广州楼市“大象转身”：城投地产的背水一战与市场化“拆墙”

大家好，我是地产高富帅。

今年开始，大湾区市场迎来了一股新势力。广州市场国企三大金刚异军突起，深圳市场“过江龙”又开始蠢蠢欲动。

近两年，豪宅市场成为多数房企押宝的重点，从早几年的上海爆发，到如今广深市场的集体突围，市场行情的风向标这次终于来到了大华南。

在过去几年，广州整体市场对比其他一线核心城市，仍然还是后劲不足，能在全国范围内有一定发声量的项目屈指可数。

2025年11月，广州房地产市场终于迎来了希望。

保利发展位于广州市天河区的豪宅项目“保利玥玺湾”正式开盘，开盘当天实现销售业绩达106亿元，位列2025年中国房地产项目销售金额前五。

这一销售业绩不仅刷新了广州高端住宅市场的开盘纪录，这一刻开始，属于广州房地产市场的新时代正式开启。

随着保利顶豪战略在广州首秀，广州本地国企阵营纷纷在广州市场下足血本，广州市场也从往日的“双雄格局”演变成了如今四大国企的“PK大混战”。

其中广州城投最为关注，在广州，广州城投几乎是家喻户晓的超级国企，在大基建领域绝对是超强实力派。

广州城投旗下的广州城投地产，虽然没有越秀地产那么耳熟能详，有了母公司的资源与资金支持，广州城投地产的市场化运作也正式开启。

市场先行，营销开动

整体市场格局来看，中国房地产已经走过了最艰难时刻。一二线核心城市牵头豪宅市场首先稳定房价，刚需市场“以价换量”稳定楼市格局，推动“好房子”精准落地。

广州市场已经走出了早几年的持续低迷，可以看到，近两年的土地出让，已经从多年开花回归到稀缺投放，“小而美”的优质土地成为未来主流。

在多数“过江龙房企”倒在大华南之后，广州本土国企撑起了楼市半边天，加上中海，华润，保利三巨头的持续深耕，广州楼市仍然还有希望。

广州城投集团旗下的广州城投地产，近几年也开启了一轮市场化发展战略，无论是土地资源优化还是存量资产的变现，都能体现国企改革的决心。

就在端午之前，广州城投地产就迎来了一轮组织构架调整，撑着市场风向标，针对营销体系实现真正意义上的市场化变革。

早期，广州城投地产营销是分战区独立作战，地产一品塘独家获悉：广州城投地产两大营销战区已经全面合并，迎来了集团化，体系化管控时代。

具体调整如下：

原品牌策划部、销售一部、销售二部合并成品牌营销中心，下设销售管理(部)、大宗交易(部)、客户关系(部)、租售事业(部)等相关业务工作机构。

原品牌策划部、销售一部、销售二部职能及原企业管理部的大宗销售职能并入品牌营销中心。

从调整之后的构架可以看出，集团品牌营销中心的成立，也就预示着广州城投正在进行完全市场化体系搭建，全面对标其他标杆房企。

作为一家地方性大型投资集团，基础建设是基本面，在广州曾经很多地标项目都是由广州城投投资建设完成，但是市场化的地产开发，的确是城投一贯的短板。

广州城投旗下地产开发项目在广州不算少，特别是前几年高位拿地的项目较多，都面临去化难题，本次成立品牌营销中心，完全是一次系统化管理变革。

说起广州城投，不得不提到一个名字--广州城投集团董事长郑洪伟。2025 年 12 月 2 日正式任命，接替原董事长陈强。

从掌管广州知名地产国企珠江实业集团，到调任广州城投不到一年时间，其管理动作频频。不难看出，广州城投市场化变革已经迫在眉睫。

广州珠江实业这几年在广州一直口碑不错，也是现阶段广州地产国企的绝对主力，广州城投牌面不差，能否逆袭，“改革与变革”是核心命题。

营销新班底，迎来狙击战

这五年来，随着规模化民企房企的集体失速，国央企迎来了一波快速发展期，特别是地方国企阵营在这一轮中迅速崛起。

从广州市场来看，在今年开年就迎来了一大波国企中高管的变动，特别是在核心营销与产品职能方面，引进更加市场化的民企人才，是市场主流选题。

作为广州大型国企，广州城投在人才引进方面也做出了一些表率，今年三月，在营销端口引入了前合景泰富集团大宗交易负责人罗康。

广州城投作为大基建体系巨头，在广州存量资产较多，特别是大型商办去化一直都是大难题，本次引进豪宅与商办经验都非常丰富的营销高管，显然是市场化突围的必经之路。

随着这一轮营销体系的组织调整，最新的营销高管的任命也随机出炉；

罗康同志任品牌营销中心总经理，兼大宗交易(部)总经理，免去大宗销售总经理职务；招婉瑜同志任销售管理(部)总经理，免去营销总监职务。

盘懿琳同志任租售事业(部)总经理，免去销售二部总经理职务；林艳萍同志任客户关系(部)总经理，免去销售一部总经理职务。

马玲同志任销售管理(部)副总经理，免去销售二部副总经理职务；王璐瑶同志任大宗交易(部)副总经理，免去销售一部副总经理职务；免去曾玉婷同志品牌策划部临时负责人职务。

从本次任命可以看到一些端倪，市场化引入的罗康正式扶正，担任广州城投地产的营销一号位，全面统筹旗下所有项目的营销管理工作。

罗康，作为89年出生的青年禁卫军，在地产行业摸爬滚打也有14年，曾经在碧桂园，中海地产都担任过重要岗位多年。

特别是在粤系房企合景泰富的4年时间内，无论是豪宅项目还是商办项目，在一线与集团总部都积累了丰富的实操经验，这也是广州城投地产如今最需要的宝贵经验。

罗康的提拔与重用，是广州大型国企市场化迈出的重要一步，业绩才是第一生产力。

结语：

从更宏观的视角看，这不仅是广州城投一家之变，更是地方国企阵营在行业新周期下寻求突围的缩影。

当“好房子”时代来临，市场从规模竞赛回归产品力与运营力的比拼，那些拥有雄厚土地与资金底盘，却缺乏市场化操盘基因的地方巨头们，终于走到了必须“大象转身”的关键时刻。

广州楼市的“四大金刚”混战，对于城投而言，真正的狙击战，现在才刚刚开始。

这一役，不但要赢在业绩，更要赢在体系与人心，为地方国企的地产开发平台蹚出一条真正市场化经营的新路。

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