上海
近期不少行研报告判断房地产已调整到位，市场正步入止跌回稳。
但房地产新增信贷数据并不支持这一判断，新增房地产贷款占比从峰值的39.2%降至-3.11%，行业从吸纳信贷转向净偿还。
一个仍在净偿还贷款的行业，很难说已经站稳了。
房地产新增贷款从四成到负值。
2018年一季度，新增房地产贷款占新发放贷款的比例为39.2%。2026年一季度，降至-3.11%。2023年三季度首次转负（-0.17%），2025年四季度触及-6.05%，此后连续在负值区间运行。
新增房地产贷款已持续低于到期偿还量，行业整体处于净偿还状态。
讨论地产调整是否到位，不能只看全国平均数据。中国的经济问题是结构性问题，是K型分化问题，不同城市、不同区域之间的差异，往往被总量均值数据所掩盖。
与其用某些“我觉得”“我观察身边”“我感觉”，不如找一个具体的城市，用公开数据说话。
上海作为全国楼市风向标，上海市房屋管理局能够公开日频的交易数据，这些数据的分析比追踪月度的全国抽样平均值更有参考价值。
楼市政策调整后供需失衡加剧，购房者数量小幅攀升，但挂牌数量增加更甚，销售比断崖式回落。
衡量市场热度，不能只看成交量的绝对值，需要观察成交量与可售库存之间的比例关系。上海一二手房签约总量与同期可售库存的比值，反映的是当前供给被消化的速度。
2023年9月至2024年6月，该比值多数时间维持在8%至12%区间，部分月份超过15%，市场处于正常交易状态。
2024年10月是重要转折点。上海开始放宽五年限售政策，大量前期被锁定的房源集中释放，挂牌量急剧攀升。可售套数从2023年9月的约1.38万套逐步上升，2025年多数月份超过14万套，2026年进一步升至19万套左右。
同期购房需求并未同步增长，供需天平迅速倾斜，销售比值断崖式下滑，长期维持在1%以下，较前期高点萎缩超过九成。挂牌量在高位徘徊，成交量未能有效放大，这一缺口至今尚未修复。
2025年一季度比值曾短暂回升至1%附近，但2026年2月后再度回落至0.5%以下。市场整体仍处于低位运行状态，买卖双方博弈仍在持续。
成交价格区域分化显著，内环与外环价差持续走扩。
内环以内成交均价长期维持在每平方米15万至25万元区间，部分月份超过20万元，2025年以来有所回落但整体保持高位。核心区域的价格锚点依然存在。
内外环间成交均价主要集中在7万至11万元区间，波动幅度相对温和。外环以外调整最为充分，均价从2023年的4万至5万元逐步下行，2025年下半年多数月份降至2万至3万元区间。
内环价格表现出较强的抗跌性，外环价格下行幅度更为显著，不同板块之间的价差持续扩大。
投资端与产值端同步收缩，行业供给侧调整仍在进行中。
住宅开发投资累计同比从2023年9月的32.1%持续下行，2025年12月转为-1.4%，2026年4月进一步降至-3.5%。开发商拿地、开工的意愿仍然偏低，投资端尚未出现明确的企稳信号。
房地产业产值累计同比在2025年各季度维持60%以上的增速，2026年一季度转为-1.14%。产值端的萎缩已经开始。投资端与产值端同步处于下行通道，上游供给侧的调整仍在进行中。
成交量与库存的剪刀差，是判断底部的关键信号。
综合上海数据，可以得出几个判断：成交有所修复但力度偏弱。价格端内部分化明显，核心区域抗跌，外围区域调整充分。库存仍在攀升，供需关系尚未实质改善。投资和产值数据同步下行，上游收缩未结束。
上海是全国楼市的重要参考风向标。从上海看，成交量底部区域可能正在形成，但价格企稳仍需成交量持续确认，投资端底部则需要更长时间。全国市场呈现K型分化，不同城市节奏不同。
判断市场是否触底，最核心的指标是成交量与库存的剪刀差何时逆转，也就是说，挂牌量下降、成交量回升同时出现。
当前上海尚未明确出现这一信号，但已进入需要重点观察的区间。成交量的持续回升，是比价格波动更值得关注的前瞻指标。
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