千万豪宅，又翻车了

文/十一弟
前段时间，杭州有个网红盘——杭樾润府，交房刚满两年。
小区还很新，但却又找来了施工队，搭起了脚手架，从上到下进行翻新改造。
600多户业主自掏腰包，凑齐了1750万，跑完了审批流程，要把开发商交付时用的真石漆外立面，换成铝板。
杭樾润府有10栋楼，其中2栋属于公租房，剩下的8栋是商品房。
2022年入市时，项目推出了645套商品房。
前后两次开盘，吸引了7300多组客户排队争抢，平均十个人抢不到一套房。
杭樾润府的销售限价是4.62万/平米，单套总价介于530万~800万之间。
商品房业主真金白银花了大几百万才抢到的杭樾润府，公租房那边每个月只需要千把块钱租金，就能住在一个小区里。
从抢到杭樾润府的四年前开始，几百户业主就想让自己住的商品房，跟同小区的公租房区别开来。
住宅楼的外立面，就是业主的脸面，一定要在形象和气质上跟穷人拉开档次。
于是，他们决定自己凑钱，把商品房的外立面，从开发商交付时的真石漆，升级成铝板。
这样一来，商品房抬眼看上去，就比公租房高端多了。
2024年，杭樾润府成立了外立面改造筹备组，发动众筹的公告贴出来不到半个月，超过九成的商品房业主就把钱交了。
每户掏了三四万块钱的业主们说了——
“自己是掏了大价钱买的房子，换个金属立面，住着舒服，房子也保值。”
对这些高端改善盘来说，小区外立面的重要性，不言而喻。
杭樾润府商品房是政府限价销售，成千上万的业主排队都抢不到，上车的人都觉得自己捡漏了。
原本该由开发商干的活儿，这些业主心甘情愿自掏腰包上千万，也要把外立面装上铝板。
看到了吧，只要价格便宜到一定程度，哪怕开发商交付的是地基，业主们也能自己掏钱把楼建起来。
这叫便宜有便宜的贵法。
在深圳福田区，有个千万豪宅项目——中洲湾迎海二期，再过三个月，就要收房了。
正式收楼之前，业主们到项目上实地查看后，发现了问题——
中洲湾迎海二期的外立面，从原本承诺的铝板，变成了真石漆。
杭樾润府的几百户业主，自己凑钱，把开发商交付时用的真石漆换成铝板，这叫外立面升级；
中洲湾迎海二期的开发商，把原本该有的铝板换成真石漆，这叫降标减配。
现在开发商也算良心了，绝对不坑穷人，专门收割富人。
从前房价上涨的时候，开发商毛坯交付都能住；
现在房价涨不动了，外立面差了颜色，都要声嘶力竭地维权。
还没交房就要维权，千万豪宅的业主们，根本忍不了。
2024年，中洲湾迎海二期入市，推出了560套房。
主力户型是介于96平米~125平米的三房和四房，备案均价9.2万/平米。
项目一开盘，开发商就打了九折，单套总价最低需要664万，最贵的卖到了1236万。
据说，开盘卖得相当不错，去化了一半左右，揽金逾27亿。
中洲湾迎海二期的前身，是位于福田区沙头街道上沙村旧改。
项目背后的开发商，是深圳本土民营房企——
中洲集团。
有业主投诉反映——
在预售时，开发商通过宣传册、沙盘模型以及销售人员的宣传口径，均介绍过中洲湾迎海二期包括阳台区域在内，外立面采用高端铝板，交付品质跟项目一期一致。
结果，最近实地查看才发现——
外立面阳台区域喷的是深灰色真石漆，只有狭窄的侧立面，安装了铝板。
而整个小区外立面，阳台面积占比很大。
有业主专门作了对比，项目一期的阳台外立面是铝板，与即将交付的中洲湾迎海二期存在明显差异。
对于外立面降标减配，开发商作了回应——
“备案图纸上写明了涂料，施工是按图纸来的。”
“营销中心已经展示交付标准文件，外立面材质在文件中已有说明，铝板、涂料均有标注，且最终施工严格按照报建图纸执行。”
不过，业主们并不买账——
“购房时根本看不到报建材料，只能依赖销售说辞、沙盘和宣传册。”
“而且普通购房者不具备专业能力去逐项辨别材料，宣传册、沙盘模型才是构成购买决策的核心依据。”
“宣传册上写的是铝板，沙盘上也是铝板的颜色和质感，业主买房时当然认为是铝板。”
“卖的时候宣传铝板外立面，交付的时候又说图纸上写的是涂料，这不是拿两套标准糊弄人吗？”
“当初买房就是看中了项目一期铝板外立面的质感，现在变成了真石漆，心理落差太大。”
“如果提前知道是真石漆外立面，根本不会接受上十万的单价。”
当年买房掏钱有多快，现在交房哭得就有多惨。
中洲湾迎海二期的业主们，把外立面降标减配的问题，反映到了有关部门。
福田区住建局也作了回复——
“经查阅该项目报建施工图纸，对现场进行实地核对，确认阳台玻璃栏板下部混凝土结构装饰层采用深灰色涂料做法，现场施工与图纸要求一致，未发现减配、不按图施工等问题。”
“对于虚假宣传问题，经过检查，市监部门未有确凿证据证明开发商存在虚假宣传行为，决定不予立案。”
业主维权的是预期，有关部门只看合同。
报建材料上白纸黑字，还在售楼处作了公示，那就只能认栽，吃哑巴亏了。
其实，中洲湾迎海二期业主们一心对标的项目一期，在去年同样遭遇了业主维权——
“卖房时候开发商宣传的是海景品质大宅，但实际交付与宣传存在明显差异，空中花园、阳光车库、楼道等公共区域交付的用料，明显货不对板。”
“包括绿植上墙车道、吊顶灯饰、花园公区、泳池等，沙盘和官方账号上都是高端精装图，开发商当时用的也是顶级、豪宅等字眼进行销售引导，但实际交付却是简陋粗糙。”
“多处地方设计图上的吊顶设计凭空消失，这种偷工减料、降配交付的行为，业主感觉受到了开发商的欺骗。”
在让业主失望这件事上，中洲集团从来没让人失望过。
中洲湾迎海一期的交付时间，也是一拖再拖——
从原本跟业主口头承诺的2024年底，一直拖到去年七月份才陆续交付。
千万豪宅的降标减配，背后实际上是开发商不断吃紧的现金流。
在A股，中洲集团有一家上市平台——中洲控股。
中洲湾迎海项目落在大股东中洲集团名下，没有放进上市公司。
去年，中洲控股的销售规模，已经不足85亿。
上市公司营业收入不到26亿，减少了近四成，净亏损9个亿。
过去三年来，它已经累计亏掉了48亿。
在深圳龙华区，中洲控股有一个在售的核心网红盘——
中洲迎玺。
这个项目最先开卖的一二期，也遭遇了业主大面积维权。
跟中洲湾迎海项目的交付质量问题，几乎一样——
虚假宣传、降标减配、偷工减料、货不对板。
从中洲迎玺到中洲湾迎海，中洲集团根本不吃压力。
它自己心里很清楚，作为民营房企，活下去比什么都重要。
业主该买还是会买，要维权让你维权，自己该怎么交付就怎么交付。
要改，那是改不了一点。
房子都能交了，还要啥自行车——
相比不烂尾、能按时交房，铝板外立面、阳光车库这些面子工程，能省就省，无足轻重。
开发商都这么难了，业主该自己克服一下。
上千万的房子都买了，银行贷款也背上了，钱早就到了开发商的账上。
再苦一苦业主，骂名让房地产来担。