浙江
【裁判要旨】
开发企业销售期房时，就所售房屋存在与一般人认知有差异的主要结构（如阳台顶部承重横梁），负有向购房人明确告知的义务。未履行该义务的，构成违约，应承担赔偿责任。
【关联法条】
- 《民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知等义务。
- 《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
- 《公司法》第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
购房者（陈某、蔡某）→ 开发商置业公司：商品房预售合同关系
开发商置业公司 → 其唯一股东房地产公司：一人公司人格否认/连带责任
购房者 → 房地产公司：基于股东连带责任的索赔权
【原告诉请】
- 确认被告就阳台顶部横梁问题未如实告知构成违约；
- 判令赔偿装修损失、空间贬损等全部损失（原告主张精神压力等，但未能举证）。
某置业公司辩称：沙盘等宣传资料仅展示楼栋位置和周边环境，不能作为要约或承诺，实际以合同约定为准；并提供墙身大样竣工蓝图称蓝图明确显示阳台有承重梁，其依图施工不存在问题。某房地产公司未另行答辩。
【法院查明】
- 陈某、蔡某与某置业公司签订买卖合同，购买顶楼房屋一套，总价款2665617元，房屋层高3米；
- 买卖合同附件"房屋平面图"无法看出阳台顶部有下垂横梁，也未见该横梁的提示或标注；
- 销售人员对双联阔景阳台进行宣传，样板房阳台平整无横梁，但销售未提示顶楼阳台有横梁；
- 经现场勘查：案涉房屋阳台长6.37米、宽1.27米、净高（扣除顶部横梁）2.4米；东西向横梁长6.37米、宽39厘米、高34.5厘米；同单元其他楼层（如2901室）阳台净高2.77米，顶部净宽1.23米；
- 案涉房屋阳台建筑面积4.69平方米；
- 某置业公司系某房地产公司设立的一人有限责任公司。
一、基于诚实信用原则，开发企业在销售尚未建成的期房时，对与一般人认知有差异的主要结构情形负有明确告知义务；
二、案涉阳台顶部承重横梁与同单元同户型其他楼层存在明显差异，直接影响阳台空间使用和装修效果，属于应明确告知的事项；
三、某置业公司未能证明已尽到提示说明义务，构成违约；
四、关于损失认定，法院结合房屋价格、阳台空间影响、装修成本增加及企业过错程度等因素，酌定赔偿5.8万元。
【裁判结果】
一审：
- 某置业公司于判决生效之日起十日内支付陈某、蔡某5.8万元；
- 某房地产公司对前述债务承担连带责任；
- 驳回陈某、蔡某其他诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案例来源】
江苏省无锡市中级人民法院(2023)苏02民终【】号民事判决书。一审为无锡市锡山区人民法院。
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