住宅+学校+酒店+办公？最牛街道里的百年村落，要拆除重建了！

在深圳，很多地方还没来得及真正认识、未曾深交，就已经被写进了拆迁公告。

位于深圳最牛街道粤海街道，始建于明代的村落——后海村，便是其中之一。

传闻多年的后海村旧改，近年来进展一直缓慢。

而近日，随着后海村城市更新单元一期项目历史遗留违法建筑物业权利人核实结果第二次公告的发布，预示着这个沉睡了许久的旧改项目又往前迈出了实质性的一程，又一个深圳的“过去式”正在悄然成形。

01.

“深圳版土楼”

或许你也见过

说后海村，或许绝大部分人只知道大概的区域位置。

但如果上小红书搜索“深圳版土楼”，大概率很多人都能知道这个围合式八边形，形似“福田围合土楼”的建筑。

站在八角楼的中庭仰头看，天空被框成一个不规则的多边形，像井口。

网友叫它"深圳版福建土楼"，本地人知道它的门牌号——后海村6栋，八角楼。

图源小红书

坐地铁9号线到南油站，或者2号线到登良站，走几百米，拐进后海大道旁那条不起眼的巷子，就会撞见这栋与深圳极其违和的建筑。

整栋楼高7层，环形平面、天井采光、层层回廊式的走廊、几十户人家围着同一个中庭生活。

抬头望去，阳光打在墙壁上，廊道布满了晾晒的衣物，外卖骑手的黄色T恤、环卫工人的橙色外套，还有孩子们的校服，潮湿味充斥着整个环境，构成了这里独特而黏腻的气息，建成初始时大概也是红极一时的标志性建筑物。

壹地产实拍

虽然后海村6栋（建于1990年代）至今不过只有几十年的楼龄，但查询历史会发现，后海村始建于明代，现存建筑为清光绪四年（1898年）重修。

从地理位置上来看，这个百年历史村落藏在深圳经济密度最高的地方，一路之隔就是为后海豪宅区，对面就是卓越蔚蓝海岸，随便往外走2公里，都是深圳最具代表性的地方：

往东，是深圳人才公园、深圳湾万象城等；

往南，是后海总部基地、后海商圈；

往北，是南山科技园区域；

往西，是南油片区成熟商圈；

可见此地的含金量。

制图兰图绘

村外，二手房单价基本都在十万左右，像距离最近的蔚蓝海岸1-4期近3个月的成交均价基本都维持在8-10万/㎡。

壹地产实拍

村里，从便民张贴栏中可以看到，信息以“房东直租”“单间出租”“员工宿舍”等关键词为主，价格区间广泛，从单间的700元至三房一厅的6500元以上不等。

关于售价，近期没有更新的消息，但8个月前有人发布两房一厅的售价约100万左右。

壹地产实拍

这种无论是价格，还是极致的空间割裂感，很快就要不存在了。

村 里村外（壹地产 实拍）

02.

旧改跑了17年

百年村落要拆除重建了

村子逐渐老去，年久失修也让很多角落都张贴了“ 市规划委已批复更新维护中”的标语， 旧改其实也早早被提上日程。

壹地产实拍

2009年，粤海街道后海股份有限公司与村民启动旧改洽谈。

2016年正式列入深圳市城市更新计划，项目最初由远洋集团操刀，推进了数年却因企业自身原因退出，"马上拆"的信息也在坊间传了十几年。

转机出现在2023年，后海村城市更新单元规划正式审批通过。

2024年，网传世纪金源集团正式接手，签约实质性启动。

壹地产在实地走访时还看到了远洋后海村城市展厅的牌坊，旁边还有一个城市展厅开放，踩盘当天看到内部正常上班。

壹地产实拍

行政关卡已经跨过去了，后海村真正的难点在于确权。

182栋建筑里，大量是历史违建，产权关系错综复杂，一户多本、一本多户、继承纠纷……不清算清楚，无法进行下一步。

好在从2024年1月第一批确权公布算起，到近期发布了第七批和第八批物业权利人核实结果的第二次公告，确权工作基本接近尾声。

而这也意味着说了17年旧改的百年村落就要没了。

根据规划，拟拆除用地面积约7.03万㎡，拟开发建设用地约4.79万㎡，规划总容积约42.6万㎡，差不多是三个华润城润府一期的量。

其中住宅面积住宅面积约28.4万㎡（含保障房约3.55万㎡），商业/办公/酒店约12.5万㎡，配建幼儿园、小学等。

在后海这样的地段，有这么大体量的住宅供应无疑是值得期待的。

整个项目以登良路分为了两个区域，北区主要规划了小学、幼儿园和保障房，南区主要以住宅、办公+酒店为主。

值得一提的是，根据早先的总平面布局示意图显示，规划住宅高度在200米左右，算下来60层以上，但在当前住宅普遍新规建设下，是否有调整还有待确认。

2021年后海村规划（草案）公示总平面示意图

规划为住宅的部分，目前多是正在居住的小高层建筑状态，拆迁之前可能还涉及到安置问题。

壹地产实拍

而规划为学校的部分，此前曾是厂房。如今上层建筑处于空置状态，只有一层被用作停车场，这样的现状让拆迁工作可能更加快速、便捷。

壹地产实拍

03.

有些地方轰隆作响

有的地方静默如迷

城市扩张、城市更新的接力棒永远都有下一位，此前壹地产跟踪报道过的桂庙新村、白石洲、生蚝小镇...它们更新或正在更新成最新的城市建筑。

那么，深圳还在拆吗？

答案是：拆，但“更挑了”。

曾几何时，深圳的旧改信奉的是“大拆大建”，但到了2024年，不再默认“拆除新建”，而是要走拆除新建/整治提升/拆整结合三条路。

2025年，对城市更新提出了“审慎新增城市更新单元计划”，对长期卡着不动的计划项目要补有效期、做可实施性审查，不具备可实施性的按程序公告失效,同时提出完善工具箱，包括提到的房票/多元化安置等思路。

图源住房和建设局

根据合一城市更新数据显示，截至5月31日，深圳已经列入城市更新计划的项目有1063个，通过专项批复的有764个，通过率为71.9%。

有的项目正在如火如荼的建设，而剩下那三成，还在黑暗中摸索，有的项目则等到是失效、延期通知，依然静默如迷。

更值得一提的是，前段时间中央财政将拨款最高8亿元支持深圳实施城市更新，但用途却不在拆建。

而是主要用于老城区的基础设施、完整社区建设、历史街区活化和建立覆盖项目储备生成、资金筹措、用地与审批保障三大核心机制建设。

这意味着，单纯靠“搏拆迁”就能一夜暴富的时代，彻底翻篇了，城市更新更难更挑了。

后海村能走到今天，恰恰是因为它通过了这场严苛的筛选：地段够硬、确权也变得够清。

写到最后

城市更新从来不讲情怀，它讲的是效率、容积率和土地财政的底层逻辑。

但如果你哪天路过“深圳版福建土楼”，不妨拐进去走一圈，趁它还在的时候。

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