房价腰斩常态化！温州刚需、改善、豪宅都难逃……

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温州法拍房市场就是一面“照妖镜”，虽然它并不能代表整体市场行情，但是一套法拍房源的低价成交或者流拍，就足以映照出一个小区最真实的市场底线。

日前，温州市区又有多套法拍房集中成交，具体情况如何，我们一起来看——

龙湾区

本次，龙湾区法拍市场共有5套房源拍卖，最终成交3套，流拍2套，成交率约60%，是温州市三区本轮法拍中推售房源最少、成交率最低的区域。

其中，绿城·海棠湾的成交案例比较有看点——

绿城·海棠湾位于龙湾中心区，距离区府直线距离不过500米，是整个龙湾公认的高端社区，项目于2012年开盘，法式风格、全石材干挂的配置放在当时相当惊艳，不过同样价格高昂。

当初，该小区高层房源售价约2.2-2.8万元/㎡，洋房约3-3.1万元/㎡，合院约5-6万元/㎡，站在整个楼市绝对的高位，不过去化非常吃力，听说这个项目让绿城吃了不小的亏。

本次拍卖的房源位于15幢，受早年“90/70”政策影响，该房源实则由803、804室合并组成，总建面约161㎡，最终经过47轮竞价，以总价222.4万成交，折合含装单价约1.38万/㎡。

2012年，该房源开盘毛坯备案单价为2.57万/㎡，毛坯总价超412万，与本次成交价相比，即使不算后期装修，房价也亏掉约46%。

目前，该小区高层房源挂牌均价约1.8-2万/㎡，相比之下，本次法拍房源性价比明显，但老牌豪宅沦落于此，对于龙湾的高端市场而言却并不是好消息，尤其是龙湾区府周边的高端住宅深受影响，价格或要重新锚定。

鹿城区

本次，鹿城区法拍市场共有18套房源拍卖，最终成交14套，流拍4套，成交率约77%，是本轮市三区法拍最热的区域，部分热门房源竞价激烈，甚至足足经过68轮竞价才成交。

整体来看，鹿城区法拍热度较高，但成交价格普遍较低，仅有一套房源成交单价破万，可见当前市场对于价格十分敏感。其中，有2套房源的成交案例值得关注——

龙湖坤和·天境

龙湖坤和·天境位于温州城西，项目于2020年5月开盘，2022年7月交付，早期开盘毛坯均价约2.4万/㎡，社区品质在同板块的刚需改善小区中都算拔尖。

本次法拍的2幢1906室，建面约106.53㎡，最终经过21轮竞价，以总价143.5万成交，折合含装单价约1.34万/㎡。

而该套房源，当初开盘毛坯备案价约2.67万/㎡，另外还有2500、3500元/㎡的装标，即使按照最低档计算，开盘含装总价也要超过300万，与今相比房价腰斩！

目前，该小区在安居客平台的二手房挂牌量超过160套，在贝克找房平台挂牌量超60套，挂牌均价约1.59-1.8万/㎡，超量挂牌或许就是该小区房价跌幅较大的原因。

其实不止龙湖坤和·天境，温州城西大部分次新房社区的二手房挂牌量都不少，比如隔壁的绿城·桂雨江南在安居客上也有超100套挂牌量！

这意味着城西板块的次新房，不仅要面对同小区内大量二手房的竞争，同时还要承担整个板块的供应压力，如果这样房价都能扛得住，温州楼市早起飞了！

宏地·金玉府

宏地·金玉府位于七都板块，项目于2017年开盘，2019年交付。作为近几年温州高层小区房价崩塌幅度最猛的板块之一，本次法拍成交的3幢1703室，不出意外又是房价腰斩的房源。

本次拍卖的11幢2001室，建面约118.46㎡，最终经过31轮竞价，以总价107.29万成交，折合单价约9057元/㎡，而当初该房源开盘毛坯均价约1.89万/㎡，毛坯总价约223万，与今相比房价跌幅约52%。

目前，该小区挂牌量不多，安居客、贝克找房等平台的二手房挂牌平均不到10套，挂牌价约1.8-2万/㎡左右，部分建面约118㎡房源中间层毛坯挂牌单价约1.2万/㎡，去年挂牌至今未成交。

