总价300万，科技路金茂府能买吗？经开辅轮中学入学途径｜房哥问答461期

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问答461期

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（提问房哥入口）

问：总价300万，科技路金茂府能选吗？

答：上周，金茂组织业主交房前提前探家，看完整体反馈还是很不错的，景观园林、大门立面、会所配套、大堂地库都是实景，会所也提前运营，且不外包只面向业主开放。

（科技路金茂府实景）

今年6月30日提前交房的是一期精装产品，金茂的精装交付能力一直很稳定，三个户型做个三个风格的交付实景，都带科技系统，恒温恒湿的居住体验，很适合西安这种雾霾多，风沙大的城市。

总价300万，刚好是科技路金茂府的门槛，作为改善自住来说很合适，一方面金茂府的交付口碑，物业服务，实景兑现能力，这些年在西安一直很稳定。

目前小区在售户型，建面约140-245㎡，业主都是高新的改善中产或白领精英，邻里圈子纯粹，居住氛围很好。

住这里生活同样便利，下楼就是约3000㎡的会所，隔壁就是陕师大雁塔第二实验学校，三公里范围内，启迪儿童医院、地铁三号线、高新云吧、省图新馆等配套也很齐全，到高新通勤约15分钟。

（学校实景）

这个预算内，金茂科技系统+精装修+实景园区的卖点还是很突出的，适合对业主圈子要求高，喜欢科技系统，纯粹改善的群体。

问：西安价值120万的房子，一年房租36000元，属于租售比很差吗？

答：按照最理想的情况，每年都能稳定收租3.6万，且没有任何空置期，没有租客主张降房租的情况下，只算120万房款的情况下，收回成本需要大约33年。

实际的情况是，贷款买房还有利息，实际成本不止120万，且随着房子变老，租户搬迁，不可能有30年稳定租期。

后续房子的装修，家电更换，翻新都需要额外的资金，这会导致收回成本时间进一步拉长，怎么算，租售比都不划算。

房子的收益价值还是转手赚差价，下行市场里，被动收租属于没有办法的办法，要么是老房子实在卖不掉，但位置好，学区好，稳定收租，要么是当年当年购入成本很低，租金收益大于房价收益。

但对当下的商品房而言，以租养贷都是不成立的，且房子产权70年，实际的出租黄金期没有那么久。

问：在西安，房价2万一平，真的合理吗？

答：相比西安房价2021年的高点，目前的回调幅度，大约三成，和全国多数二线城市保持一致。

但西安因为这几年新房供应量控制，供需总体平衡，新房的价格还是比较稳定的，基本上目前150万总价，单价15000+左右可以买到团结、西电、幸福林带等片区的新房。

二手房，由于产品过时，供需失衡，置换立场，相互压价等原因，很多小区已经守不住单价一万的门槛，传统的三桥、浐河沿线、凤城十二路、凤城五路等密集住宅区沿线，房价回调很多。

西安目前单价2万左右的新房，基本集中在曲江和高新范围，房价从没有合理一说，完全是供需决定，大多数是低首付，高杠杆其实是没有必要硬购新房，量力而行，控制负债。

当下活跃在新房市场的，都是预算充足改善的，或小换大，旧换新置换的，明知四代宅，高赠送的新产品溢价高，但依旧会为情绪价值和产品迭代买单。

问：西安mall类型商业太多，需要分散化的社区商业？

答：过去的商场是房地产发展高速期的配套产物，即一堆小区旁要配套商场，学校，地铁，有的则是为了卖房子，被动建设的商业，压根没有考虑后期的实际运营。

商业逻辑很复杂，要研究消费习惯，人群收入，生活动线，品牌运营，但也很简单，首先要有人，有足够稠密的居住区，几十万级体量的常住人口，没有人的商业是养不活的。

所以你能看到西安mall类型的商业，基本都在地铁沿线和大型住宅区周边，而分散的社区商业，主要是餐饮为主，社区底商基本都能满足，除新区外，大部分小区的底商是饱和的。

问：港务区二手房，华润未来城市DK6可以入手吗？

答：未来城市这么多地块，最大的区别在于小区体量大小，以及距离学校距离，会影响二手房价格，DK6算是核心地块，小高+洋房组合，居住密度较低。

地铁三号线、万象汇、高新一中陆港中学、奥体中央公园价格核心配套距离都在900米左右，步行可达，且四周都不临主干道，比较安静。

DK6目前二手房成交价，小高层小面积稳定在15600+元/㎡左右，洋房大户型单价仍在20000+元/㎡左右，且由于周边都是华润的二手房，竞争激烈，涨价很难。

（二手成交价参考）

同样是高新一中陆港中学的学区，同区域还有价格更低的枫林九溪，跨过欧亚大道还有融创、陆港、中冶、保利等诸多二手可选，价格更低。

高新一中陆港中学不算稀缺，但奥体和非奥体的含金量还是有差别的。

问：秦汉新城的房子卖不卖，18年买的每平跌了1000多？

答：真是印证了那句，要想亏的少，房子买的早，即便是秦汉新城这么偏的地方，只要买的早，如今也只亏1000元每平，已经是非常幸运了，如果是2021年买的，这个故事就要悲伤很多。

秦汉的优势是低密度，环境好，学校全，对于城北方向养老自住的人群，是有吸引力的，尤其是洋房，叠拼的小区，在西安很少见，但没有人，配套差，缺商业也是不争事实。

（秦汉新城实景）

这导致一个现状，秦汉的刚需小户型非常难卖，但越纯粹的大户型，还有客户，背后就是需求断层因此的。

长远看，秦汉跨过渭河，已经是咸阳地界，在城市开发收缩，回归主城的趋势下，非养老需求，尽量考虑置换卖掉，西安向北的买房红线，就是渭河南岸的高铁新城。

问：买经开辅轮中学的学区房，小学浐灞上，初中能否去经开？

答：学校的进度上，还只是刚刚开始动工，宣传的明年秋季开学，其中还有一年时间，一个新建成的学校，即便有辅轮帮扶，但师资、生源、管理方式都需要磨合的过程， 经开辅轮中学是不是真正的名校，需要大量的毕业生和时间检验。

其次是学区问题，目前学校未建成，学区未划分，就近的就是附近翰林府，白桦林晓、书香、龙玺几个小区，最终学区以学校建成后，当年划分为准，开发商是不能做任何承诺的。

最后是学籍问题，目前经开区保持学籍直升政策，即小学在经开读，初中才能有对应初中，比如经开第一学校小学部和初中部，经开一小和经开一中，都是学籍直升。

辅轮中学后期会不会调整，是未知的，从趋势上是要改，但经开区在西安确实是特例，静待明年学区政策公布才能知道。

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今年，我从业第11年，最大的感触是买房人的进步，大家在知识，认知，尤其是风险意识上，相比十年前，有质的飞跃。

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作者：Kikyo

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