大宗 | 建发×领盛×国寿，一场经典的商办改保租房的资本接力

快讯背景：2026年5月，全球不动产投资管理机构领盛投资管理官宣，其与国寿资本合作的长租公寓改造及运营基金正式落地，并完成上海首批项目收购。

本次交易标的为可遇新江湾、可遇东外滩两大保租房公寓，是外资美元基金与国内头部险资在保障性租赁住房领域的首次战略携手，为上海保租房市场注入“长期资本+专业运营”的新动能。

▲可遇新江湾项目

大宗交易详情

▲可遇东外滩公寓项目

大宗交易资本接力流程：建发 × 领盛 × 国寿（商办改保租房）

第一阶段：前期拿地开发：建发早年协议获取新江湾城西地块，2016 年完成珑庭一二期商办物业开发自持

第二阶段：首轮资产出让（2023.2）：上海商改租政策出台，建发战略剥离低效自持商办，通过世邦魏理仕居间，挂牌转让山溪地地产 100% 股权，领盛以底价 5.76 亿元收购珑庭一期 8/9/10 号楼 2.63 万㎡办公 + 配套全部车位，同步推进办公改公寓报批改造

第三阶段：二次资本引入，领盛完成物业改造为全保租房社区后，引入国寿资本收购项目部分权益，三方完成开发出让、改造运营、险资持有全链条资本接力

项目名称：可遇新江湾公寓、可遇东外滩公寓

区位交通：

可遇东外滩：杨浦区黄兴路18号，距12号线宁国路站约100米

可遇新江湾：杨浦区国安路758号，紧邻10号线殷高东路站，步行距离约300米

合作双方：领盛投资管理（外资）、国寿资本投资有限公司（险资）

基金名称：领盛 - 国寿资本长租公寓改造及运营基金

交易时间：2026年4月

交易金额：国寿资本以6.29亿元收购两个项目60%的股权，其中COZI可遇·新江湾项目估值约7亿元

项目估值：合计约10.48亿元

股权结构：国寿资本60%（持有方）、领盛投资40%（运营方）

总建筑面积：约37726平方米

项目详情：

可遇东外滩项目：370套，户型含25-27㎡非标小户型与45㎡主力一室户，月租金4500-7749元，套均租金约5900元，定位宠物友好科创青年社区，稳定运营后入住率约 90%；

可遇新江湾项目：627套，全保租房，主力户型为43-45㎡一室户，搭配少量25㎡以上非标户型，月租金区间4473-10449元，社区套均租金约7300元/月，项目客群定位宠物友好社区，精准吸引年轻科创人才，开业后入住率稳定在90%以上，理论资本化率达7.23%，超保租房REIT6%的行业标准

Highlight

项目亮点

参与主体概况：三方接力的核心玩家

政策背书：双项目均纳入上海保障性租赁住房体系，享受政策支持与租金上限保护，具备抗周期、稳收益属性。

存量改造标杆：均为领盛收购老旧写字楼改造而来，东外滩由原黄兴大楼改造，新江湾由建发旗下写字楼改造，是“商改租”盘活存量的典型案例。

产品适配：主打小户型精装公寓，东外滩提供25-45㎡一居室，标配全屋定制家具与家电，匹配新市民品质租住需求。

配套完善：公区配置健身房、公共厨房、会议空间及都市露营区等，契合年轻群体社交与生活需求。

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收购方式与交易结构

本次交易采用“险资控股+外资参股运营”的结构化合作模式 ，是长租公寓行业“存量资产盘活+长期资本入局”的典型范式。

从收购方式看，双方通过设立SPV完成资产收购，国寿资本成为资产主要持有人；领盛不退出项目，保留少数股权并承担运营管理职能，形成资本方与运营方的利益共同体。

从交易结构看，资金端由国寿资本提供长期低成本资金，聚焦资产保值增值与稳定现金流回报；执行端由领盛负责产品优化、招租运维、社区运营与成本管控，发挥其存量改造与精细化运营优势，保障项目持续稳定运营。

URI深度解读

一、交易主体的战略逻辑：

（一）操盘方领盛投资：核心不是卖资产，而是跑通“投改管退”闭环

对领盛而言，本次合作是完成存量改造项目从投入到引入长期资本的关键闭环。前期改造投入较大，引入险资控股可有效回笼资金、降低持有风险，同时保留股权与运营权，持续分享项目长期收益。此举核心在于跑通“收购—改造—运营—引入长期资本”的可复制模式，为后续在华轻资产扩张奠定基础。

（二）资产持有方国寿资本：核心不是拿房源，而是锁定长期稳现金流资产

对国寿资本而言，本次投资是险资布局保租房赛道的重要落子。保租房政策确定性强、现金流稳定、具备抗周期特征，高度契合险资长期配置需求。控股核心区位优质资产，既获取稳定租金回报，也为未来对接公募REITs退出通道创造条件，形成可复制的险资入局长租路径。

二、行业启示：长租进入“长期资本+专业运营”新周期

本次交易标志行业逻辑的明显转变：从重资产开发转向存量盘活、从高杠杆扩张转向长期资本配置、从粗放托管转向专业运营赋能。

外资擅长存量改造与精细化运营，险资提供低成本长期资金，二者结合形成优势互补的合作范式，为一线核心城市存量商办盘活提供清晰路径。未来行业竞争的核心是综合能力比拼，专业门槛抬升将推动市场向头部集中。

本次合作本质是国内住房租赁市场资本结构与运营格局的一次重要调整，随着核心城市存量资产持续盘活，此类“险资控股、外资运营”的模式或将加速复制，行业资源进一步向具备资本、改造、运营全链条能力的头部玩家倾斜，中小参与者的生存空间将被持续压缩。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