山东
两年前抢破头的“总价地王”，被收回拆分重新拍卖，地价居然还涨了？
▲黄岛九顶山HD2026-3013地块
近日，黄岛自然资源局发布公告，那块在两年前被本土巨头瑞源，以22轮竞价、楼面地价7444元/㎡，总价25.19亿元，战胜央企中海，拿下的西海岸总价地王——九顶山地块，在闲置了整整两年之后，拆分重新挂牌上市。
地块详情
这次首期推出来的九顶山一期地块，即黄岛江山南路东、富春江路北（HD2026-3013）地块，占地面积28038㎡，总建面75702.6㎡，容积率不超过2.7，起拍总价5.79亿元，起始楼面地价7646元/㎡，比当年瑞源的拿地价贵了202元/㎡，将于2026年6月29日上午10点开拍。
01
一场精准的降维试探
2年前，瑞源拿下的九顶山地块，作为老开发区城中村改造的核心项目，目前正在施工，但进展缓慢。
而地块的商品房部分，整整两年过去，现场几乎没有多少动工的迹象，仅仅搭建了个“半成品”售楼处。
▲年初曾经搭起售楼处
反观中海，在去年6月拿下九顶山板块另外一块地之后，即中海天空之境项目，盖楼速度快得像开了挂，去年年底开盘，卖得相当火，现在月均流速稳定在五十套左右，明年就能交房了，与瑞源地块形成鲜明对比。
这一次官方的出让公告，有一行分量极重的字眼：以网上拍卖方式出让一宗储备国有建设用地使用权。这十几个字透露出一个重要事实——这块土地现在已经跟瑞源没有关系了，这既不是开发商私底下的地块转让，也不是遮遮掩掩的合作联合开发，而是官方将其整体收回，重新推向拍卖市场。
02
地价逆势上涨的底气
九顶山这块地，化整为零之后，最大的问题是2.7的容积率。在当下的改善市场，这个数字多多少少显得有些不够舒展。看看紧邻的中海天空之境，容积率仅仅只有1.8，清一色的低密洋房与小高层，这也是为什么中海哪怕把价格定在两万左右，依然能够卖得风生水起。
▲HD2026-3013地块
而在九顶山一期在2.7的容积率限制下，未来的布局，免不了要盖20多层的大高层。如此一来，单论居住的纯粹舒适度，九顶山地块已经在先天指标上输了一阵。
不过，这里的配套成熟度、地段上的优势，可以弥补一下规划指标上的瑕疵。这块地，从交通的尺度来看，步行到地铁6号线九顶山站，仅仅只有大约300米，地块的两侧是江山南路和富春江路这两条城市主干道，去附近的商圈非常方便。教育资源也是顶配，地块周边的学校，全都是西海岸有口皆碑的硬通货公立学校。
▲九顶山山头公园
更加难得的是，地块的北侧紧挨着九顶山山头公园。在西海岸寸土寸金的核心城区，这样的地块，在未来的土拍市场里几乎是绝版。这种无法复制的稀缺性，就是地价在两年后，反而敢逆势上涨的底气所在。
03
从地王到“金茂局”的反转
当年瑞源拼尽周身解数抢下来的“地王”，为什么最终成了烫手山芋？拨开那些复杂的商业传闻，说到底还是资金，25.19亿元的土地出让金，对于任何一家地方性房企，都是一场超级豪赌。
两年前，九顶山的关键词是“总价地王、高总价”。但这两年，青岛的楼市格局发生了深刻的逆转，开发商已经对体量超大的项目，避之不及。那种开发周期动辄拉长到三、五年以上的“旧时代”玩法，在如今追求快周转、保现金流的语境下，稍有不慎就会把企业拖入深渊。
▲九顶山地块
此前圈内曾频繁传出，瑞源要与央企金茂联合操盘的消息。那么，现在呢？
作为在青岛楼市打造出世园金茂府、璞逸世园等，一系列叫好又叫座的高端改善产品，金茂的产品雕琢功底，在青岛楼市积攒下了不错的信任度。更何况，金茂想要深耕黄岛核心区的野心，早已不是什么秘密。
▲九顶山地块
至于中海，在九顶山板块，已经开发了半山雲境与天空之境两个体量不小的大盘，目前正在销售，再拿地的意愿可能没那么强。因此房产君判断，6月29日金茂接盘，几乎成了业内公认的大概率事件。
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