北京供地，刹车太猛

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

几天前，北京规自委公布了2026年第五轮供地清单。

一共四宗地，总用地16公顷，规划建面23万平米。

其中，石景山两宗，房山一宗，门头沟一宗。这也是今年房山和门头沟首次供地。

官方给出的口径，已经提出了价值点：

1、加大站城融合力度，全部位于轨道站点周边需求突出区域；2、注重区域均衡布局，中心城区、多点地区、生态涵养区3个圈层均有涉及。

第1点很好理解，三宗地都临近地铁。第二点提及的区域，中心城区指的是石景山，多点地区指的是房山，生态涵养区是指房山。

乍一看，貌似这次供地很丰富。一堆自媒体疯狂炒作，又称之为“王炸”地块。

在花姐看来，对此番供地清单，是感到遗憾的。

去年，北京供地九轮。如果照此推算，今年第五轮供地，是为中场。

既然到了中场，依然不见所谓的真王炸地块，即海淀和朝阳核心地块。

如果看一下北京2026年至今的供地日历表——包括去年甩过来的12宗，和今年新供的25宗。

这37宗地，在今年上半年会卖出21宗。而剩余16宗地，下半年又能真正上架多少呢？

今天是6月10日，虽然没有到月末，但今年上半年的北京土拍成绩，已大局已定。

花姐做过一版预测：

2026上半年，北京将卖宅地21宗。占地71.96公顷，规划建面135.04万平米，起价328.25亿元，预计成交价在340亿元左右，总溢价约3.5%。

再来看一下2025年同期：

2025上半年，北京卖宅地22宗，占地111.22公顷，规划建面220.756万平米，起价938.25亿元，成交价在1005.48亿元左右，总溢价约6.7%。

两者一对比，2026上半年土拍成绩同比2025年，是全线下跌：

1、成交土地面积跌35.3%；2、规划建面跌38.8%；3、成交金额跌66.19%。

跌！跌！跌！这是2026年上半年北京土拍的关键词。

按照政府文件，北京2026年商品住宅供地200-240公顷。实际上，2026年北京宅地真正的挂牌量，同比估计将缩水约15.4%。（详见《北京供地计划，太精确了》）

有了缩量之策，今年上半年土拍大缩水，也就不足为奇了。这也是为了二级市场（新房）和三级市场（二手房）的稳定。

对于2026年上半年的土拍成绩，花姐有几点总结：

1、缺乏核心区域地块

21宗地里，朝阳区只有一宗，东坝地块被中国金茂底价摘得；而海淀是零供地、零成交；其余，分散在各个区。

反观2025上半年，海淀成交6宗、朝阳区成交3宗。

2、溢价地块太少

截至6月6日，今年上半年成交土地16宗，只有4宗溢价。

高溢价两宗分别是：丰台太平桥地块，保利以15.4%的溢价率拿下；和河北鑫界霸取蒲黄榆地块，溢价16.4%。

为什么它们会高溢价去抢丰台的地，大概率是对下半年供地信心不足，先抢下来再说。

反观2025上半年，有9宗溢价成交，溢价率超过10%的有7宗，最高溢价是中海安澜北京，溢价27.95%。

3、品牌房企拿地少

截至6月6日，全国性品牌房企拿地者，只有中建智地、华润置地、保利发展、中国金茂和绿城中国，大部分地块是被北京本土国企拿下。

反观2025上半年，华润置地、建发房产、中国金茂、中海地产、越秀地产、保利地产、招商蛇口、中建壹品、中建玖合等，几乎所有品牌房企都有所斩获。

出现这三点，核心在于2026上半年所供的地块，入不了品牌房企们的法眼。

虽然它们非常缺地，大部分有近一年没拿地了，但宁缺毋滥。

招商蛇口就是那个典型，它是今年上半年拿地积极性最高的，在土拍之前经常发出招标计划，但真正到了上场时，显得异常谨慎，导致颗粒无收。（详见《招商蛇口拿地，风格变了》）

时间过半，北京土拍市场能否雄起，只能看下半年了。

从已披露的前五轮供地清单看，下半年待上架的16宗，也不是很理想。

1、朝阳区的永安里旧城改造0401-01地块：在2024年第2、3轮，2025年第7轮供地出现过，一直没有被激活。

原因是，建面16.1万平米，体量大、紧挨长安街，施工难度大，开发周期长。

2、东城区西革新里危改项目：在2024年第4轮，2026年第1轮供地出现过。这个地块太小，且北面地块很不方正。

3、海淀区东升镇0001、0002地块：在2025年第9轮供地出现过，没有上架的原因，是不是为了给臻澐和建发海晏，再留出足够去化时间？

4、朝阳区的王炸地块将台629地块、化石营6002地块、甜水园地块，不知何时能进入供地清单？而海淀的西北旺D1地块、四季青西冉片区地块，也未见踪影。

5、剧透一下第五轮的房山大学城0028、0029地块，据说激活着为央企电建地产。（详见《北京郊区，掏出了好地》）

文章写到最后，花姐突然觉得北京土拍市场的现状，很像电影《等待戈多》的剧情，大家都在等待戈多这个拯救者。

然而，戈多自始至终也没有出现。