租赁纠纷连环案旁听记：职能部门尽搞口头叫停、口头告知，不如踢苏超帮南通争光去

2月6日我到南通中院旁听了个房屋租赁合同纠纷案。

该案一审时，是A公司起诉B公司违约，要求解除合同及给付拖欠租金、违约金、占有使用费等。

B公司诉讼能力太差，抗辩牵涉游离，不得要领，又未提出反诉（赔偿装修损失）。大败亏输。

B公司要上诉。法定代表人C跟我说，A公司租给她的是仓储用戊类工业厂房，用于开办月子中心，二次消防验收根本办不了——合同无效。

也不知道是谁跟她这么说的。这怎么可能呢？

《民法典》第724条第3项规定：“租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”“承租人可以解除合同”。

这通常属于租赁物不适用，存在客观履行障碍，合同目的落空，出租方先违约，应该合同解除的情形，而非合同无效。

我说合同不无效，C就急得跳。

上诉后，二审法庭调查，关于消防问题，承办法官S问:“你是否能举出证据出来，比如检查的书面文书？目前是否接到消防检查责令整改、停业甚至行政处罚的书面文书”。

C答：“没有书面的，就是收到了口头的。”

S法官后来说，如有新证据限5日内提供，否则视为没有。

庭散，C叫我帮找新证据。我还真没见过打官司，一审期间不好好准备证据，二审都第一次开庭完，才着手找的。

勉为其难帮找着，不想却有新发现。

该案一审期间，B公司提交，并且成为一审判决主要依据的《工业厂房租赁合同》，居然是“倒签”的。

经查证，该合同实际签署于2023年4月24日，但B公司把落款时间填到了A公司进场装修之前的2022年11月10日，提前近半年。

微信聊天记录显示，在签约前整个磋商阶段，B公司多次关切消防问题、租赁物的合法性、安全性问题，A公司都是避而不答，只说房租不会多收，而隐瞒了租赁物的用途限制、审批障碍。而待B公司斥资装修，投入大量沉没成本，处于被动后，对于B公司的任何合同草稿条款修订要求，比如加入“保证租赁物合法性、安全性”条款，A公司都是坚决不答应。

所以，最终签订于2023年4月24日的租赁合同，是格式条款构成的合同。其中，部分重大利害关系条款，因没用字体加粗加黑等方式尽到合理提示义务，故不应成为合同内容，或者，因该部分条款不合理的免除、减轻己方责任、加重对方责任，限制乃至排除对方主要权利，而应归于无效。

合同“倒签”，把时间前推了近半年，这就掩盖了A公司隐瞒租赁物用途限制、审批障碍，诱导B公司先进场装修这一事实，制造了B公司自陷商业风险的假象。

但B公司要求A公司赔偿装修损失，因一审未提反诉，二审只审查一审判得对不对，是不好审理一审未提的诉讼请求的。那就只好另案起诉。二审庭后发现的新证据，也就“一鱼两吃”——一份提交南通中院；一份作为另案起诉A公司要求赔偿装修损失的证据了。

B公司另案起诉A公司，起诉状、证据清单（除最后一组关于损失账目的。当时C急着要起诉，这组还没来得及整理），都我操刀的。我给拟的案由是：缔约过失责任纠纷。

这案由可能有点“超纲”。在常人观念里，合同都成立、有效、履行了，咋还回过去追究合同磋商阶段的缔约过失责任？

可是，《民法典》第500条又没规定，合同成立、有效、履行了，当事人追究缔约过失责任的权利即归消灭。那么，又有啥不可以的？而且，《民法典合同编理解与适用（一）》（第277-278页）、《民法典评注》（第603页）里，也都明确说可以。

但起诉状和证据清单（差最后一组）交付后，C又把材料示人，“集邮”各中意见。我很反感，也没功夫和不熟悉的人开辩论会、论证会，就撂挑子了。我不是律师，本倒是想约个律师朋友来会商，并执行该方案的。

