谢逸枫：颤抖吧！前5月卖地收入大跌，不足9000亿元

文/谢逸枫

6月22日，一组数据显示，前5月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）8048亿元/平（前4月6801亿元），同比下降28.7%（前4月下降27.2%、前3月下降24.4%），跌幅扩大1.5%，意味着卖地收入跌破9000亿元，堪称史无前例的暴跌。

前5月全国土地收入的绝对值，创下2021年同期最低收入纪录。2023年-2024年同期跌破1.5万亿元、1.3万亿元，2025年同期到跌破1.2万亿元，2026年同期跌破9000亿元。而同比跌幅28.7%，比2025年同比下跌15.9%,跌幅扩大12.8%。

尽管前5月全国卖地收入跌破9000亿元，从地方收入的结构来看，占地方财税收入依然高，特别是一线二线和三四线城市，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

前5月全国卖地收入大跌，归根结底是季节性的淡季、房企在建项目开发和在售项目销售缓慢、地方土地供应大幅度紧缩、房企因销售低迷及债务和融资压力导致拿地谨慎、减少，以去库存为主，民企大多停止拿地，城投退出抢地阵容。

其一是前5月全国一般公共预算收入10.0465万亿元，一般公共预算支出11.3877万亿元，意味钱不够花。实际上，财政赤字规模从2021年4.38万亿元升到2026年的5.89万亿元，比2025年增加2300亿元，说明土地收入下降对地方影响巨大。

目前来看土地收入下降对地方的影响非常大，首当其冲的是地方财政收入减少，影响财政状况和运行。其次是城市基础设施建设受阻，影响城市建设和居民生活质量。再次是公共服务投入减少，影响教育、医疗、社会保障等公共服务。

最后是经济发展受阻，影响政府投资、融资能力。土地市场需求减弱，经济发展放慢，一定程度上增加地方债务。综上所述，土地出让收入下降对地方政府、城市建设、公共服务和经济发展等多个方面都会产生不良影响。

其二是前5月全国卖地收入8048亿元，同比下降28.7%，占到前5月全国一般公共预算收入10.0465万亿元的8.0%（前4月8.15%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年前5月-2026年前5月全国卖地收入分别为26123亿元、18613亿元、14893亿元、12810亿元、11281亿元、8048亿元，增速分别为同比上涨23.9%、下降28.7%、下降20%、下降14%、下降11.9%、下降28.7%。

2026年前5月全国卖地收入8048亿元，对比2021年前5月全国卖地收入2.6123万亿元，数据上来看，堪称腰斩。值得注意的是前5月全国卖地收入同比下降28.7%，对比2025年同期同比下降15.9%，跌幅扩大12.8%。

2020年前5月-2021年前5月卖地收入连续三年突破二万亿元后，2022年同期跌幅1.9万亿元、2023年同期跌破1.5万亿元、2024年同期跌破1.3万亿元，2025年同期跌破1.2万亿元，到2026年同期跌破9000亿元，土地收入下降速度超预期。

这是土地财政迎来重大变化的信号，意味着土地增量转向存量，新增土地供应减少和去库存周期内，土地收入正式见顶进入下降周期。尽管土地收入绝对值减少，对于部分城市来说，依然是部分城市的地方财政收入最主要的来源。

5月政府性基金收入2310亿，同比下降20.3%、降幅较上月收窄6.2%。其中土地出让收入1247亿，同比下降35.8%、降幅较上月走阔1%，是主要拖累项。地产销售偏弱的背景下，开发商拿地将仍趋谨慎，土地出让收入可能继续承压。

其三是土地收入下降背后，是土地供应的紧缩。克而瑞数据显示，2026年前5月，全国土地市场紧扣“控增量、去库存、优供给”核心导向，整体呈现规模持续缩量、发展质效提升、供给侧稳步优化的运行格局。

中指数据显示，2026年5月，300城住宅用地推出、成交同比继续下降。2026年5月，300城共推出住宅用地规划建筑面积3232万㎡，同比下降24.0%。而成交规划建筑面积1943万㎡，同比下降27.1%。

2026年1-5月300城共推出住宅用地规划建筑面积12979万㎡，同比下降22.4%。而成交规划建筑面积10339万㎡，同比下降24.1%（前4月下降24.4%）。出让金方面，5月，300城住宅用地出让金966亿元，同比下降7.6%）。

5月出让金降幅较上月明显收窄，主要由于去年同期高基数效应减弱，同时核心城市优质地块土拍热度不减，对整体出让金形成一定支撑。2026年1月-5月300城住宅用地出让金4202亿元，同比下降35.8%。

5月300城住宅用地成交楼面均价为4972元/㎡，同比上涨26.8%。累计来看，2026年1月-5月300城住宅用地成交楼面均价为4089元/㎡，同比下跌15.0%（前4月下降41.3%）。2026年1月-5月300城住宅用地平均溢价率为6.7%。

其四是目前全国各地供地端严控增量的调控方向未变，供地规模收紧的节奏保持稳定，控增量供地方针得到持续落地。最为明显的是供地层级分化鲜明，各能级城市供地精准分化，其中一二线城市总量控制最明显，目的是平衡供需关系。

