沪穗多地旧房换新的“利与隐忧”

研究员 |黄怡博 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：广州“穗八条”拉开旧房换新序幕，兼顾市场回暖与民生保障，短期成效显著。不过这场存量市场探索仍潜藏多重结构性风险，机遇与挑战并存，值得行业深入探究。

继年初上海推出旧房换新政策之后，广州近日也推出“穗八条”，正式启动“旧房换新”：由广州安居集团牵头，定向收储环城高速以内建筑面积70㎡以下、总价300万以内的老旧住宅，并尝试通过资金托管、180天限时置换新房、改建保障性住房盘活“老破小”。

据了解，山东、杭州、成渝等地也陆续开展类似试点。

一场全国性的“老破小”腾笼换鸟、深化城市更新的探索正逐步展开。

红利惠及谁？

全国主要城市“旧房换新”模式对比表

在本次旧房换新试点中，最直接的受益者是符合收储标准的核心区老旧小户型老百姓。这类房源的特点是转手难、价格持续走低。此番国企入场收购，直接开辟了稳妥的置换通道。交易由第三方机构评估定价，资金专户监管。业主免去中介费，也无需与买家漫长议价，叠加财政补贴后，置换成本显著下降，也避开了市场价格波动风险。

其次，持有新房库存的开发商亦可受益。180天限时置换规则，为新房市场精准导入稳定的置换客源，加速新房去化和资金回笼，缓解房企流动性压力，也有助于稳定房价预期。同时，国资背书的置换模式有助于提振市场信心，为新房市场的平稳运行提供了支撑。

第三，以广州安居集团为代表的国资保租房专业公司也从中受益。通过市场化收储，能以合理成本拿下核心地段资产，改造后再次推向租住市场，可以获得长期稳定收益，为未来REITs扩募储备资产。另外，此类资产既可以作为城市人才招引的条件，亦可以在核心区域做养老、文旅类产品，与城市更新其他业态自然融合，满足民生、产业、消费等多种诉求。

对地方政府而言，“以旧换新”不同于20年前的片区旧改，是对住房体系、财政结构与城市运营的长期优化。一二手房联动流转，可以盘活楼市存量、释放置换需求，缓解新房与土地市场的供需压力，稳固土地财政基本盘；通过将存量旧房改造为保障性住房，还能够低成本、高效率补齐城市住房体系的短板，优化城市功能结构，维持城市正常运转。

居民怎么想？

睿和智库分析认为，“以旧换新”的政策意图是好的，一方面能稳住城市房价，一方面可有序推进城市更新。

但在实操中，旧房业主可能颇为纠结。这些“老破小”的住户多数是本地原住民，对原住地的“乡愁”让他们“故土难离”。加之，此前高价套现离场的预期无法达成，因此预计这项政策的推进速度不会太快。

对非核心区业主而言，则是“沉默的受损者”。国企资金大量涌向核心区“托底”，虹吸效应下非核心区的房源需求被进一步稀释，成交周期拉长、房价阴跌恐成常态。“内稳外弱”的楼市格局让他们的资产贬值之路看不到尽头。

另外，优质刚需小户型被批量收储后，核心区性价比房源供给收缩，刚需年轻人首置门槛被动抬升。虽然新增保障性住房定向面向新市民，但受准入门槛、房源总量、产权规则等约束，难以全面承接需求，可能会加重青年群体的置业成本和通勤压力。

此外，依赖小户型快进快出的投资客，以及靠核心区老房交易为生的中小中介，生存空间会被急剧压缩。前者失去了炒作标的和套现路径，后者则被官方一站式交易平台直接取代。

深远影响：从稳楼市到城市治理优化

这一模式远不止于短期稳市。它更像一把手术刀，试图切入楼市多年形成的顽疾。

首先，该模式有望破解地方财政的“不可能三角”。以往稳楼市、扩容保障房、压降地方负债难以同步落地；如今依托存量房源改造，无需新增土地和大规模基建，即可补齐保障房缺口。同时，一次性财政投入转化为国企长期持有的经营性资产，可借助保租房REITs等工具提前回笼资金、拉长偿债周期，从而优化财政稳健性。

其次，“低扰动、可持续的有机更新”得以实质性推进。国企收储存量旧房并改造为保障性住房，保留了原有社区肌理与邻里关系，避免了大规模动迁带来的社会摩擦，也减少了对单一开发主体的依赖。这种“微更新+运营”的模式更贴合当下财政承压、社会诉求多元的现实。

再者，可以重构城市的人口与空间逻辑。收回的旧房可作为核心区保租房的稳定房源，降低了新市民、青年人的租房与通勤成本。后续可接入多层次租赁住房体系，强化外来青年群体的归属感，有助于留住人才，促进社会平稳发展。

但是，政策背后的长期风险仍需重视。

其一是定价的“钢丝绳”与业主的“被动上车”。本次收储采用“两次评估＋协商确认”定价规则，以市场成交价为基准，目前暂无官方统一折价标准。为保障国有资产安全，倾向于压低收购价，而业主希望接近市场价变现，双方诉求形成分歧。定价过低则政策沦为鸡肋，定价过高则可能造成国有资产流失。更棘手的是180天限时置换规则也催生了“为了换而换”的被动需求。购房者若在仓促中做出错误决策，一旦未来房价波动，将面临“旧房折价卖，新房高位接”的双重损失。

其二是国企的“资金长跑”与盈利拷问。收储房源改为保租房虽然能带来稳定长期的现金流，但实际盈利仍存疑问。另外，广州整体租金回报率长期低于3%-5%的合理区间，即使收购价低于市价，回本周期依旧漫长。再加上多数收储依靠举债落地，一旦租金下行、空置率上升，租金收益能否覆盖融资成本、短期风险延迟暴露是否暗藏隐性债务隐患，这些也都将成为问题。

其三是城市分层带来的马太效应隐忧。政策资源持续向核心城区倾斜，是否会不断拉大城区内外房产价值差距，导致房产财富进一步向核心区域集中？如何避免非核心区域被彻底边缘化及“内稳外弱”的二元格局？这些问题需要在试点中深入思考。

结语

总体而言，本轮“国资入局、旧房换新”是存量时代一次极具想象力的政策创新。它直面了楼市“血栓”难题，让老旧房源有了体面退出的通道，让新房市场获得精准客源，也让保障房短板得以低成本补齐。挑战固然存在，定价平衡、运营压力、区域分化等风险仍需持续应对。

但任何深刻变革都不可能一蹴而就。值得欣慰的是，各地已在动态调整中摸索更精细的规则，比如优化评估机制、拓宽金融支持渠道、探索租购并举模式等。方向对了，哪怕步子慢一些，也能累积希望。