地王游戏，没人喊停

文/十一弟

美国有个著名的金融投资家，叫约翰·邓普顿。

他提出过一个反经验、反直觉的投资理念——逆向操作。

邓普顿主张在市场最悲观的时候买入，最乐观的时候卖出，不要跟着大众情绪走。

靠着这套逆向投资理念，他创造过最富传奇的投资纪录。

在1939年二战爆发时，世界一片恐慌。

但邓普顿借款筹集了1万美金，抄底了104家低价公司股票。

四年后，他的资产翻了4倍，赚到了第一桶金。

邓普顿有一句名言，“最绝望的时刻，恰恰是最好的买入时点。”

类似的话，巴菲特也讲过——

“在别人贪婪时你要恐惧，在别人恐惧时你要贪婪。”

前两天，深圳南山区出让了一块住宅用地，起拍价23亿。

这块地的位置非常核心，在粤海街道，被称为中国最牛的街道。

它以深圳0.6%的土地面积，贡献了全市11%的GDP，拥有全国第一的上市公司密度，每平方公里有7.2家上市企业。

腾讯、字节跳动、百度、金蝶国际、中兴通讯、大疆等科技巨头，都把总部设在这里。

这块地吸引了六家开发商报名争抢——

保利置业，华润置地，中海地产，招商蛇口，厦门建发，越秀地产。

全是清一色的国央企，财大气粗。

一块地动辄几十亿，民营房企早已缴械投降、销声匿迹了。

土拍，变成了国央企的游戏。

房地产硬扛到最后，拼的不是杠杆水平，不是开发能力，而是出身和背景。

能端上国资金碗的开发商，结局注定不会太狼狈。

尽管报名参拍的都是自己人，但为了争夺这块地，厮杀还是十分激烈。

经过291轮现场举牌竞价，地价被抬高到了58亿，最终被保利置业摘牌拿下，溢价率150%。

折算下来，平均楼面价11万块钱/平米，刷新了深圳的单价地王纪录。

房地产行业早已破破烂烂，只有国央企还在缝缝补补。

在此之前，深圳的单价地王，是位于前海桂湾片区的一块住宅用地，由央企招商蛇口在去年七月份拍下。

前海桂湾地块的平均楼面价，是8.4万块钱/平米。

不到一年时间，深圳的地价天花板，已经突破了十万大关，上涨了三成。

还留在这个游戏里的人，彼此都有默契——

牛奶宁愿倒进河里，也不能降价。

这就是现在的市场——

你以为所有人都在逃离楼市，都在犹豫要不要上车，都在观望房价下跌。

但现实情况是——

卖地的掏出了压箱底的好货，买地的还在挤破头地争抢，相互托举，互相捧场。

国央企接二连三地制造地王，房价也跟着水涨船高。

这个财富密码，就跟永动机一样。

围观的没人敢笑，都怕被加大药量。

楼市成交在萎缩，蛋糕越来越小。

拿地的国央企心里很清楚，不可能把房子卖给所有人了，只需要找到那群最有钱的人。

卖地的，国央企，有钱人，他们自己在楼市里，就能闭环了。

上个月下旬，深圳有两个顶级豪宅项目，同一天开盘——

位于深圳湾片区的中信城开·信悦湾，加推了78套302平米的海景大平层，以及1套519平米的顶层复式。

项目备案均价21万块钱/平米，套均总价6402万。

而那套户型最大的顶层复式，备案价40万块钱/平米，总价超过2个亿。

这79套顶级豪宅，开盘只用了半个小时，就全部卖光了。

连同那套总价逾2个亿的顶级豪宅，也被土豪买家直接端走了。

同日开盘的另一个顶级豪宅——深圳观潮，由招商蛇口和华润置地合作开发。

去年八月份，两大央企拍下深圳观潮地块时，平均楼面价不到6万块钱/平米。

几个月后项目开盘，房价卖到了14万块钱/平米，比地价翻了一倍都不止。

据说，当天加推的40套豪宅，总价两三千万，全部售罄。

刚需已经很少有人急着买房上车了，有房的还在犹豫要不要卖掉止损，能少亏一点。

但国央企不断拍地王，有钱人一出手，就是几千万、乃至上亿地入手豪宅，眼都不眨。

他们可能也不再是买涨的逻辑了。

巨大的财富和资金，需要找到去处，除了房地产，还有其他地方能接住吗？

这不是主动或被迫选择，是结构问题，是惯性，是根本停不下来。

只要流动性没有完全耗尽，游戏就会继续，市场上总能找到人买单。

这次刷新深圳单价地王的保利置业，是大央企保利集团旗下另一个地产开发平台，在港股上市。

光是地产业务平台，保利集团就有两个。

保利置业总资产上千亿，营收规模几百亿，除了拍地王、开发豪宅，它的钱能往哪里投？

在深圳，均价21万/平米、总价超2亿的信悦湾，开盘半个小时就能卖光；地价不到6万、房价卖到了14万的深圳观潮，当日也能售罄。

这不是幻觉，这是真金白银。

当你以为游戏结束了，市场却总能在最后关头爆金币，让你觉得自己又行了。

保利置业有充足的底气，押上筹码再玩一把。

强者从不抱怨环境——

你只管大力，剩下交给奇迹。