万科的“左手与右手”：一边砸碎“合伙人”牌坊，一边19亿杀回上海拿地

地产财富会

一边撤掉“合伙人”，一边合并城市公司；

一边卖掉“现金奶牛”，一边上海逆势拿地；

万科葫芦里究竟卖的什么药？

2026-6-5

万科正在用新的动作和过去的自己告别。

这两天，万科官网所有高管的“合伙人”抬头被彻底清空——从2014年沿用至今的“共创、共担、共享”的文化符号，就这么静悄悄地从万科的企业词典里抹掉了。

与此同时，市场传言，万科组织架构的动作也正在酝酿，现有的40余个城市公司很快将迎来新一轮整合，原有16家地区公司也将压缩到10家左右。

同样值得关注的还有6月2日，万科联合体以19.39亿元拿下一宗“城中村”改造宅地——距离它喊出那句“活下去”已经整整八年，距离它把养了七年的“现金奶牛”环山集团挂上货架，还不到一个月。

左手把当年精心喂养的猪搬上“闲鱼”，右手抄起筷子在上海的饭桌上夹起了一块旧改大肉；前脚对前高管喊出“追薪”雷霆手段，后脚在官网上把“合伙人”的烫金牌匾砸了个稀碎，还在组织架构图上来了一刀大合并。

这一系列操作背后，万科究竟想要干些什么？

把“合伙人”从词典里删掉

一个时代的彻底终结

没有任何公告，没有一句解释。

万科不声不响亲手砍掉了“合伙人”制度。

这背后的讽刺感，恐怕只有老万科人能懂。

2014年万科力推“事业合伙人”制度的时候，口号是六个字：

共创、共担、共享。

让管理层和员工靠跟投机制“锁”到一起，让万科人不再是打工仔，而是自己掏钱买船票，做“水手”。

巅峰时，郁亮一人年薪加奖金直逼3500万；项目跟投盘上钩着几百亿真金白银，一线项目负责人随回款拿分成，地产一夜暴富的“终极天花板”，在万科的跟投池里被搭到了极点。

但现在，跟投成了最大的烂账。

截至2026年1月，约2000名万科离职员工组建了多个维权群，涉及跟投本金约37亿元。项目从长沙、贵阳一路蔓延至西双版纳、南京、重庆。据相关维权群信息显示，很多人抵押房产、找万科旗下“鹏金所”借年利率10%甚至更高的贷款跟投，到头来项目卖光了，本金却被解释为“需要找投资人接盘”。

这种情况下，合伙人，多留一天感觉都是对现实的反讽。

所以，万科其实是不再需要“合伙人”这块精神牌坊了。

现实中需要的是总经理、总监、经理这些能发号施令的科层角色，层级分明、权责清晰，指令下达、严格执行，从谁拍板，到谁负责，不能在业绩崩盘的时候怪市场、怪周期。

万科高调宣告了一场制度的终结——

依靠高杠杆、高周转，把激励当成永动机打鸡血的时代，彻底过去了。

与此同时，万科正在推进新一轮城市公司的合并，市场传闻称，目前的16家地区公司要压缩到10家左右，剩下的40来个城市公司会迎来一轮大洗牌。

这已经不是万科第一次对组织架构动刀了。

去年9月，深铁集团正式入主管理层后，万科就开始了近年来最大规模的组织调整，彻底撤掉了沿用近二十年的区域层级，把原有的5大区域公司重组为16个由总部直接管控的地区公司。

但那显然不是终点。

深铁时代的逻辑很简单：总部要直接掌控，中间层能砍就砍。

去年砍掉了区域一级，现在轮到城市公司了。从16家压缩到10家，意味着将近40%的地区公司将被吞并或裁撤。

对于那些还在岗位上的万科人来说，“合伙人”这个头衔没了，连工位都可能保不住。

这背后传递的信号再清晰不过：万科的字典里，已经没有“扩张”和“赋能”这两个词了。

取而代之的，是收权、收缩、聚焦——把所有能省下来的资源，集中在最核心、最能产生确定现金流的地方。

19.4亿上海拿地

把最后的子弹压进最熟悉的枪膛

说到确定性，不得不提万科联合体6月2日以总价19.3868亿元拿下上海宝山区BSP0-0401单元08-06地块，楼板价每平约23642元。

这个地块成熟度很高，距地铁1号线富锦路站不到500米，是纯正的上海近郊刚需熟地。

但万科很清楚，这压根不是什么抄底豪赌。万科在这里已经盘了七年。

从2019年至今，万科联合体在杨行旧改项目中已连下多城。一期推出的“四季都会·青藤里”去化率96%，二期的“四季隐秀”去化率约88%。

这次的08-06地块，业内普遍预测将成为“四季都会”第八期。地价、户型、客户画像、现金流模型——对万科来说几乎不用再算。

但问题是，万科哪来的钱拿地？

今年一季度，万科卖了167.7亿元的房，同比暴跌53.8%。更严峻的是，2026年万科全年到期公开债146.8亿元，其中4月至7月就扎堆涌来112.7亿，占总量的77%。

