北京
文/广州进深 严明会
果然，广州老黄埔的英广瑧荣府，还是给了市场莫大的震撼。
这个曾经一度传出要卖7万+/㎡的新晋豪宅，最后只开出了“3字头”的单价，着实令人大跌眼镜。
可能有网友不禁要问：
“啥豪宅啊，这么便宜？”
“这么便宜，还是豪宅吗？”
就项目本身而言，它的确是按照豪宅水准来打造的。
200㎡+的高端改善大平层，据说看过实体样板房的都说好。
至于为啥卖这个价格，进深君觉得：
一方面，有了前车之鉴，开发商英广集团学“聪明”了。
另一方面，即使是豪宅，也不得不向市场低头。
01
英广瑧荣府位于老黄埔板块，地段是没得说的。
板块内在售楼盘不少，但大多以刚需、刚改定位为主，豪宅盘则较为稀缺。
这也使得，英广瑧荣府从冒头起就备受瞩目。
加上英广集团，向来在广州豪宅市场有口皆碑，其开发的天麟府·瑧林、英广瑧尚等楼盘项目，皆是区域标杆。
而同样延续了豪宅基因的英广瑧荣府，自然也不会差到哪儿去。
项目由汉森伯盛国际设计集团操刀；香港室内装潢教父梁志天设计团队，担任室内设计；日本国宝级东方园林大师小林政彦，规划园林设计。
单看这个设计天团，就可知项目不一般。
实景图也很惊艳，弧形玻璃外立面，品质感拉满。
与周边的二手小区一比，大有“鹤立鸡群”之感。
早在去年10月，项目主体结构就已封顶。
然而，英广集团似乎并不着急卖，而是等了半年才正式亮相。
为什么？
因为它在观望。
作为板块内稀有的豪宅大平层，具体要卖什么价，这是个值得深思的问题。
实际上，同处老黄埔的另一个豪宅盘——中交四航·珠江春，已经给了它答案。
中交四航·珠江春于2025年1月开盘。
首开价4.5-7.1万元/㎡，总价590-1310万元，一举打破了老黄埔的房价天花板。
据官方披露，开盘当天，劲销10个亿。
但由于定价太高，项目后期去化并不理想。
开盘半年，中交四航·珠江春就搞起了特价，推出一批工抵房源，单价3.9万元/㎡起，引起了不小的关注。
目前，项目最新成交在“4字头”。
大概是看到了这种情形，于是，英广集团一不做二不休。
· 建面约126㎡户型，单价3.1-4.5万元/㎡，总价388万元起；
· 建面约173㎡户型，单价3.05-4.5万元/㎡，总价528万元起；
· 建面约206㎡户型，单价3.35-5.3万元/㎡，总价688万元起；
· 建面约239㎡户型，单价3.3-5.4万元/㎡，总价800万元起。
这个价格，直接惊掉了广州人下巴。
02
英广集团的“自降身价”，除了价格，还体现在户型上。
为了更好地吸引客流，促进去化，项目起步户型只有126㎡。
叠加3万元/㎡出头的单价。
任谁看都不是一个豪宅盘该有的样子。
而它确实也有200㎡+、总价上千万的大平层。
此外，项目全部为新规户型，得房率很高。
全盘单梯独户，很注重私密性。
还引入了全球最大的国际服务公寓运营商——雅诗阁，为业主带来酒店式服务和管理……
看上去样样都好，对不对。
其实，项目也有不足的地方。
1）体量非常小。
只有一栋单体楼，这也意味着园林空间极其有限，业主下楼遛个弯，没走几步就出小区了。
所以，它一直在宣传旁边的黄埔公园，就是这个原因。
2）产权缩水严重。
关于产权方面的问题，不少买家也比较在意。
项目是1992年拿的地，到如今产权已经缩水34年。
3）学校不确定。
项目没有配建学校，初中要靠摇号，不确定性较高。
结合种种因素来看，英广集团从一开始就放低身段，务实定价。
确实是一种很聪明的打法。
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