广东
广州卖地节奏，越来越快了！
刚刚，广州日报挂出了白云区政通路西侧AB2914005、AB2914006地块的出让公告。
这是继黄边北路地块被争抢之后，白云区即将入市的又一宗重点宅地。
先说说地宗地块的几个核心亮点。
第一，容积率低到1.1，这是白云区近十年出让宅地中最低的一宗。
此前龙归六片山地块1.7的容积率已被市场称为低密，这宗地直接拉到墅级标准。
地块总用地面积约2.64万㎡，计容建面仅2.65万㎡，未来大概率是叠拼、联排这类产品，在白云核心区这类产品已断供多年。
第二，地段相当能打，区府+山水双重资源叠加，学铁商配齐。
地块位于白云区政府东侧，南邻麓湖和雕塑公园，东北方向能望白云山。 更关键的是，地块距离11号线和12号线换乘站中医药大学站仅约100米。
周边教育、医疗、商业配套均已成熟，完全不用等待规划落地。
第三，周边供应极度稀缺，置换需求积压已久。
地块起拍楼面价不算便宜，但对比同板块新房，仍然留有空间。
景泰、政通路一带，主要是景泰花园类老小区，房龄普遍二三十年，产品力早就跟不上。稍微新一点的力迅观麓公馆，二手挂牌价也去到了8万+/㎡。
更值得留意的是，景泰板块去年底新房库存仅剩88套，供应缺口肉眼可见。
其实白云核心区不缺房子，缺的是真正的低密高端改善产品。周边政企、医院、高校的客群购买力不弱，但一直找不到对应的产品，置换需求被压抑了很多年。所以这宗地的出现，可谓是精准填补了区域市场空白。
不止这宗地，近一年来广州挂牌的宅地，整体容积率都在往下走。
2020年广州宅地平均容积率还在3.0以上，荔湾、越秀动不动就出6.0、7.5的超高密地块。到了2025年，容积率2.0-3.0的地块占比直接爬升。
尤其是月底即将出让的琶洲南地块，容积率从4.1直接砍到2.5，总建面几乎腰斩。
△琶洲南地块（图源：网络）
从做大规模多卖钱到降容提质做精品，广州楼市正在发生深层的转变。
背后原因不难理解。
一方面是市场倒逼，如今的购房者早已不买超高层+高密度的账，尤其是改善客群，对居住密度、采光通风、社区品质的要求越来越高。开发商拿地也愈发谨慎：宁愿拿面积小、密度低的地块做高溢价改善产品，也不愿碰大体量高密地块，陷入刚需价格的内卷。
另一方面是城市发展也在变化，广州中心区已经从增量扩张进入存量盘活阶段，核心区宅地本就稀缺，每推出一宗都要物尽其用。与其再建一批刚需塔楼拉低片区整体品质，不如打造低密高端项目，既能升级城市界面，也能更好地匹配周边产业人群的居住需求。
当然，这宗地最终能拍到什么价格，会不会出现高溢价，现在还不好说。但它释放的信号很明确：广州楼市分化还在加剧，核心区的优质低密资产，会越来越稀缺。
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