后来C另请了律师。我移交材料时交待两点：一，建议C本人不要出庭，免得发言搞七搞八不得要领；二，尽快和律师、会计，在立案后的举证期限内，补足最后一组证据即装修等信赖利益损失账目。

5月8日，新案开庭。我还是去旁听了下。区法院把案由暂时调整为了常规的房屋租赁合同纠纷。C出庭并几次和律师抢话说，实在令人无语。

法庭调查时，法官助理Z还是问到前案二审就问过的老问题：“原告，你方称月子中心停止经营是因政府及卫健委通知停止营业有无相关的书面文件或者相应证据予以证明？”

原告代理人答：“没有书面证据。”

其实，“没有书面证据”，也并不是什么了不得的，不好解决的问题。

第一，《消防法》第23条第3款规定：“储存可燃物资仓库的管理，必须执行消防技术标准和管理规定。”公安部《仓储场所消防安全管理通则》（GA1131-2014，公共安全类强制性国家标准）规定：“6.1 仓储场所按储存物品的火灾危险性应按GB50016的规定分为甲、乙、丙、丁、戊5类。”“6.3 室内储存场所不应设置员工宿舍。”

仓储用途的戊类工业厂房设置员工宿舍都不允许，哪会允许开办必然要住宿产孕妇和婴儿的月子中心，这不脚指头都能想明白的事嘛？最高法《关于民事诉讼证据的若干规定》第9条第3项规定:“根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实”，“当事人无需举证证明”，这完全可以免证。

第二，案涉仓储用戊类工业厂房开办月子中心，无法通过二次消防验收，这是种消极事实。根据最高法裁判观点（如2016最高法民再39号）：“从举证责任角度分析……权利主张人对于消极事实通常无法直接予以证明，而需要从相关事实中予以推导判断。”亦即应由B公司完成初步举证后，把举证责任转移分配给A公司，由A公司举证证明能够通过二次消防验收——如果证明不了，就推定确实无法办理二次消防验收。

那么，微信聊天记录显示，B公司曾经跟A公司要求提供去办理二次消防验收审批的各种资料，A公司也提供的；但B公司去负责二次消防验收审查的住建部门，吃了闭门羹——住建部门告知材料不够，还需要提供“变更使用功能会签单”，否则办不了。B公司转回来再跟A要，A提供不了。那么，B公司的初步证据即微信聊天记录已经提供了；也就该A公司出场——举证证明二次消防验收能办得了了，否则承担于己不利后果。

第三，其实，最简单的办法，就是法官跑下腿，去住建部门问问，或者开个调查令给B公司的律师却问问，并制作笔录。答案自然水落石出了。

前段时间，我看到个类案以及律师的办案手记。北京德恒律师事务所的储世强律师，在《工业用地情形下商业房产不能办理“二次消防验收”的责任承担》一文中提到两点。

一是：“住建部门普遍以不收件仅口头告知的方式拒绝办理二次消防验收”——这也忒鸡贼了。

二是，承办法官是行使司法调职权，“到当地住建部门实际调查并制作了笔录，确认本案涉装修工程二次消防验收确因工业用地原因导致无法办理，房屋租赁合同已无法实现合同目的，进而判决解除了房屋租赁合同”，并划分了讼争双方关于装修损失的责任承担比例。

说白了，混合过错——出租方隐瞒租赁物用途限制、审批障碍，违反如实告知、协助的先合同义务，违反诚信缔约原则，导致租赁物不适租，合同目的无法实现，需要承担过错责任；承租方没有尽好投资前的尽职调查义务，疏于审慎注意义务，也需要承担过错责任。不外如是而已。

要是消防、住建之类行政职能部门，尽搞口头喊停、口头驳回的把戏；司法机关倘若再懒得去行使司法调查权或开调查令给律师，那案子还不得审成一锅粥？又如何能准确的厘定权利，定分止争？又何谈服务好市场主体，打造、优化好的营商环境？

我看不如，干脆去参加南通队踢”苏超”，替南通争光得了！