果然，高层社区在七都这个以低密为主的板块有些“水土不服”，未来会不会继续跌，相信市场很快会给出答案。

瓯海区

本次，瓯海区法拍市场共有15套房源拍卖，最终成交11套，流拍4套，成交率约73%。虽然成交率略低于鹿城，但有4套房源的成交单价破万。

其中，有4套房源的成交案例值得关注——

万科中梁·金域中央

万科中梁·金域中央11幢2001室，建面约97.36㎡，最终经过49轮竞价，以总价134万，折合单价约1.38万/㎡成交。

该房源当初开盘惠后毛坯总价约250万，单价约2.56万/㎡，按照本次法拍成交价格推算，房价亏损约46%。

目前，该小区二手房挂牌价约2.1万/㎡，另据贝克找房数据，成交单价约为1.34-2.09万/㎡，具体看房源情况不同，价差比较明显。

远洋·泊云庭

远洋·泊云庭6幢1106室，建面约94.98㎡，最终经过22轮竞价，以总价101.5万，折合单价约1.07万/㎡成交。

该房源当初开盘毛坯价格约2.1万/㎡，毛坯总价205万左右，另有1200元、1800元/㎡两种装修标准，若按1200元/㎡计算，则该房源当初含装总价约220万左右，按照本次法拍成交价格推算，房价亏损53%。

目前，该小区二手房挂牌均价约1.4万/㎡，建面约95㎡房源挂牌价约1.4-1.6万/㎡，相比之下本次法拍房成交价格略低于市场挂牌价。

龙湖·天曜城

龙湖·天曜城6幢204室，建面约127.45㎡，最终经过27轮竞价，以总价153.28万成交，折合含装单价约1.2万/㎡。

该小区当初开盘毛坯均价约2.4万/㎡，小区品质在梧田板块算比较出彩，而该房源开盘惠后毛坯单价约2.2万/㎡，毛坯总价约281万左右，另有2500元、3500元/㎡的装标，若按2500元/㎡装标计算，则该房源当初含装总价超312万/㎡，与本次法拍房成交价相比，该房源亏损约51%。

目前，该小区在安居客平台有超130套二手房挂牌，挂牌均价约2万/㎡左右，部分建面约127㎡低楼层房源挂牌价约2.1万/㎡，相比之下，本次法拍房价格性价比明显。

大发·凯旋门

大发·凯旋门6幢2702室，建面约155.18㎡，最终经过47轮竞价，以总价219.8万成交，折合单价约1.42万/㎡。

该房源当初开盘毛坯单价约1.93万/㎡，毛坯总价约300万左右，而在2021年巅峰时期，大发·凯旋门的市场参考价飙涨到近3万/㎡。

相比之下，本次法拍成交价格，不算装修的话，只比开盘价亏了26%，算温州市区亏得比较少的楼盘，但如果是巅峰时期接盘二手房的购房者，恐怕就要难受很多了~

目前，该小区二手房挂牌量巨大，安居客显示175套，贝克找房超100套，其中或有重复房源，挂牌价在1.5-1.79万/㎡左右，本次法拍成交价贴近于市场价。

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天下大势，盛极必衰，衰极必盛。

温州楼市从2021年6月进入下行期以来，绝大部分板块的房价都在经历深度调整，刚需、改善、豪宅皆是如此，“房价腰斩”以前听起来很恐怖，现在却成为普遍的现象。

从近期温州法拍房的成交走势来看，整体法拍市场的热情明显提高，不少房源竞价激烈，平均溢价率比之前要高出许多，说明刚需、改善购房者已经愿意进场捡漏，市场的流通性有一定恢复。

不过，普遍来看，法拍房的成交价格相比市场价差距明显，大量法拍房低价成交，可能短期会在一定程度上压制二手房的市场报价，形成较低的价格锚点。

同时，在刚需市场中，法拍房的折价较高，刚需客群很可能因为价格，优先选择法拍房，直接分流普通二手房和刚需新盘客户，市场压力或许会小幅上升，具体要看板块的供应量大不大~~

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