沉浮三十年，帝都北三环商办业主们的集体焦虑

研究员 |黄怡博 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：北京的四九城在变，核心区位的资产则亟需主动求变。硬件需要变，产业也得变，国企的思路更得变。变则通，通则久。

一幢楼宇一座城。城市更新的成果不在宏大叙事中，而在细节之中见真章。

过去11年，睿和智库走访了数十个城市的上百个楼宇，切身感受到商办楼宇周期变化背后的城市产业蝶变本质。

这两年北京商务写字楼的大宗成交热点，北有中关村区域，南有丽泽新起之秀。北三环连贯的写字楼（不一一列举了）则集体陷入租赁焦虑之中。

今天，我们把坐标锚定于北三环一栋商务写字楼的自我变革——商房大厦。

提起商房大厦，老北京都不熟悉；但说到北京第一个宜家家居，你立刻能锁定地标——商房大厦。而商房大厦背后的首农集团，北京地产圈更为熟知。

如今，宜家从北三环迁移到四元桥。商房大厦则在重装之后寻找新的发展方向。

由OPC引发的产业联想

商房大厦隶属于首农集团，位于马甸桥边。楼宇体量不大，约4.4万方，但位置绝佳。西接海淀，一小时公交直达北师大、中财、北邮、人大等各大名校，东连朝阳，一小时内可达国贸CBD；南邻东西城，北望鸟巢。凭借地段优势，它长期保持着稳定的现金牛地位。归入首农管理后，它也依然延续着这一优良表现，根本不愁租，也未曾刻意打造品牌。所以，大家熟悉宜家，却鲜有人了解商房大厦。

商房大厦与睿和智库结缘，源于一篇报告——。他们希望一起合作，在新的商办环境下，为这个地标找到清晰的产业定位。

老庄家面临新困惑

团队眼下最大的困惑是：地段没变、楼宇没变、国企背书也没变，为什么以前不愁租，现在却明显感到压力？

答案藏在市场数据里。北京商办市场自2018年起进入深度调整周期。仲量联行和戴德梁行等机构报告显示，商办空置率从2018年的8.5%攀升至2024年的18.3%，部分区域超过20%；租金从峰值325元/㎡降至205元/㎡，降幅超37%。以价换量成为常态，业主方议价能力明显减弱。对商办需求较大的互联网、教培、专业服务等行业缩租退租频繁，而新增供应仍在持续入市，去化压力巨大。同时，电商崛起重塑大众消费习惯，传统实体商业热度减退，单一依赖主力店的经营模式逐渐难以为继，加剧了市场环境的变化。

2018-2025年北京商办市场平均空置率与月均租金变化趋势

更让团队焦虑的是首农的“双重身份”。作为国企，必须确保国有资产保值增值，相比市场化楼宇，灵活调价和快速决策的能力又不占优势。商房大厦虽然守着好地段，却只能在价格战中被动应战。

困惑本身，也是破局的起点。答案可能不在“怎么租出去”，而在“租给谁、留下谁”。与其在价格战中被动应战，不如直接从产业角度寻找解法，重新定义自己是谁、为谁服务。

北京商房大厦信息表

商房大厦在西城区的产业重要性

商房大厦的焕新，不只是首农的事儿，也是西城的事儿。

从“十四五”到“十五五”，西城区以金融科技+数字经济为双轮驱动，打造“中国数据街”，重点布局数据要素、人工智能、科技服务等业态。“数产十条”、“科创十二条”等专项政策持续加码，从落户奖励到楼宇改造全方位支持数字产业集聚。

产业方向明确，但西城区的楼宇资源有限，承载空间依然紧张，外溢压力加大，部分优质企业可能流向海淀或朝阳。

这正是商房大厦的补位价值所在：向西可以衔接海淀高校科研集群，促成产学研转化；向东连接朝阳CBD，引入金融和商业服务资源。大厦可成为北三环链接西城、海淀、朝阳三区产业的桥梁。此外，北三环沿线长期缺少有辨识度的产业楼宇，商房大厦有机会成为“西城北三环产业节点”；而4.4万方的体量不大不小，恰好适合做垂直产业集聚。

所以，睿和智库认为，商房大厦不只是首农的资产，更是西城区产业发展的重要载体。盘活商房大厦，本质上就是为区域产业协同守住一个关键节点。

数字经济集聚的可行性

OPC(一人公司)只是数字经济浪潮中的一个切片，它揭示了一个深层趋势：数字经济正在“单元化”——企业规模变小、决策变快，对空间和服务的要求更加灵活，尤其看重“低成本起步+高弹性扩容+强社群连接”的办公条件。

当前北京数字经济企业租赁需求占比已接近45%，但大量初创团队、中小型数字科技公司、AI应用团队、数据服务商面临着“大写字楼租不起、众创空间不够用”的尴尬。谁能承接这些最小单元，谁就能率先形成产业集聚。

升级后的商房大厦具备承接数字经济集聚的现实条件：

第一，空间弹性匹配。2025年完成改造后，楼宇实现分区分层管理：1-3层商业区可根据需求定制为展示、路演、公共服务和社交空间；4-6层办公区可灵活分割，满足1-50人团队的使用。食堂等配套已就位，中央空调、智能监控、消防及帧中继互联网系统等基础设施完成现代化升级，企业“拎包入驻”成本极低。

第二，人才可直接触达。数字经济最核心的资产是人。无论AI算法工程师、数据分析师，还是数字营销、内容创作从业者，商房大厦都能在一小时通勤圈内覆盖——形成“高校+商务”双重人才池。

第三，政策红利可直接兑现。作为国资楼宇，商房大厦在政策落地上有天然优势，可协助入驻企业快速申报补贴，形成政策洼地效应。

第四，社区生态可自主生长。不同于传统写字楼的“租完不管”，数字经济企业更需要技术交流、资源支撑和业务协作。商房大厦可利用国企资源搭建赋能平台，在算力对接、技术交流、投融资等方面主动赋能，引入定期路演、技术沙龙等活动，让楼宇从“物理空间”变成“产业社区”，让企业“进得来、留得住、长得大”。

目前，互联网家装平台“一起装修网”体验旗舰店已正式落地，成为数字经济线下落地的典型案例，有效激活场内商业人气，带动片区商业氛围回暖。

30而立的商房大厦的“乡愁”

1997 年落成 的商房大厦 ，开业之初 就迎来了 宜家 家居 。彼时，这个楼代表了中国改革开放，先进外资企业的价值认同。 从宜家时代的人气地标，到散租时代的 “ 不愁租 ” ，再到今天主动求变 —— 商房大厦的三十年，正是中国商办地产发展的一个 微缩纪录片 。

面对存量商办资产如何可持续运营这一行业共同课题，商房大厦的答案是：以区位为基，以产业需求为锚，依托国资自持优势，构建产业集聚生态。产业根基与区域深耕能力，正是穿越周期的核心底气。

如今，三十而立的商房的乡愁，是如何传承兼容并蓄的国际大都市的城市文化，同时，又能用国企的脊梁扛起北京作为“世界之都”的文化、科技、新质生产力的新定位。这既是商房大厦的新课题，更是新希望。