华润有巢的“党建+治理”新实验

研究员 | 梁秀杰 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：长租公寓的下一个主战场，正从“空间”烧向“人心”。

房子建得再好，终究只是入场券。

当环保板材、智能门锁、收纳系统成为行业标配，当“好房子”的标准趋同，硬件迭代成为常态，长租公寓还能拼什么？

睿和智库认为，答案正在从物理空间转向更深层的人文连接——谁能在钢筋水泥中注入打动人心的温度与归属感，谁就能筑起真正的护城河。

产品力只是入场券

近期，深圳市龙岗区在原有“有得住”品牌基础上，深化推出“有得住·青年公寓”系列活动——以“春启龙岗、宝龙双星、智汇龙岗、品质生活”为四季主线，将住房保障从政策文本转化为更有温度的民生服务。这场从“被动受理”到“主动服务”的转型本身，就释放出一个清晰的信号：住房保障的叙事逻辑从资产端走向用户端。

在这场住房保障民生服务升级中率先亮相的华润有巢公寓宝龙店，更以一套“党建+治理”的运营范式，交出了一份创新答卷，为行业提供了一个从“空间租赁”迈向“人文治理”的实践样本。

有巢公寓宝龙店项目基础资料

数据来源：公开信息、睿和智库整理

谈运营之前，有必要先看清有巢公寓宝龙店的底盘。

项目合计供应710套青年人才公寓，精准服务龙岗宝龙科技城片区比亚迪精密、比亚迪锂电池等领军企业的产业人才。项目 毗邻 地铁14号线宝龙站，周边教育、生态配套成熟，职住平衡的生活圈已然成型。

有巢公寓宝龙店位置图

产品端，宝龙店首次落地“有巢产品3.0”体系，三个亮点尤其值得关注：

• 空间通透感。首层创新采用架空设计，将自然光影与绿色景观引入室内，不用刻意营造，通透的生态感就扑面而来。

• 公区功能融合。近40%的绿化率、约2000㎡的公共活动空间里，既有城市微书房、自习区供租客备考办公，也有匹克球场、羽毛球场承接运动需求，还搭配了空中花园等休闲聚会区方便年轻人社交。学习、运动、社交一站式满足，动静分区互不打扰，精准戳中青年人“不求大、但求好”的品质居住诉求。

• 收纳系统化。28㎡小户型里，嵌入式+移动式 +壁 面三套收纳系统协同发力——定制柜体划分行李箱专用区、长短衣悬挂区，衣柜侧面装洞洞板挂小物件，冰箱上方嵌开放书架，沙发底下藏设大容量抽屉收过季物品。这不是设计炫技，而是基于租户调研的刚性回应，实打实解决了小户型最头疼的杂乱难题。

有巢公寓宝龙店实景图

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但放在当下的行业坐标里审视，这些产品优势并不算“独门绝技”。正如有巢团队自身的清醒判断：截至目前，华润有巢已累计布局15个城市，在管房源规模达9.8万间，REITs融投管退通道早已率先打通。此时再单纯讲产品力，格局已然不够。产品只是入场券，而非制胜点。

有巢公寓宝龙店获颁深圳市首个OPC人才家园认证

有巢公寓宝龙店的差异化在于，它没有止步于“好房子”。 作为深圳市首个OPC人才家园、龙岗官方授牌的2048程序员社区， 宝龙店以“四大0服务体系”为基础、以“三大核心场景”为支撑，在物理空间之上搭建起一套面向OPC从业者、程序员、青年创业者、求职人才的全周期服务生态： 有巢全国首个鸿蒙化智能样板 间 在此落地， 共享办公、自习空间重构公区功能，党建引领的常态化创业沙龙与资源对接机制持续运转。

华润有巢零操心安居体系

在这里，不用在通勤上耗费大量时间，下楼就能办公、会客、参加行业沙龙；不用费心置办家居家电，全屋鸿蒙智能系统一键掌控生活；不用独自摸索创业路径，产业资源、政策指导、同行伙伴随时相伴；不用操心生活琐事、政务手续，一站式服务。

这意味着，宝龙店从设计之初瞄准的就不是“出租屋”，而是一个让青年人才安居无忧、创业无阻的成长型青年社区。

软实力破局：党建成为运营“乘法”

