东部新城大平层，买新房还是二手更合适？

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最近有两个VIP会员来咨询老司机，他们有一个共同需求，都计划在东部新城入手大平层，只不过预算不太一样，一个大概800万，一个超过1000万。

如果是新盘，这样的总价在明湖都有得选，早一点的如逸庐、明湖金茂，新一点如明湖之星·星洲。

二手房的选择面就更大了，悦府、懿秋、宁玥府，包括水乡邻里的海晏府、新明洲，北面的凤起潮鸣、宁东府大平层等。

那么，到底是买新房还是二手更合适呢？

一般来说，预算来到800万+，如果是买大平层，老司机认为优先应该考虑新房，特别是最新出品的产品。

因为新房在产品迭代上有巨大优势，包括计容新规——这不仅仅只是得房率，也包括架空层、大堂、连廊等配置到底有还是没有；还包括更好的户型、更高的层高、更厚的楼板，以及更好的装修等等。

此外，这几年新盘最大的亮点就是会所及架空层泛会所的升级，以及附属在这上面的物业服务的全面升级。

从高端改善的定位来说，买新不买旧肯定是有道理的。

但买新房就没缺点了吗？当然有，除了大家担心的交付问题，即货不对板之外，买新房最大的盲点其实是价格。

大家应该都注意到了，这两年基于产品的大幅升级，开发商在定价时，往往会照着客户承受能力的上限去定。

带来的最直观的反映就是，新房和二手房价完全脱节，二手房可能卖2.5万，但新房会卖到5万+，新旧产品之间巨大的价差，老司机找不到任何可靠的理论依据。

全凭开发商和客户之间的心理博弈。

当然，明湖的新房定价也是有明显的梯度的，有些楼盘因为开盘比较早，产品比较老，定价相对低一点；有些楼盘则因为产品新，受欢迎程度高，定价比较高。

因此，摆在新房客户面前最大的问题是，高价买入的新房，其保值能力到底如何？

如果一定要讨论房价的合理性，显然经过市场充分检验的二手房房价，是更合理的。一个楼盘交付满二年后，其挂牌量能已充分暴露，这个时候的成交价，理论上肯定要比开发商的定价合理的多。

正常情况下，开发商的定价一定是偏高的，因为开发商的定价中包含了一部分的“造梦溢价”。

为什么那么多人喜欢买新房，是因为新房给人的购买体验非常好，富丽堂皇的售楼处、美轮美奂的样板区、笑语盈盈的售楼小姐，一切都那么高级那么美。

开发商花大成本所作的这一切，都是在给购房者造一个梦，因为房子还在建设，实景完全没法看，这个“梦境”就成了销售最重要的道具。

也成了定价最重要的依据。

既然是造梦，那它一定是源于真实、但又高于真实的。任何一个楼盘交付之后，都不可能百分百还原样板区呈现出的品质和美感，这是个常识，但买房者完全不会去考虑，他们完全被眼前的梦境迷住了。

他们掏钱、下单，准确的说他们在为这场梦境买单。既然梦境是高于真实的，他们为之支付的价格，也很有可能是高于真实的。

因此，买新房，就不要太过于去追求价格的合理性。不合理是正常的，合理才是不正常的。因为从机制上来说，新楼盘的定价完全由开发商主导，即便你认为不合理，他也不会改变自己的价格体系。

对于房价的绝对控制权，这是每个开发商的底层逻辑。

因此单纯从价格出发，买二手房显然更放心，但买二手房也面临很多现实的困境。

首先还是产品，如果一个客户去看过新楼盘的样板区，再回头去看二手房，是很难看上眼的，这种感觉就像从梦里回到现实，现实肯定要骨感得多。

此外，二手房一般都没有太多的选择，理想中的楼幢，楼层不一定有，理想中的房源，价格不一定合适。很多二手房客户都会有同一种困扰——买二手房没有最优解，只有次优或者次次优选项。

这对刚需来说可以忍，但对800万以上的改善客户来说，他们花了大价钱，是很难忍的。

所以我们去看成交，800万+的新房成交每个月都有上百套，而同期二手房成交只有几套十来套。

就是因为大部分高端客户忍受不了二手房的种种弊端。

说到底，到底是买新房还是二手，完全是两种不同的价值取向。买新房是因为自住，而且是长期自住，是为了让自己住的开心，享受更高的生活品质。

买二手则更多从保值角度出发，对于居住的要求没有那么极致，甚至并不一定居住。当然如果对于二手房的居住很满意，那就更不用纠结了。

此外还有一种特殊情况，就是有些楼盘卖到交付还没卖完，这时候就可以比较一下二手和新房价格了，肯定是谁便宜买谁的。

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