绍兴法拍房低价冲击市场，该如何解题？

随着绍兴房地产市场进入深度调整阶段，绍兴法拍房市场持续升温，正成为扰动本地房地产价格体系的重要变量。

01.

挂牌量近400套

绍兴法拍市场现状

据统计，绍兴全市2026年1-5月法拍房（住宅）新增挂牌量，约780–820套（数据来源：网络），其中：

• 1 月：约160套
• 2 月：约120–140套
• 3 月：约150–170套
• 4月：约280套
• 5月：约70套

截至6月8日，淘宝住宅法拍页面显示，在拍和正在拍房源共计388套，其中越城区约110套，柯桥区约83套。

法拍房（住宅）成交方面，1-4月平均每月成交约117套，成交率约59%，平均折价率约为市场价的6.2–6.8 折（评估价6.9折左右）。

2026年1-4月法拍住宅成交情况 来源：中指研究院

其中，法拍房成交主要集成在越城区（占比约30%–35%，以镜湖、迪荡、城南为主）和柯桥区（占比约35%–40%，以华舍、柯岩、湖塘等为主），其次是上虞区（占比约15%–20%），诸暨、嵊州、新昌相对较少（占比约10%-15%）。

数据综合自网络

第一季度中，法拍房低价的典型案例有：

• 越城区城南御香园：排屋建面约209㎡，成交价格约314万，单价约1.5万/㎡。

根据贝壳找房显示，该小区同类户型的挂牌价在约2.1万~2.77万/㎡，面积更大的建面约248㎡户型，去年12月的成交价是在1.7万/㎡左右。

内容来源：阿里拍卖

• 上河之城：评估价1.5万元/㎡，成交价8444元/㎡（约5.6 折）。

根据贝壳找房显示，该小区3月的成交均价在约1.3万/㎡。

内容来源：阿里拍卖

• 镜湖黄酒小镇映兰园：评估价12439元/㎡，成交价约7332元/㎡（约5.9 折）。

根据贝壳找房显示，该小区近半年的成交均价在约1.2万/㎡，今年4月成交的建面约98㎡户型，成交价也在约9400元/㎡。

内容来源：阿里拍卖

• 镜湖君兰锦绣：当前售楼处在售毛坯房约1.2万/㎡，而法拍房仅约9000元/㎡起拍。

内容来源：阿里拍卖

与去年同期对比（2025第一季度 vs 2026第一季度），今年挂牌量增加了约12%–15%，但成交量反而下降了约5%–8%，折价幅度扩大5–8个百分点（从7折变为6.2–6.8折），这也表明购房者观望情形加重，成交走弱。

数据说明：

l 以上为阿里拍卖 / 京东拍卖 + 中指院、浙商资产监测推算，非官方最终统计。

l 含住宅，不含商业、工业、车位。

l 同一房源多次拍卖（一拍、二拍、变卖）按 1 套统计。

02.

法拍房“量增价减”

对楼市产生三大负面影响

法拍房对于当前绍兴房地产市场的扰乱，有三大核心影响：

1

打破区域价格锚点

拉低市场预期

法拍房远低于评估价与二手市场价的成交情况，形成了“破窗效应”。

如北小一初学区房起拍价约83.7万，起拍单价约17518元/㎡，比评估单价低了约7500元/㎡，相当于是评估价的基础上打了 7 折开拍。（注意：7折是最高法新规中，首拍的最低折扣）

内容来源：阿里拍卖

这也导致购房者普遍持币观望，倒逼二手房业主主动降价。

如今，核心板块二手成交价较2025年普遍下探15%—30%，新房去化压力陡增。

特别是有些二期在售新房项目，一期交付后，有法拍房推出，直接拉低购房者预期。

2

分流刚需与改善需求

扭曲市场结构

低价法拍房持续分流正常交易需求。

2025年绍兴法拍成交中，300万以下刚需房源占比超 45%，与二手主力成交区间高度重叠。

镜湖、柯桥热点板块，法拍房占区域二手房成交比例升至12%—18%，部分小区单月法拍成交超二手自营成交，市场供需结构被明显扭曲。

3

形成负向循环

压制市场信心

法拍房放量与价格下行形成 “房价下跌 — 断供增加 — 法拍放量 — 价格再跌” 的恶性循环。

2025年绍兴法拍房同比增长31%，同期柯桥、越城二手均价分别下跌18%、14%，房企拿地与新盘定价更趋保守，市场信心持续走弱，拖累整体楼市复苏节奏。

03.

规范法拍房

四条建议，稳定绍兴楼市

如何应对住宅法拍带来的负面影响？

建议相关主管部门，能规范法拍房、稳定绍兴市场，以下是一些治理建议：

01

严格定价管控

杜绝超低价挂牌

首先，要严格参照最高法新规，执行法拍房“首次起拍价不低于评估价70%、二拍降幅不超 20%”的限价规则。

截取自《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》

其次，法拍房的评估价，要符合市场定价，不能明显低于市场价（不然在7折后更易戳穿“地板价”），从而守住价格底线，弱化低价示范效应。

比如镜湖凤林板块某小区的今年4月的网签备案均价是约2.1万/㎡，最近一套相同面积相似楼层的房源，成交价也在约1.9万/㎡（数据来源：贝壳找房），而该小区5月成交的法拍房，评估价仅约1.7万/㎡。

来源：绍兴房地产信息网、阿里法拍

02

强化信息披露与腾退交付

法院全面披露房屋权属、租约、瑕疵、税费等信息，严禁“现状拍卖、不负责腾退”。

落实强制清场责任，解决 “拍后难入住” 痛点，降低法拍房风险溢价，缩小与正常二手房的价格差。

03

建立市场联动监测机制

住建、法院、资规部门联动，监控法拍房数量、价格、成交占比。

当单板块法拍占比超15%或均价低于市场价6折时，启动预警，适度控制挂牌节奏，避免集中冲击。

04

引导柔性处置

减少法拍供给

对涉房债务案件，优先推动债务人自行出售、债务重组，给予60 日自行处置窗口期。

探索 “以租代售”、共有产权等过渡安置，减少断供房源流入法拍市场，从源头稳定供给。

法拍房是市场特殊产物，低价虽带来短期 “捡漏” 机会，但长期扰乱价格秩序、削弱市场韧性。

唯有通过定价规范、信息透明、部门联动、源头减量的组合治理，才能平衡债权实现与市场稳定，推动绍兴房地产回归理性健康轨道。