绿城新房扫荡大虹桥

环线预测了很多次大虹桥重新洗牌，现在正式拉开帷幕

绿城悦海棠一旦入市，各个二手房小区都要重新定价

绿城这次就为捅你们刀子来的

房产开发已经高度流程化，拿地前就知道房子卖给谁了

要么是吸引当地居民改善，要么就跟二手房东抢客户

宝业虹桥国展里是前者，40%的户型做133平、30%做155平，比二手房大一档

绿城悦海棠明显是后者

小区共703户，106平刚需三房占了45%，绝对主力户型

跟徐泾近些年成交的房子高度一致

近几年新房成交中90-110平占了64%

这些房东也要出货，正面遇到绿城，不降价很难卖掉了

标杆小区蟠龙天地、万科天空之城价格崩掉，二线三线小区就都崩掉

价格全面重塑

绿城牺牲了很多，就是为了将刚需做到极致，拿下最后的刚需

尽可能的在二手房里抢客户

106平户型很多人吐槽，说的也都对，但是对刚需就是最优解

入户大门正对卫生间，这种硬伤绿城能看不出来？

沙发没办法正对电视墙，朝南次卧紧靠电梯井，这绿城能不知道？

家政间放在客厅，洗衣机烘干机噪音影响生活，绿城能想不到？

绿城之前是豪宅标杆，服务土豪的，细节功底足够的。

阳台全包进来，连晒衣服晒被子的地方都没有，这绿城能不知道？

这么多硬伤一眼看出，为什么绿城还这样做？

为的就是做出三房两卫，客厅还能达到3.5米，次卧还能达到9平

做到这三点，在徐泾二手房市场就已经通杀

别的都不重要

绿城朝北次卧尽管只有6.72平，飘窗利用起来能有9平以上

朝南次卧包进阳台，也能有9平以上

别以为这没啥，二手房还真做不到

二手房标杆蟠龙天地一期，小三房次卧只有5平多

而且只有一个卫生间，三代同堂根本住不下

中核锦悦府次卧打掉飘窗也才6.7平，客厅也很局促

绿城次卧大了两三平，别小看这两三平，观感上差距很大

中建锦绣天地80多平三房更小，万科天空之城小户型还有暗卫

比来比去，发现绿城悦海棠大门对着卫生间也能忍了

100平做三房两卫本就是螺狮壳里做道场，挑毛病有的是

但是刚需就那点预算，没什么好挑的

绿城悦海棠136平四房，其实也是刚需定位

别看户型大，设计上完全是讨好刚需

舒适的四房肯定得170平起

环二是看完中海环宇玖章再去的绿城，明显能看出来绿城得房率更高

中海环宇123平做三房，绿城136平做四房，客餐厅应该差不多的

但实际感受上绿城要大得多

中海环宇玖章客厅开间只有3米5，绿城竟然做到了4米8

中海环宇玖章123样板间

绿城悦海棠136样板间

很多人说绿城大是新规产品，得房率高

中海环宇玖章也是新规产品，一样的标准

不过中海定位更高，入户大堂等配置空间更奢侈，增加了公摊

绿城悦海棠纯刚需设计，公共空间尺度感会差一些

两个都是期房看不到实地，交房后我们再看

这个是老话题，得房率不是越高越好，这里不再展开

户型设计本身绿城也偏刚需，为了保证样板间的视觉效果牺牲了很多

主卧转角飘窗视野不错，但是已经没多大空间做衣柜

之前130-140平新房都做步入式衣帽间，绿城为了塞下4个房间，只能委屈一下主人

四房面向二胎家庭，很有可能老人同住，但是没做到动静分区

主卧、老人房在客厅两侧，客厅噪音源影响全家

养过二胎就知道孩子能有多闹腾，老人早睡、主人睡懒觉都甭想了

我们家客厅主卧隔着走廊、隔着一个卧室，周末懒觉也睡不成

尤其是右侧的老人房，无法做承重墙，隔音很差

当然还是那句话，没办法，136平做四房本来就很勉强

为什么绿城走了刚需路线？还是因为价格

放风价6.5万，有消息说价格会有惊喜，那肯定比这个还低

那做性价比快进快出就是最优解

刚需要求不高，考虑维度比较单一，抓住几个主要需求就能卖爆

你要给批个8万，绿城肯定做大户型，全面改善

结果就是这么个结果，绿城上市了周边二手房都会降价

300多套106平的看起来不多，但是整个徐泾一年也卖不了多少次新二手房，新房一来给你榨干

比别的你更比不过

比位置吗？上面图片左边是绿城，右边就是地铁口

比产品吗？新房是编织好的梦想，二手房是饱经风雨的人间实景

脑海中都是完美的，实地看，汤臣一品也就那样

不过大家也不用过度悲观，新房是阶段冲击，不会形成代差压制

上海的“新规产品”，并没有外地四代住宅的断档升级

如果不是开发商提示，你根本就不知道中海环宇玖章“新规”体现在哪里

不是“新规”不好，是开发商没有贯彻“新规”精神，把“新规”当成了偷面积

去年9月26日提出好房子标准，是为了增加房子功能性，增加户外空间

比如阳台之前最高能做8平，现在可以做到16平，是希望既能放下洗衣机、烘干机，又能有一定休闲空间

现在开发商直接取消阳台，全包进来做室内空间

室内确实大了，但是没了阳台，室内跟大自然唯一的缓冲取消了

没地方晒衣服，没地方呼吸新鲜空气

926新规还多送了两三平小阳台，沿公共绿地、风貌街道的一侧，开敞阳台不计面积

比如绿城下面的这条，本来就是做花池等绿化，现在也包进来做室内

所有的功能迭代都搞成了偷面积，新房跟二手房就没很大区别了

偷面积20年前大家都会

绿城悦海棠106平阳台共计赠送7.5平，比新规前多送3.5平

只比以前多送3.5平，106户型才那么委屈，为了实现三房两卫做了那么多牺牲

136平的比新规前多送5-6平，也不夸张，这才取消了主卧衣帽间

别看样板间划线外部分很大，那些阳台、飘窗，之前也送的

要真送的多，设计上不会这么扣扣索索

比偷面积，十几年前才是碉堡了

下面这个户型是保利林语溪，阳台、飘窗都不算了，光餐厅、卧室C就送了25平

88平就做出了三房两卫，客厅比绿城106平比中海123平都大，谁才是新规产品？

“926新规”被开发商普遍解读成送面积，一点意思没有，还增加了风险

改来改去的隔音、防火效果都要打折扣

绿城悦海棠另一个创新是抬板设计，跟周边二手房确实不一样

不过也不是什么新东西，上海很早就有了

抬板设计现在争议比较大，具体等交付后看吧

优势是车库采光、通风好了，缺点是归家动线更复杂

绿城小区抬高3.1米，要回家首先爬上去

小区大门口提供了直梯、侧门口提供了扶梯

扶梯还好些，直梯那里高峰期可能要等电梯

回趟家等两次电梯，不是闲的找事儿么

看目前的蓄客情况，绿城悦海棠会卖的不错，产品确实有优势

而且开发商是操盘高手，准确找到了客户痛点

适合的刚需客户完全可以考虑

如果你是改善客户，建议详细规划一下以后生活，看看小区是不是匹配。公众号后台回复【买房】，我们帮您系统分析

如果你是大虹桥房东，最近要考虑卖房的，要想想怎么规避绿城影响了，市场会比较残暴