组合

  项目将300+品牌归纳为五大优势业态：国际潮流、社交餐饮、生活方式、融食荟、精品超市。这不是简单的品类划分，而是基于客群圈层的需求洞察。业态既各自独立、又相互引流，构成完整的消费生态闭环。

• 特征三：商户共创的运营机制

  中关村大融城没有采用传统的“房东-租客”模式，而是通过定向补贴、直播引流、联名营销等方式与品牌共创共建。项目还依托公园式空间优势，为商户提供绿植外摆区、就餐等差异化赋能。这种“生态化协同经营”，正是RET睿意德在招商顾问工作中重点推动的方向——商业体与品牌的关系，正在从“租赁交易”进化为“价值共生”。

比商业爆火更重要的，是区域活力的回归

早在担任海淀区商务局商业发展顾问期间，RET睿意德就在《海淀区商业活力提升白皮书》中提出过一个核心判断：海淀商业的问题并不在消费能力不足，而在于缺少能够承接高品质消费需求的集中商业平台。要提升区域商业活力，关键不只是增加商业面积，而是通过具有规模效应和品牌聚合能力的商业载体，推动消费层级与品牌丰富度的整体跃升。

从研究建议到项目落地，中关村大融城Park成为这一判断的重要实践样本。更有意思的是，这个项目的前身——中关村广场，其早期顾问及招商工作同样由RET睿意德团队参与。某种意义上，这是一次跨越周期的接力，也是一次关于区域商业进化的长期观察。

中关村ART PARK大融城以通透的玻璃穹顶与立体动线重构空间体验，让地下商业摆脱传统封闭感，成为连接人流与生活场景的公共空间 ©网络

大融城Park开业亮眼数据的价值，并不止于一次成功的开业事件，更重要的是它折射出区域商业发展逻辑的变化，并在三个层面释放出更深远的意义：

• 消费回流的开启。项目覆盖范围内40万高校群体与30万办公人群长期存在消费外溢现象。大融城的入市正在改变这一格局——“科技精英下班去三里屯”的趋势开始出现逆转。

• 区域激活的示范。作为海淀区体量最大的城市更新项目，大融城的开业带动了周边商业的整体升级，形成辐射海淀北部的活力时尚新地标效应。

• 模式的可复制性。中关村大融城所探索的“POD公园式商业+城市更新”模式，被纳入《北京市商业消费空间布局专项规划》四级商业体系，正在为北京乃至全国的“产强商弱”区域提供可参照的系统方法论。

结语

从更长的文明尺度来看，伟大的城市从来不是那些不断建设新地标的城市，而是那些能够让不同时代的人持续产生归属感的城市。古罗马如此，京都如此，巴黎如此。它们真正延续下来的，并不是某栋建筑，而是一种不断更新却从未中断的生活秩序。

所以，真正的城市更新并不是让城市变得更“新”，而是让城市重新获得生长能力。因为一座城市最珍贵的财富，从来不是钢筋、水泥和土地，而是那些在漫长时间中被积累下来的记忆、关系与生活方式。当这些东西被重新激活时，旧空间便不再只是被更新，而是在时间之中完成了一次新的诞生。

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