美兰湖用了20年，等来新规下的“抬板纯墅”

过去数年，容积率1.0以下的纯低密地块几乎绝迹。即便放宽到容积率1.2-1.5的含叠墅地块，供应量也十分有限。叠墅，正从“稀缺品”变为“限量品”。

01

叠墅从“稀缺”走向“限量”

「云墅」首开50席叠墅弥足珍贵

在“限墅令”政策持续影响下，2023—2025年上海出让住宅用地中容积率低于1.6的地块占比仅约1/5，能够规划别墅产品的住宅用地少之又少。土地端的紧缩与需求端的旺盛，共同构筑了当前别墅市场的独特价值逻辑。

据地产申度调研，2025年上海商品住宅供应总量约40572套，其中叠墅仅2569套，占比不过6.3%。

聚焦到宝山，稀缺程度更为突出：2025年全区商品住宅累计供应约7049套，叠墅仅228套，占比仅3.2%；而2026年1-5月，宝山商品住宅整体供应量仅1265套，按去年推盘节奏推算，今年半年度合理供应区间应在3500套左右，今年供应量大幅缩减。而叠墅产品的稀缺性则进一步凸显，今年1-5月宝山叠墅供应仅仅52套。

整体供给趋紧加上低密叠墅的断供，宝山叠墅产品正从“稀缺”走向“限量”！在这样的背景下，建发云湖玥「云墅」首开50套纯墅新规抬板产品，显得尤为珍贵。它是时代馈赠给北上海改善客群的一张稀缺入场券。

02

从“生态湖区”到“科创湖区”

「云墅」低密为底色，繁华即日常

提起美兰湖，大家最先想到的是约“300亩北欧风情湖面”和“上海豪宅别墅区”这两个标签。

没错，这里正是上海“成片规划、成规模开发”最早、最完整的低密墅居样本。从早期的美兰湖别墅、美兰湖高尔夫别墅，到远洋博堡等顶豪级独栋作品，20年沉淀，铸就了美兰湖不可复制的别墅基因与圈层的厚度。

美兰湖真正的稀缺，在于生态的不可复制。板块坐拥约300亩美兰湖（上海城区第二大人工湖）与美兰西湖构成的双湖体系，水体生态互为呼应、环湖岸线绵延千米；更被美兰湖中央公园、美兰西湖公园及36洞高尔夫球场果岭绿海三园环伺，约224万方生态绿肺铺陈于住区四周。这一生态基底，在北上海更是难能可贵。

二十年“一城九镇”规划，为美兰湖积淀了深厚的生态与低密基因；而“北转型”战略带来的千亿产业集群，则让它从昔日的周末度假地，蜕变为北上海高知人群的真正定居场。底色已变，故事才刚刚开始。作为宝山“北转型”战略的黄金支点与产城融合典范，美兰湖承载着“生态宜居示范区”和“北部产城融合标杆”的双重使命，板块能级已发生质的飞跃。

• 规划定调：根据上海2035总规，宝山构建了“一带两轴三分区”的空间格局。其中“两轴”中的南北向发展轴线指的是“沪太路发展承载轴”；“三分区”中的“北片区”指的就是“罗店城镇圈”。

美兰湖正处于沪太路城镇发展轴这条南北大动脉的核心节点上。同时，在罗店、罗泾、月浦组成的城镇圈中，罗店是唯一的综合发展型新市镇中心。规划明确，新增的区级教育、医疗、商业配套都会优先向美兰湖集中，这是法定规划赋予的确定性红利。

宝山区“一带两轴三分区”规划示意图

图源《上海市宝山区总体规划暨土地利用总体规划》报告

• 产业造血：北上海生物医药产业园（市级特色产业园）已落地东方生命港·宝山药谷、济众医药等重点项目，大量生物医药及科创领域高知人才持续导入，美兰湖正从“生态湖区”向“科创湖区”跃迁。

• 配套兑现：7号线美兰湖站可直达静安寺；一路之隔即是约70万方中集·美兰城TOD，盒马鲜生、中影影院等业态齐全；华二宝山实验学校（在建中，预计2027年竣工）近在咫尺；加上4A级美兰湖景区与高尔夫球场，这里实现了“都芯繁华”与“低密生态”的完美共存。

板块成熟了，产业进来了，但楼市却面临产品断代，曾经的别墅区老化，改善新品迟迟未来。建发在此当口，携“新规全域抬板住区”作品再度落子，以迭代式产品带来颠覆性的高端人居。

双湖TOD示意图

03

新规破界:

「云墅」6大维度重塑叠墅空间尺度

今年5月，建发云湖玥以“三冠王”验证了市场渴望：首开预约到访突破3000组，当日成交137套，斩获上海5月洋房网签套数、金额、面积三冠王。建发把千万级配置压到约450万级总价，宝山最大的户均会所享有体系和立体景观在北上海独树一帜。