有巢公寓宝龙店真正的突破，在于它主动将叙事重心从“好房子”转向了“暖社区”——一套以党建为纽带，将社区治理与青年发展融为一体的运营软实力体系。

这套体系无需额外增加人效成本，却能在信任构建、社群凝聚、治理协同三个维度实现服务价值提升，是一笔高回报的“运营乘法”。

1、信任构建：打造“巢先锋”党建品牌，将品牌承诺和信任具象化。“巢先锋”团队以门店店长、骨干员工为核心成员，日常是管家为租户提供伙伴式服务，关键时刻是先锋。台风抢险冲在前、应急维修顶得上——“有事找管家”的信任感，正是在这些“看得见、摸得着”的行动中沉淀下来的。它远比任何营销口号更具说服力，靠的是关键时刻有人站出来，远非标准化微笑服务可比。

深圳白石洲城中村门店便是典型实践范本：店长带领“巢先锋”团队主动扛起防汛应急、公共维修等本属社区街道网格员的基层工作，凭借扎实尽责的服务获评“优秀楼栋长”荣誉。值得一提的是，有巢对城中村门店店长的素质要求，甚至高于自持项目，这本身就是央企主动担当的生动体现。

更重要的是，这一党建驱动信任的运营模式具备极强落地优势：无需额外增设岗位，仅将先锋服务、为民服务的党建内核融入日常运营，以极低的边际成本，持续收获租户及社区的双重信任溢价。

2、社群凝聚：“青年发展型社区”让租住空间升级为青年据点。不满足于只提供“一张床、一间房”，通过联动共青团、街道等外部力量，有巢将“青年夜校”“青年驿站”等公共服务引入社区，让租户不出社区即可获取技能培训、就业对接、职业指导等发展资源。让社区从单一的居住功能，升级为学习、社交、发展一体化的平台。留住人的不只是房租的性价比，更是社区的温度和成长的可能。

3、治理协同：作为社会治理的“微单元”，实现从商户到共治伙伴的角色跃迁。有巢主动将自身嵌入社区治理链条：管家队伍主动承担部分网格员职能，同时推动成立租户议事会，引导“自我管理、自我服务”。这种角色跃迁使门店从单纯“商户”升级为基层治理的“微单元合伙人”：政府获得可落地的民生服务节点，门店则获取政策资源、合规背书与品牌公信力。

有巢公寓宝龙店将这一模式推向了更高浓度的实践。项目与龙岗区住建局、宝龙街道办建立紧密协作，成为“有得住”青年系列活动首批入选单位，获颁全区首个“青年公寓”认证，并快速落地三项务实成果：一是搭建产业安居直联通道，对接辖区近30家重点企业，精准服务片区企业人才安居；二是连续参与 “青年公寓进校园” 行动，面向应届生推出7-15天免租福利，累计吸引300余批次应届生咨询；三是落地 “有得住” 系列惠民活动，举办青年人才社区运动会，推动保障服务提质。

有巢公寓宝龙店承办龙岗区社区运动会

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这套软实力体系的价值，在龙岗区2026年度活动计划中得到了进一步确认与强化。按照计划，有巢公寓宝龙店被赋予了超越单体项目的公共使命——活动涵盖项目开业、政企签约、样板间开放、政策宣讲及社群体验等，精准对接宝龙科技城片区重点企业、应届毕业生及青年家庭。这意味着，其不再是等租客上门的租赁场所，而是龙岗区主动服务产业人才、兑现“有得住”城市承诺的战略锚点。

这是典型的政企共赢：政府借助有巢的精细化运营网络，将青年安居、就业、创享等服务精准滴灌到产业一线，打通人才政策的“最后一公里”；有巢则获得了官方背书的资源导入与品牌势能。

至此，有巢公寓宝龙店已进化为一个区域性的、持续联动的青年服务生态枢纽，其社会价值和品牌高度，早已超越“好房子”所能定义的范畴。

结语

当行业仍在“卷产品”“卷服务”的红海中贴身肉搏时，有巢悄然跳出了这一维度——它卷的是生态，是治理，是人与社区的深层连接。

有巢公寓宝龙店的实践，标志着长租公寓的头部玩家，正从单纯的“空间运营商”，向链接多方资源、激发社区活力的“组织者”和“治理者”转型。衡量成功的标尺，已不仅是出租率和租金坪效，更是社区的活力、租户的归属感，以及与城市发展战略的同频共振程度。

（以上图片为企业自供）