种种迹象表明，房价下跌的后遗症，开始浮现了！不止亏钱这一点

房价从2021年开始步入调整，到2026年已经走过了第五个年头。 提起这几年的楼市，很多人的第一反应是买房的人亏了，账面资产缩水了，这当然是事实，但如果只盯着亏钱这一点，就很难看清这轮调整真正的分量。

房价下跌留下的后遗症远不止于账面损失，它沿着开发企业、从业人员、贷款家庭和上下游行业一路传导，几乎把社会上的各类人群都牵扯了进来，其中很可能就包括你。 回过头看，这也能解释，为什么当年那么多人盼着房价下跌，而房价迟迟降不下来。

国内楼市近十几年的大行情，大致可以分成两轮上涨。 第一轮发生在2008年到2015年，起因是2008年爆发的全球金融危机。

为了稳住经济，我国推出了大规模的宽松货币政策，救市的办法里除了扶持中小企业，见效最快、最直接的路子就是推动房地产行业发展。

之所以选中房地产，背后有几层现实考虑。 当时房子难卖，开发商欠银行的贷款还不上，系统性金融风险已经露出苗头；地方的土地出让遇冷，地方政府债务居高不下；而一旦少了房地产的拉动，GDP增长很难在短期内见到成效。

于是，以房价上涨来消化库存的政策思路随之形成，宽松货币与地产政策叠加发力，楼市迎来了一波大涨。

第二轮上涨集中在2015年到2020年。 2015年股市剧烈波动之后，实体经济增长乏力，货币政策名义上稳健、实际上偏宽松，大量信贷顺势流入了房地产。

中国人民银行发布的金融统计数据显示，2016年全年人民币贷款增加12.65万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，居民购房贷款几乎占到了全年新增贷款的一半。

那时候的环境是地产政策全面放松，货币环境同样宽松，实业不景气，股市又让不少人吃了大亏，资产保值的需求无处安放，买房就成了很多家庭眼里最稳妥的选择。

两轮上涨叠加下来的结果，在数据上一目了然。 2008年到2018年的全国城市十年房价涨幅排行中，深圳涨了372.2%，厦门涨了305.2%，东莞涨了257.5%，广州涨了198.8%。

拉长到2011年12月至2021年12月，百城样本住宅平均价格累计上涨66.6%，仅2016年12月到2021年12月这五年就涨了24%。

转折出现在2021年。 随着房地产调控全面收紧，房价开始进入下行通道。

到2022年5月，在245个主要城市中，已有148个城市房价同比下跌，济南二手房均价为每平方米12962元，同比下跌20.4%，西安二手房均价每平方米16198元，同比下跌18.47%，每平方米少了3670元。

不过在那个阶段，更多城市的同比跌幅只有几个百分点，均价最高的十个城市里仅上海同比微跌0.52%，十城整体反而同比上涨6.9%。

但真正让市场感受到寒意的，是后面几年持续的调整。 部分远郊板块从高点回调了30%到40%，负资产和断供开始从个案变成一种现象。

中指研究院监测的数据显示，2024年全国各类法拍房挂拍76.8万套，其中法拍住宅成交11.7万套。法拍涉及多种债务纠纷，成交的住宅不能一概算成家庭房贷断供。

房价下跌之所以会演变成一场波及面极广的连锁反应，关键在于房地产不是一个孤立的行业。 从利益链条看，至少有四类人会首当其冲，而这四类人加在一起，几乎覆盖了社会上的大部分群体。

第一类是房地产开发企业。 房价往下走，开发商的利润空间被压缩，卖房回款变慢，欠银行的贷款就难以按期偿还，地方的地块也随之卖不动。

长期以来，土地出让收入在不少地方的财政收入中占据很大比重，一旦房价进入下跌通道，地方用于投资建设的资金就会捉襟见肘，银行端也可能积累大量坏账。 这几重压力如果相互叠加，很容易触发系统性金融风险，这是整个经济体都难以承受的代价。

第二类是房地产从业人员。 2021年房地产迎来了堪称最严的监管，房价确实降了一些，但随之而来的是大批中介、销售、开发企业员工的工作岗位不保。

这些人同样要养家糊口，同样背着房贷和车贷，收入一断，压力就直接落到了家庭身上。 房价如果持续走低，市场上会释放出更多失业人员，社会的就业负担也会相应加重。

第三类是贷款买房的家庭。 不妨换个位置想一想，如果你是贷款买的房，还会盼着房价下跌吗？

哪怕买的只是一套自住的刚需房，恐怕也没人愿意看到它跌成白菜价。 尤其当房子的市值已经低于剩余房贷金额的时候，还能心平气和地期待房价继续下跌、好让更多人买得起房，说实话，大多数人做不到这么超脱。

前面提到的负资产和断供，正是这类家庭最直接的处境。

第四类是相关行业的从业人员。 房地产虽然带有一定的金融属性，但它本质上也是实体行业，向上连着钢铁、水泥、建材，向下连着装修装潢、家具家电，这些行业各自又牵动着无数的上下游企业，一层套一层，真要细数起来几乎数不过来。

照这样算下来，很少有人能够真正置身事外，这也是房价下跌会影响到几乎所有人的根本原因。

当年常听到一种说法，房价跌了，穷人不就买得起房了吗？ 问题在于，房价大幅下跌往往伴随着就业和收入的普遍承压。

就算房子便宜了，如果工作没了、收入断了，房贷车贷都还不上，买得起房这件事本身也就失去了意义。 这也说明，房价下跌的后遗症落到普通人身上，最终体现为对未来收入的不确定感，而不只是某一套房子的涨跌。

这种不确定感还会渗透到更私人的生活决策里。 房价走势不明朗的时候，不少年轻人把买房和结婚绑在一起考虑，房子悬而未决，婚期也就跟着往后放。

从这个角度回看，房价的大起大落对谁都不是好事。 暴涨会透支居民的购买力，暴跌则会冲击金融体系、地方财政和千千万万个家庭的资产负债表。

为了经济平稳运行，也为了老百姓能够安居乐业，更合理的状态是房价不大跌，也不再快涨，在相对平稳的区间里慢慢消化过去积累的问题，这也是政策层面一直在努力的方向。

所以，房价下跌的后遗症开始浮现，并不只是一笔亏钱的账。 它考验的是企业的偿债能力、地方财政的承受力、从业者的饭碗，也关系到年轻人什么时候成家、普通家庭敢不敢消费。

看清这条传导链条，或许比单纯纠结房价还会不会跌，更有现实意义。