广东
我是紫沐，这是我第490篇日记。
南沙正式发布了“南十条”，总结些重点：
1.置换到南沙买房，最高可以补贴17万；
2.住宅网签即可入学，同步试点买商办也可入学；
3.逐步取消预售制、推进现房销售，全面建设好房子；
4.减少安置房数量，推进市场化安置。
“南十条”的威力不小，诚意也很足。
而且区属国企南沙开建，还拿了30亿出来玩以旧换新。
只要买南沙开建旗下的新房，那你的旧房，开发商会帮你收。
范围覆盖广州全市，不限制面积和总价。
收购之后，还给你一直免租金续住，直到新房交付后6个月。
限制是，收购价不得高于新房总价，且楼龄不能超30年。
但这个补贴力度，对本就有意愿在南沙买房的人来说，已经足够诱人。
在广州出台“穗八条”后，南沙是目前跟进力度最强的区域。
甚至给人一种，只要肯来南沙买房，啥都好说的感觉。
那南沙为什么要这么拼呢？
或者说，南沙到底在紧张什么呢？
我觉得还是跟止跌回稳有关，南沙现在的房价有点不妙。
根本原因，是库存太多，而购买力太少。
由于上轮行情拍地太多，南沙积压的新房库存常年维持在200万㎡以上。
最新的新房去化周期在31-36个月，远超18个月的安全线。
为了把房子卖出去，开发商一直在打价格战。
叠加高位站岗的投资客陆续割肉认输，房价砸盘很厉害。
另一边的需求端，南沙的购买力增速也在明显放缓。
在最辉煌的2015-2020年，南沙曾有过年均10%以上的人口增速。
但在23年以后，南沙的人口净流入已经大不如前。
楼市信仰破灭，叠加配套缺失，大幅降低了南沙对人才的吸引力。
其实南沙是有经济底子的，2400亿的GDP，按理说能孵化不少内部购买力。
但问题是，产业结构不太行。
经济大盘依然是传统重工业，广汽丰田和南沙港就占了半壁江山。
那在传统重工业承压的今天，南沙也就很难孵化出有效购买力。
而在新兴产业这块，虽然这几年南沙也引进了像中科航宇这种高端制造业，但整体数量还是太少。
看看规划的IFF金融岛就知道了，只有写字楼，没有对应的优质企业，终究是一具空壳。
以上种种，构成了目前的南沙难题：
积压的房子太多，能接盘的人又太少。
那这次诚意满满的“南十条”，能把南沙楼市救起来吗？
对外区购买力来说，一个需要高额补贴、甚至将商办入学都拿出来当卖点的地方，明显缺乏吸引力。
所以“南十条”真正能刺激到的，还是内部购买力。
那如何发展产业和配套，提升内部购买力的数量和质量，就会是南沙楼市的破局关键。
稳楼市，是为了给后续产业转型和人口留存争取时间。
但很多人的财务状况，其实承受不起长周期的时间成本。
所以“南十条”，其实也是一个机会。
趁着政策刺激带来的回暖窗口期，优化资产和现金流的机会。
现在的市场，有主动权，才是最安全的。
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