上海
撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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6月17日晚上18时49分，北京规自委突然公布了一则调规方案——有关北投和璟的规划设计。
它的主要调整内容为：
1、对G1#配套楼中物业服务用房功能位置优化，由地下建筑面积150㎡优化为地上建筑面积100㎡，地下建筑面积50㎡；
2、住宅总建筑面积从原方案86710.16㎡，减少至86610.16㎡。
相应减少面积楼栋为6#、8#、11#、12#、13#、14#、23#、24#、25#、26#、28#、29#及30#，等13个住宅楼。
简单来说，物管用房增加100平米计容面积，住宅减少100平米。
这意味着，北投和璟的可售面积减少了100平米，少卖近400万元。
早在一个多月前，这个位于通州宋庄镇的新盘，已经领取了规划证，图纸铁板钉钉。
但，施工证没拿。
此番修改图纸，相当于要重走报规流程，重新申领规划证，十分耽误时间。
这整好解开一个疑团，北投和璟为何迟迟没有公布官方户型图。
截至目前，北投置业、新航城与北京建工联合体拿下北投和璟，已经过去了4个半月。
现在看来，入市时间还得延后。
参照被废止的法规
对于北投和璟而言，规划证已领，原本可以领取施工证、预售证，按部就班推进开发。
它为什么还要调规呢?
那份调规方案给出的理由，很模糊：结合设计方案深化工作。
物管用房从地下挪到地上100平米，一定是有原因的。
花姐在《北京市物业管理办法》里找到了答案：
它的第二章第七条显示，物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平米。
这个管理办法，在2010年4月6日施行，在2020年5月1日被《北京市物业管理条例》取代。
但，新条例并没有对物管用房做具体要求。
也就是说，北投和璟调规，是参照一份废止的法规进行的，实在是有点蹊跷。
北投和璟的物管用房，恰恰共计150平米，只不过，在原方案里，这150平米全设在地下，不计容积率，不算地上建筑面积。
当然了，为了这个小变化，北投和璟尽可能减少图纸修改的比例。
它有一个前提：保证计容建筑面积不变、外立面风格不变，且满足消防、人防等各类规范。
调减面积的出处
牵一发而动全身。
千万别小瞧北投和璟这100平米面积的变动。怎么在原住宅规划建面的86710.16㎡里，减少100平米？
这很考验设计的功力。
北京市建筑设计研究院给出了一个策略：减少面积6#、8#、11#、12#、13#、14#、23#、24#、25#、26#、28#、29#及30#等13个住宅楼的面积。
花姐认真比对之后，发现减面积的方案，主要手段用在设备平台之上。
在北京楼市，设备平台在交付后，一般会被封闭进室内，变成使用面积，全赠送。
这意味，一旦增加或调改设备平台，就可以调节建筑面积。北投和璟设备平台，进深1米。
有关它的设备平台变动，分成两类：
1、位置挪动
楼王12#、13#、24#的侧面设备平台调至北面，南向弧形转角阳台，变成直角阳台。
2、新增设备平台
北投和璟有10栋楼有顶层退台户型，每款户型北面增加了一个设备平台。
如此一来，它的100平米住宅地上建面，就被设备平台替代了。
3、新增室外活动场地
除此之外，北投和璟的图纸也做了一些优化，增加了上千平米室外活动场地，和电动自行车停车场等。
分缝设楼栋的阳谋
北投和璟这次调规，没有改变楼间距。
它的楼栋设计，很有特色，采用大量的设计技巧，来满足日照规范。
从图纸上看，北投和璟有15栋楼，却有30个楼号。
而分隔这些楼号的，是一条缝。花姐在之前的文章中解读过，猜测它是变形缝。（详见《通州这个楼盘，藏着两大阳谋》）
当花姐看到报规图反馈意见时，发现它还有一个关键作用——规避日照不足的问题。
北投和璟的报规图反馈意见的通告里，举了例子：
1、27#和28#之间，形成了塔群，有了那条缝之后，两栋楼都变成了塔楼。如果没有那条缝，就是一栋楼，是为板楼。
2、29#和30#之间，虽然中间有一个5.32米的间隔，但它们依然形成了塔群，且总长度与30#楼高之比，在1.0~2.0之间。
这种手段，让北投和璟的楼间距日照比，达标了。
因此，这些楼与楼之间的缝，将北投和璟的建筑，像搭积木一样的垒起来，目的就非常明显了。
洞悉了这一点，从反角度看，这个楼盘的实际楼间距，是相对紧张的。
说白了，北投和璟的楼间距比较迷幻。
如果从设计规范上，它都是达标的，挑不出毛病。但，一旦住进去了之后，总会感觉有点怪异，楼间距实在太密了。
毕竟，它的容积率1.8，想做到以11层洋房为主，有点难。
花姐点评
北投和璟调规，隔壁邻居很开心。
4月2日，首开股份拿下6032、6031地块，就在北投和璟往东600米。而北投和璟诞生，比它早了两个月，原本占据先机，抓了一副好牌。
这次调规之后，两个盘的开发时间基本拉平了。
一场厮杀，要在通州展开了。（详见《北京卖地，这俩楼盘打架了》）
关于北投和璟的售价，花姐预计在3.8-4.0万元/平米左右。
它的户型为：83平米、97平米、108平米和144平米，直接跳脱了110-130平米面积段。
面对这个真空面积段，首开股份会不会抓住呢？
一旦填补后，它似乎可以后发制人。
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