这其实解释了为什么万科会在流动性几近枯竭的情况下，仍要死咬上海杨行这片地。

因为这片地的安全性几乎可定量计算——8.2万方的规划建筑面积，5万/平参考价，40亿上下预期货值，每一笔账都算得明明白白。

眼下，万科急需要这种能带来正向现金流的项目。

所以，万科在赌的，不是奇迹，而是确定性。

这是眼下它为数不多还握在手里的筹码。

卖了会赚钱的猪

为什么连“现金奶牛”也要砍掉

再回到此前那笔让外界看不懂的交易。

今年4月29日，万科发布公告称，公司间接全资子公司珠海琴山佳业农业发展有限公司、威海和达信息咨询合伙企业(有限合伙)等拟于深圳联合产权交易所，通过公开挂牌方式转让其合计持有的环山集团股份有限公司(以下简称“环山集团”)约99.4130%股权，对应金额为32.7亿元。

这桩生意其实不算差。

2025年，环山营收57.56亿元、净利润4.5亿元。

一头每年净赚4-5亿的“现金奶牛”——为什么不养了？

养猪这件事，万科从2018年开始谋划。从2019年底首次入股、2020年成立食品事业部高调招聘养猪人才、2021年控股环山、到2022年投入22.27亿元完成全资收购——万科前后花了7年时间、数十亿资金，试图在物业社区端构建“住万科房、吃万科肉”的配套闭环。

如今，这笔投入带来的账面回报，远不如预期。若按底价成交，这次交易将直接减少净利润约9.48亿元。

为什么宁亏也要卖？

万科的官方说法是：“养殖业务需要投入更多资金，但公司流动性承压，难以支持该业务继续发展”。

说白了就是——账上的钱快不够用了，养猪这种与主业关联度不大的生意，得先放手。

由此可见，万科的现金流已经紧绷到即便养猪业务在盈利状态，万科也养活不起它了。

另一边，万科卖房的钱正在断崖式缩水：1-5月万科销售额只有276.5亿元，同比暴跌超5成，跌幅远超同行。

与之形成鲜明对比的是，保利、中海、华润几家央国企1-5月全口径销售金额基本都冲上了千亿附近，保利1053亿，中海1030亿，华润935亿。

这不是万科比同行差一点的问题——

而是万科正在被曾经的同级对手彻底甩开。

这也决定了万科眼下的回款能力近乎腰斩。所以，在这种“锅都快揭不开”的节奏里，环山集团虽然每年能吭哧吭哧赚四五亿净利润，但它是个“吃钱”的生意——饲料要钱、猪场要扩建、防疫要投入，每一分钱都得先垫出去，再等猪出栏才能慢慢回笼。

说白了，不是环山不挣钱，而是万科连“赚钱但需要先垫钱”的生意都养不起了。每一分现金流，都得优先填进公开债那个无底洞。

这些年，从上海七宝万科广场打七折甩卖，到南翔印象城、虹桥万科中心接连易主，万科的“卖卖卖”清单越拉越长，而万科也不得不频频伸手找大股东深铁集团要钱。

就在上个月中旬，深铁与万科签了个借款框架协议：深铁集团将在2026年1月1日至12月31日期间向公司提供不超过25亿元借款额度。

这些年，缺钱就找深铁，不是万科不想体面，而是债务的催收电话比猪圈的猪叫还急。

事实上，连起来看，万科组织架构合并、废除“合伙人”、卖猪套现、上海拿地这几个动作——看似矛盾，其实都指向同一个逻辑。

卖猪是为了先拿到活下去的现金；废除“合伙人”是旧制度出清；组织架构合并是把资源收拢、层级压缩、权责收紧。而上海拿地，则是这一整套“减法”做完之后，打出的最实的一拳——也是它目前为数不多有确定性分量的一拳。

市场或许已经不再相信万科的故事，员工可能早已不再相信万科的跟投制度，就连万科自己恐怕也不再相信“合伙人”这三个字了。

但它还在出牌，还在动，还在砸下真金白银赌最后的防线。

也许这就是万科的“后真相反转”。

没有英雄主义，没有奇迹翻盘，只有一张接一张能算清的牌。

赌的是2026年下半年到期的101.2亿元公开债面前，现金流入和利息支出之间，那条千疮百孔但还在挣扎的平衡线。

当巨轮漏水到这种程度，它还能做什么？

万科给的答案很简单——继续把船往自己最熟悉的水深方向开去。

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