但这只是序章，6月即将入市的#12地块纯叠墅——建发云湖玥「云墅」，才是建发作为“造墅专家”的扛鼎之作。

「云墅」效果图

作为全市首个新规抬板纯墅，「云墅」首开50席臻稀席位！

如果说低密是社区的基本盘，云湖玥云墅则用六大维度的创新，重塑叠墅空间尺度，实现区域产品力的代际超越。

1、1.2低密【抬板纯墅】

「云墅」落位#12地块，1.2容积率本身就极为稀缺。市场上主流做法往往追求货值最大化，采用高低配混搭；而建发却在这块天赋之地上排布了纯叠墅社区，既保证了圈层的纯粹性，也带来了开阔的栋距与更强的私密感。

在此基础上，项目更叠加了新规优势，通过整体抬板约2.5米结合纯墅规划，不仅重塑了社区的空间格局，更为业主提供了更多的想象空间和真实改变的生活场景，这一组合在当下的上海叠墅市场具有开创性意义。

效果图

2、稀缺【四会所】既私密又享受

「云墅」配置约600㎡下沉式会所，涵盖私宴厅、棋牌室等空间，满足高端圈层社交与私享宴请需求。值得一提的是，整个建发・云湖玥打造了全市罕见的四会所社区，包含泳池、室内篮球场、乒乓球桌、室内儿童游乐室等全维功能，「云墅」客户也能共享所有的会所配套。

会所效果图

3、新规【高附赠+高实得率】

上海新规之下，「云墅」所有户型均享有多飘窗 + 阳台附赠的面积红利，拥有远超市场同类产品的高实得率。

其中，下叠享地下室与花园，中叠拥星空露台，上叠配阁楼空间，每一户都拥有远超建筑面积的实际使用空间。

叠墅产品更拥有奢阔的层高，客厅层高达约3.4米，卧室层高约3.2米（四叠/六叠）。而地下室拥有约6.15米的层高，远超常规叠墅尺度。

下叠户型图

4、【奢装标准】

精装配置对标“灯塔作品”海宸同款精装标准，包括日立、菲斯曼等三大件、杜拉维特&汉斯格雅卫浴、华为智能系统等高标配置，从硬件到体验，全方位拉高北上海叠墅的奢居门槛。

5、【四套房】平权设计

户型设计上，「云墅」奢装四套房，三卧室朝南，真正实现“居住平权”。目前上海在售及待售的主流叠墅项目中，真正落实“全屋四套房”的屈指可数，且多200㎡左右的大户型。而建发云湖玥在中叠和下叠都实现了“全屋四套房设计”。

6、【风雅宋韵】新中式生活匠造者

社区门庭宽约54米、高约9.8米，奢石铺陈，宋式美学自归家第一步便已展开。园林以《清明上河图》为蓝本，打造三进院落、十境风雅，叠石理水皆成画卷。

立面采用月光米黄石材+铜色铝板幕墙，配合三玻两腔玻璃，光影流转间复刻宋韵轻盈。书法大师齐驸题写匾额，瓷器大师洪冰晖定制瓷片，叠石大师袁荣富构筑水院——建发云湖玥「云墅」不止一座社区，更是一座可游、可居、可藏的宋韵园林。

景观效果图

04

从价值重估到产品颠覆：

一场关于“北上海价值发现”的深度对话

建发云湖玥的出现，不仅仅是在北上海树立了一个“断层领先”的居住作品，更是对整个板块价值的一次深度激活与重估。当“北转型”的科创蓝图逐步兑现，美兰湖亟需一个与之匹配的、能够承载高端人才居住理想的封面级作品。

带着对美兰湖板块潜力的探寻，以及对建发云湖玥产品力的期待，我们发起了一场深度对话。

6月18日（周三）15:00-16:30，建发云湖玥携手地产申度，联合多位行业大咖，共同举办“风雅云湖 新规纯墅” | 建发云湖玥叠墅新作「云墅」产品深研沙龙。我们将跳出单一的楼盘探讨，从城市规划、产业趋势、市场洞察、产品革新等多个维度，共同解码北上海的价值重估。

本次沙龙，我们荣幸邀请到四位重量级嘉宾：

•滕堂伟（华东师范大学地理科学学院教授、国土开发与区域经济研究所所长）：深度解读上海北转型战略下，美兰湖作为“科创湖区”的规划红利与发展确定性；

•李振宇（普睿上海总经理、李想买房主理人）：从市场数据出发，拆解上海叠墅供需矛盾，预判北上海高端改善的未来走向；

•梁文汇（地产申度创始人、资深媒体人）：横向对比全上海叠墅产品力，揭秘“都芯繁华墅”的含金量与市场稀缺性；

•李莉（建发云湖玥项目营销负责人）：作为项目的操盘手，首次公开解读「云墅」产品的打造逻辑与对区域人居的思考。

这不止是一场产品说明会，更是一次与行业智囊团的思想碰撞。 如果您想了解美兰湖的真实价值，想读懂建发云湖玥的产品匠心，欢迎锁定我们的直播间。