琶洲、南浦岛两宗稀缺宅地“焕新”上线

近日，广州住建局印发《广州市2026年住房发展年度计划》，今年全市计划供应商品住宅用地216.5公顷，计划批准预售商品住宅建面448.3万㎡，一二级市场供应均较往年有明显缩量，体现了当前房地产市场“控增量、去库存、优供给”的调控思路。

值得注意的是，就在《计划》发布之前几天，广州还发布了两宗涉宅用地交易公告，分别位于海珠区琶洲板块中二区以及番禺区洛溪大石板块的洛浦岛，计划在6月30日开拍，相比之前披露的信息两宗地块的出让条件都有不小的调整，体现了政府供地的新思路，下面就让我们一起来看看两宗地的具体情况：

海珠区琶洲中二区AH041208地块

控容提质

地块现状图

地块背景：2024年5月18日，广州市政府批复同意海珠区琶洲中二区新港东路南侧地块(AH0412规划管理单元)控制性详细规划，该规划显示AH041208地块用地面积9060㎡、容积率4.5、计容建面41062㎡、限高100米。而上周正式挂牌地块指标中，用地面积与前期规划一致，但容积率下调至2.5，限高降至80米，虽减少了可售建面，但更契合当前中心区改善市场需求，体现供地“控容提质”思路。

地段交通：地块所在琶洲板块中二区有别于西区的总部集聚区以及会展经济区，规划以居住以及配套为主。周边交通便利度高，北侧紧邻新港东路，距地铁4号线及8号线换乘站万胜围站仅约350米，步行可达，无论自驾还是公共交通均可快速通达珠江新城、金融城、琶洲西区等重要城市节点。

配套资源：周边名校簇拥，执信中学琶洲实验学校、六中珠江中学、海珠区第三实验小学环伺，教育资源优质；同时临近保利广场、万胜广场双商业体，生活配套成熟。

市场环境：回看板块涉宅土地供求情况，近15年含本地块在内，仅3宗涉宅用地挂牌，上一场土拍已是2023年越秀拿下的彼时可售楼面价83993元/㎡的广州地王（琶州・樾|华樾），板块土地稀缺性极高。住宅市场同样体现出板块稀缺性，近五年仅招商保利海珠天珺以及琶洲·樾、华樾三盘合计供应458套大平层住宅，目前板块仅华樾单盘主力在售250㎡以上顶豪产品；二手市场方面，板块内标杆项目保利天悦二手挂牌单价普遍10万+/㎡，豪宅板块价值得到市场认可。

番禺区洛浦街BA0206303地块

门槛大降

地块现状图

地块背景：去年11月份曾挂牌番禺区洛浦街东乡A地块一期，该地块于土拍前夕撤牌，本次挂出的BA0206303地块为东乡地块一期拆分地块之一，相对去年首次挂牌的大地块，本次地块建设用地、计容建面以及起拍总价均较去年下降六成左右，虽起拍楼面价相对微涨123元/㎡，但道路/绿地等配建面积大幅减少，极大降低开发成本，同时分割后总金额减少，能有效降低房企拿地资金压力及门槛。

地段交通：地块位于番禺洛溪大石板块的南浦岛，周边多个大型成熟社区，居住氛围浓厚。距离地铁2号线南浦站直线仅约300米，西侧广南快速路海珠湾隧道已于去年末通车，可快速接驳海珠、天河、荔湾等核心城区，交通出行极为便利。

配套资源：地块周边2公里内有超10所中小学，且竞得企业需配建北侧BA0206302地块的42班九年一贯制中小学用地，未来教育配套确定性强；周边南浦里商业体成熟，可满足日常消费需求，生活配套完善。

市场环境：南浦岛早期地块需追溯至上世纪九十年代广州碧桂园、丽江花园等老旧小区协议拿地，在去年东乡村地块挂牌之前，片区招拍挂土地市场处于空白状态。住宅市场热度也是集中于2000年前后，近十年仅广州碧桂园保留地块开发的碧桂园樾时光不足500套房源入市，且已于2021年基本售罄，片区至今已断货五年。片区社区楼龄普遍超20年，存在大量置换需求，二手房源长期维持在1500套左右。

规划制约：值得关注的是，地块周边规划条件存在一定制约，根据去年东乡村地块出让红线图显示，本次出让的BA0206303地块东侧与永久基本农田用地隔路相邻，而西侧更是与一块永久基本农田用地直接贴身相连，对未来项目有一定负面影响。

本次广州挂牌的两宗涉宅地，均位于新房极为稀缺的片区，且容积率相对较低，虽南浦地块周边界面略有瑕疵，但综合素质仍较优，预计将得到房企的积极响应：

• 琶洲地块是广州核心城区罕见的低密纯住宅用地，地处CBD旁的居住区，配套完善，稀缺性强，地段及容积率指标均有打造改善型项目的基础，预计将受到有高端产品开发经验的房企重点关注；

• 番禺南浦地块学铁商齐备，且周边众多老旧社区大盘，置换需求高，本次挂牌相对去年大幅降低了拿地门槛，开发风险可控，具备较高的性价比，重新挂牌后体量大幅减少，适合打造流量型的刚需刚改项目。

根据公告，两宗土地都将在6月30日公开出让，到底会由哪家房企收入囊中，我们拭目以待！

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