北京亦庄的OPC社区，因何能成型？

研究员 | 何亮 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：410家报名，只留下30独家，亦庄模数OPC社区为什么能跑出来？

410家报名，只留下30多家。位于北京经开区（亦庄）国家信创园的模数OPC社区是睿和智库看到的国内较少比较成型的OPC。其真正的看点不是空间规模，而是筛选和链接。

传统办公项目最怕空置，招商逻辑是先把空间填满；但模数OPC社区最先做的不是“多进人”，而是“少放人”。它先问的是：谁真正适合进入这个网络？

运营方没有把OPC当成“联合办公换个名字”，而是在回答一个更难的问题：当 AI把一部分个体变成轻量生产单元，园区和资产方还能为这些人提供什么？从这个视角来看，模数OPC社区值得观察。

先找到产业，空间才有意义

如果只看表面，OPC很容易被理解成联合办公的新包装。都是小团队，都是轻办公，都是活动和社群。也正因此，很多项目在推广OPC时，最后还是会滑回熟悉的路径：讲空间设计、讲活动频次、讲社群氛围，却很难解释它为什么能形成稳定价值。

但这一路径很快会遇到老问题：租金收高了，人会走；租金收低了，模型不好看；活动办得再热闹，也未必形成业务。

模数OPC社区的不同之处在于，它并不只是想证明“这里可以办公”。睿和智库在访谈模数OPC时，对方反复出现的关键词，不是工位，而是开发者、创作者、自媒体、AI 项目、业务机会和资源中台。

这些词背后，是一条较为清楚的逻辑：AI放大了一批个体的生产能力，但个体仍然需要订单、场景、协作和外部信任。OPC如果只是给他们一张桌子，价值不大；如果能让他们接近产业需求，空间才变成入口。换句话说，今天很多个体生产者缺的并不是办公条件，而是进入产业网络的路径、被看见的机会，以及被组织起来的能力。

空间不是OPC 的起点，产业才是。

模数OPC社区的优势，恰恰在于它面对的不是空白市场。北京亦庄近年来持续强化人工智能、新一代信息技术、智能终端、新能源智能汽车等产业布局。公开资料显示，北京经开区新一代信息技术产业链上下游企业已超过 2500 家；在 AI 原生产业政策中，经开区也强调算力、应用场景开放、产业集聚和生态优化。

这些条件不能直接等同于模数OPC社区的实际订单，但它们说明：模数OPC社区背后有产业密度，有潜在应用场景，也有开发者和创作者能接触到的真实需求。京东、小米等头部企业所在的区域生态，并不意味着模数OPC社区天然就能获得合作，但至少说明这里存在足够丰富的任务来源、技术需求和内容需求，这些都是OPC得以成立的土壤。

OPC的竞争力不在装修，而在它能不能把一批轻团队放到真实需求身边。没有产业，OPC社区越热闹，越容易变成短期活动；有产业，个体能力才可能被持续调用。对于园区运营方而言，这一判断尤其重要，因为它决定了项目究竟是在经营一个“场”，还是在经营一张持续产生链接与合作的“网络”。

政府项目的优势，是能给时间

OPC 最大的难点，是它不能马上用传统办公账本解释。

传统办公看面积、租金、出租率、税收、坪效。OPC面对的却是一批更轻的人：一人公司、创作者、开发者、AI 应用团队、轻创业者。他们有能力，但不一定在创业初期就有稳定租金承受力；可能诞生高价值项目，但不一定马上贡献税收。也就是说，OPC更接近“先长关系、再长收入”，而不是“先填面积、再谈生态”。

