北京豪宅，正陷入魔幻拉锯

上周五，深圳的单价地王纪录，又被刷新了。

六家头部房企，历经291轮贴身肉搏般的竞价。最终，保利以总价57.72亿拿下，溢价率高达150.7%，折合楼面价冲到了：

10.9万元/平。

这段时间，深圳豪宅市场的成绩单，亮眼得甚至有些刺眼：

后海板块的信悦湾，两次推售两次售罄；深圳湾澐玺，更是刷新了全国豪宅最快破200亿的纪录。

那些备案价在20万元/平左右的顶豪，深圳人买起来就像买大白菜一样风生水起。

今年同样疯狂的还有杭州。

豪宅六小龙集中供应，开发商把验资门槛一路抬高，部分项目甚至直接提到了8000万元。

即便门槛高耸，富豪们依然排着队送钱。

唯独北京的豪宅，安静得像一潭死水。

上一个入市的北京顶豪，还要追溯到今年一月份的安澜北京。

作为北京第一个楼面价突破10万元的项目，它原本被业界寄予厚望，认为会点燃北京豪宅的狂欢。

然而，它的营销却异常沉默——没有盛大的发布会，没有刷屏的倒计时海报，甚至连开盘仪式都没有，直接无声无息地转入了顺销。截至目前，网签只有：

69套。

安澜北京的静默开盘，仿佛给今年上半年的北京豪宅市场定下了一个沉闷的基调：

沉默，以及无尽的等待。

要知道，就在去年，豪宅还是撑起整个北京楼市的孤勇者。

先是功德寺双子的盛大开盘，燃爆了整个小阳春；紧接着6月的朱房村双子，臻澐和海晏，撑起年中的热度。

直到后来黄衫木店的紫京宸园和璞樾，让银十变成了平淡的十月。

高潮过后，便是漫长的退潮。

年初的树村项目，作为楼面价破10万的单价地王，中海反复研磨了整整九个月才推向市场。可市场的反馈，却像一盆冷水浇了下来。

从最开始高调宣称的“近乎清盘”，到后来的默默顺销。北京豪宅市场的信心，正在被一点点蚕食。

于是，那些本该在今年大放异彩的重磅项目，纷纷选择了战术性拖延，在反复打磨规划中，静静观望：

中建智地太阳宫项目、保利半壁店项目、首开呼家楼项目、懋源松榆里项目……

去年溢价率最高的太阳宫项目，从拿地到规划公布，中间隔了8个多月。从总平图公布，到规证下发，又过了一个月。

但这个下证速度，在当下已经算比较快的了。同时期拿地的首开呼家楼地块，三个月前公布规划方案后，再没了消息。

呼家楼地块的位置不可谓不稀缺：紧邻东三环，交通便利，周边几乎清一色是老旧小区。未来这里只规划建设1栋楼，总共也就三十多套房源。

如此迷你的体量，首开依然走得如履薄冰。

而最能熬的，当属保利半壁店地块（保利熙瑞）。去年5月拿地，至今已经过去了足足一年，却仍未确定最终的开盘时间。

2026年，北京新房的第一张预售证就是保利熙瑞。项目宣传是从拿到预售证开始的。

2月开始预热，3月案名发布、售楼处以及样板间开放。他们准备做的是一个实景开放与开盘同步的楼盘。

销售说，预计开盘时间在这个月底或七月中。

保利熙瑞的谨慎，是整个北京豪宅市场焦虑的缩影。去年的海淀新房，尚且能靠着“稀缺”两个字躺赢，但到了今年，海淀也开始感受到了库存的泰山压顶。

去年，海淀迎来了近五年来新建住宅供应的最高峰，超五千套新房喷涌而出，这一数字是2024年全年供应量的十倍有余。

随着新地块位置一个比一个好，永丰板块开始分化，翠湖板块出现贬值。海淀各个板块的能量级，正在被市场重新无情地格式化。

前两天，北京规自委公布了一份通告，关于上地0702地块的方案公示反馈意见。

公示的这段时间，收到了最多的反馈意见：

1092份。

上地0702地块，是海淀新的王炸。1公里外是聚集多家大厂的中关村软件园，1公里内是去年的大热项目，和樾玉鸣和和樾望云。

但投诉最多的，也是周边的业主们。

因为0702地块，代表着海淀楼市真正意义上的产品迭代。在最新的规划里，该地块不仅拥有架空层，甚至还拥有南向一步阳台、飘窗以及设备平台的赠送面积。

在丰台早已玩出花样、但在海淀却极度罕见的高得房率设计，海淀终于有了。

然而，对于周边刚买房不久的业主来说，这无异于晴天霹雳。

去年的新房集中供应，已经引发了清河、上地片区二手房的踩踏式崩盘，不少房源在一个月内直接蒸发了一百万。

如今，一个位置更好、产品代差领先一代半的新怪兽就要降临，这让他们如何不慌？业主们在反馈意见中愤怒地写道：

项目影响周边二手房保值，会导致二手房降价，违背稳房价的政策导向。

对此，官方给出的回答是：

关于二手房地产价格的问题属于市场行为，非我局职责。

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