供地层级分化鲜明，市本级缩量力度显著高于代管县市。市本级宅地计划供应同比下降25%，代管县市降幅仅18%。商品住宅用地市本级降幅19%、县市降幅13%，核心城区减量力度远大于县域，贴合市场去库存核心需求。

各能级城市供地精准分化，一二线控总量、三四线市本级深度调整。一线城市宅地供应同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供给；二线市本级降幅22%，三四线市本级降幅达26%，形成高能级强缩量、低能级缓调整的差异化格局。

头部供地城市数量缩减，核心城市全面执行缩量调控。供地规模超200公顷的头部城市由2025年的15个缩减至10个，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅缩量，仅广州小幅微调，供地资源配置更趋精准高效。

目前我国现有694个城市，具体包括4个直辖市、293个地级市、397个县级市。其中2个一线城市，293个强二线城市和弱二线城市，397个强三四五线城市和弱三四五线城市。所以，头部城市集中在一线城市和强二线城市里面。

其五是前5月土地与房地产相关的税收收入7750亿元（前4月6672亿元）。2020年-2025年全国土地与房地产相关的税收收入分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元、1.7726万亿元。

前5月土地与房地产相关的税收收入7750亿元占全国税收收入8.2617万亿元的9.38%（前4月月9.79%）。2020年-2025年分别为13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地产领域5项税收，占到全国总税收入的12%以上。

说明100块税收收入里面，房地产、建筑业等与房地产相关联的税收贡献约12块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

前5月土地和房地产相关税收中，契税1661亿元，同比下降14.8%；房产税2492亿元，同比增长7.6%；城镇土地使用税1220亿元，同比增长3.6%；土地增值税1742亿元，同比下降14.2%；耕地占用税635亿元，同比下降1.2%。

表现依旧疲软但边际改善。5月房产税同比增长6.23%，较4月回落1.54%，增速放缓仍为正增长，存量房交易及租赁市场仍有一定韧性。土地增值税同比跌幅收窄至3.08%，较4月回升15.87%，因低基数效应及房地产销售边际回暖。

契税同比跌幅为12.08%，跌幅较4月微幅收窄0.34%，反映销售整体热度低但下行空间有限。5月土地和房地产相关税收同比下降超过10%（4月下降11.5%、3月下降12.2%），背后是销售走弱、土地市场疲软、国房景气指数低迷表现一致。

新增地方专项债发行节奏。2026年1月-5月，新增地方专项债累计发行14951亿元，发行进度为34.0%，低于过去五年（2021年-2025年）同期平均发行进度37.4%。毫无疑问，新增地方专项债发行颇为缓慢。

6月份以来发行节奏明显提速，截至6月22日，新增地方专项债累计发行19176.8亿元，完成全年计划发行的43.6%。考虑到6月份以来地方政府新增专项债加速发行，财政支出的提速可继续期待，为经济增长助力。

其六是前5月全国卖地收入8048亿元（2020年-2025年分别为8.4142万亿元、8.7051万亿元、6.6854万亿元、5.7996万亿元、4.8699万亿元、4.1518万亿元，卖地收入自2021年之后，连续5年保持下降的趋势。

前5月全国土地与房地产相关的税收收入7750亿元（2020年-2025年分别为1.9694万亿元、2.0793万亿元、1.9216万亿元、1.8538万亿元、1.8537万亿元、1.7726万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续5年下降。

前5月全国房地产总收入1.5798万亿元（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入），2020年-2025年分别为10.3836万亿元、10.7844万亿元、8.6070万亿元、7.6531万亿元、6.7236万亿元、5.9244万亿元，连续5年下降。

按照房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收和相关的收入）看，分别占到全国和地方一般公共预算收入、全国财政收入、地方收入更高。这是笔非常庞大收入，除税收的财政之外，房地产对财政收入的贡献非常大。

其七是根据“土地财政依赖度”统计数据显示，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入，可以看出，地方对土地的依赖不断下降。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，出现连续3年下降。

前5月房地产收入1.5798万亿元，占全国一般公共预算收入10.0456万亿元的15.72%（前4月16.15%、前3月16.18%），2020年-2025年为56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%，说明占一般公共预算收入呈现边际下降。

前5月房地产收入1.5798万亿元，占地方一般公共预算本级收入5.6615万亿元的27.90%（前4月28.10%、前3月27.22%），2020年-2025年为103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%，说明占一般公共预算收入边际改善。

前5月房地产收入1.5798万亿元，占全国税收收入8.2617万亿元的19.12%（前4月19.78%、前3月20.55%（2020年-2025年分别为67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），说明占全国税收收入边际公司趋势。

如加上六项房地产相关税收，税收收入超过9000亿元，加上全国卖地收入的8048亿元，前5月房地产总收入约1.7万亿元。预计2020年-2025年分别为11.2142万亿元、11.7051万亿元、10万亿元、9万亿元、7万亿元、6万亿元。