这也是很多市场化主体做OPC会遇到的困境。一旦要求空间模型立刻闭环，项目就会被拉回旧逻辑：先导入人群，再收租、算坪效。

模数OPC社区的特殊性在于，它具备政府项目属性，可以给新业态更长的培育周期。据项目方介绍，较长的免租期和培育安排是其重要条件之一。

政府项目属性决定了项目能不能先筛选、再培育、再撮合，而不是一上来就被租金追着走。对一个仍在形成中的新业态来说，这种时间窗口与其说是加分项，不如说是基础条件。

对于市场化园区而言，可以借鉴政府OPC的模式，用小面积做耐心孵化，把小组织当做主理人，发挥其品牌影响力，补足园区产业链条，同时给小组织预留试错时间。

比租金更重要的，是人群匹配度

模数OPC社区最值得拆解的动作，是筛选：

• 第一轮由 AI 做初步判断，考察行业、竞争格局、区域市场和创始人背景；

• 第二轮由属地相关主体、地产方和运营方共同线上评估；

• 第三轮进入线下路演和现场确认。

这套流程说明，模数OPC社区没有被做成单纯开放入驻的空间项目。它筛的不是面积需求，而是项目质量、AI 理解能力、交付能力和合作可能性。

当前进入模数OPC社区的人群主要包括开发者和创作者两类，其中不少属于行业内较具代表性的创作者和开发者群体。一个OPC社区如果一开始没有形成清晰的能力结构和协同基础，再多政策和空间也很难转化成持续业务。

对OPC 来说，关键不是租金高低，而是人群是否匹配。

筛选越严格，模数OPC社区内部的互相识别成本越低；头部人群越集中，外部企业和产业资源越愿意进来。模数OPC社区目前不是靠“泛人群规模”建立声量，而是靠“高质量样本密度”建立可能性。它真正解决的是网络质量问题，即谁和谁能够高频协作，谁能构成第一批可信样本，谁能把模数OPC社区从“有人入驻”推向“有事发生”。

主理人不是物业经理

模数OPC社区还有一个容易被低估的变量：其运营团队必须更理解 AI 创作和 OPC 人群。

项目运营团队并非传统物业或招商出身，而是从 AI 视频、内容创作和商业项目中成长起来的实践者。其过往经历包括京东相关业务比稿，以及在 AI 视频商业化过程中积累的行业判断、项目交付和圈层资源。

“非租赁出身”的运营团队更理解一类传统园区不容易理解的人：创作者、开发者和 AI 应用团队并不只是“小微租户”，他们可能是新生产方式里的关键节点。

所以，模数OPC社区的运营方式不同于普通园区。它不是简单办活动，而是试图搭建“资源中台”：把外部需求接进来，再拆成不同专业任务，分发给擅长的 OPC 或轻团队。中小型业务可以直接匹配，大型业务则需要拆分、重组和交付。这个动作听起来像运营细节，实际上已经接近一种轻量组织能力：它决定模数OPC社区到底只是一个载体，还是一个真正能够组织生产的接口。

运营团队的难点不是找到一批人，而是让这批人持续产生合作关系。活动可以制造热度，业务才能沉淀能力。

主理人不是物业经理，而是翻译器：把产业需求翻译成个体能接的任务。

这也是市场化园区最难复制的部分。空间可以复制，政策可以学习，活动可以外包，但对圈层的理解、对业务的拆解能力、对个体能动性的调动，很难标准化采购。

所以，主理人的价值不只是“懂活动”，而是能判断人、判断项目、判断需求能否被拆解交付。有了这层能力，模数OPC社区才可能从人群聚集走向业务组织。

OPC成立的基本要素

判断维度

亦庄样本中的体现

其他机构应先问什么

产业需求（需）

周边有 AI、智能终端、内容产业和科技企业生态

有没有真实业务场景

政策耐心（韧）

政府项目属性支持较长培育周期

能不能不急着按租金算账

人群质量（选）

410 家报名、30 多家入驻

是否敢筛人，而不是只招人

运营能力（营）

主理人懂 AI 圈层和业务拆解

谁来把需求变成任务

模数OPC社区目前仍在验证中，商业闭环也并未完全成熟。它的价值不在于提供一个可以照抄的模板，而在于提供一个判断标准——OPC要跑出来，不能只问楼在哪里，而要问产业在哪里、机会在哪里、谁来运营，以及这些人为什么必须在这里相遇。