慈城古城更新的几点疑惑

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首先需要声明的是，老司机并非古城更新方面的专家，也不是文旅专家，更不是商业运营的专家，我仅就自己看到的状况发表一点粗浅的看法，抛砖引玉，希望引起相关专家的关注和探讨。

不得不说，慈城在古城更新上是花了很大力气的，最早的民权路步行街，后来的骢马河、城南旧事、大东门、迎春街、去年建成的新城墙、以及加上马上要开工的东门里等，几个项目下来，大几十亿的投资肯定是花下去了。

效果如何呢？节假日人满为患，工作日冷冷清清是常态。但如果深究一下我们又会发现，哪怕人满为患的节假日，旅游的收益也是非常有限的。

据有关报道，今年五一慈城共接待游客42.75万人，旅游收入1029万元，平均每个游客消费：

24元。

五一尚且如此，平日里的收益就更加可想而知了。摆在古城所有商户面前最大的问题是：

如此惨淡的收益，如何去打平房租、人工、装修等高昂的运营成本？

其实同样的问题也适用于古城的建设者，如果游客的消费上不来，商户的收入上不去，花大成本建起的街区和商铺，如何收回投资？

这并非老司机杞人忧天，骢马河就是个例子，这条古街临水而建，设计用心，用料扎实，古色古香，但建成后的运营却差强人意。最早招进来的商户，因生意清淡逐渐闭店，到后来不得整条街暂停开放，几经调整，现在改成了一个节假日市集。

也就是摆摊。

做市集没什么不好，人气非常旺，只是这么大投入建起来的一条古街，如果只是用来摆摊，无疑是大材小用了。做市集只要一块空地，拉上电线，放上垃圾桶基本就就行，最多再搞几个装点氛围的气球或KT板。

骢马河并不是孤例，迎春街的情况也好不到哪里去，民权路开街5年，到现在也没有满铺，它们多少都存在着同一个问题：

古城改造的高额投入，与慈城的实际旅游收入是脱节的。

如何理解这个脱节？是不是加强招商，就能把旅游收入提上来？从而打通投资和回报这个死结？

老司机认为几乎不可能！

慈城并非没有消费场所，很早他们就引入了多个高端民宿品牌，投入非常大，产品也做的很好，价格堪比五星级酒店，结果呢？

门可罗雀。

高端民宿其实就是个警示，有些业态看起来很美，很高大上，但阳春白雪，曲高和寡。真正有流量的是平民消费，是下里巴人，是人均几十块钱的餐饮，一晚一两百元的酒店，以及随手买了不心疼的便宜物件。

但这种平民消费的业态在慈城很难有容身之所，那些古街和商铺的建设成本都太高了，面积都太大了，租金都太贵了，商家根本养不起，甚至不敢租。

这些年，有些小店在乡村做得风生水起，咖啡，面馆，茶室，面包房。乡村的游客也不多，消费也不高，为什么这些小店能活得下去？

因为他们小，成本低，把能耗做到了极致。

这个世界上最顽强的商业形态就是夫妻老婆店，或者一人店，他们把经营成本压到最低，又灵活应变，只需做出一点特色，他们就能活下去，甚至活的还比较滋润。

但他们在慈城古城活不下去，因为找不到这么小的店，找不到这么便宜的店，找不到适合一两个人经营的店。古城的商铺普遍偏大，只适合有规模的经营者，大面积、高租金加上团队运营，是一种耗能巨大的商业模式。

能耗巨大的模式，需要巨大的流量来养活，在宁波闹市区或许可以，在慈城根本做不到。

老司机应该已经把疑问说清楚了，其实这不仅是慈城的问题，也是多地由政府主导的古城开发的共同问题。说到底，这类开发都是源于领导意志而非市场需求，是与市场脱节的，最终必然带来巨大的浪费。

但也有很多自发形成的成功案例，典型如厦门的曾厝垵，这个村子的商铺全部源自村民自建房，既不高级也不昂贵，但人气爆棚，形成了良好的商业生态。

非常建议慈城的领导有空去考察一下。

个人认为，古城开发更应该依靠社会资本而非政府投资，因为社会资本的效率是最高的。假设当初骢马河土地切成20-30个小块，每块卖给一个主体，统一规划，自主建设，自主经营，说不定今日经营会成功很多。

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