北京
这就是真相，很多人并不是清楚。
原因是很多人对轮动没有一个完整的概念，且极容易与“分化”混淆。
这篇我直接交出近期最有干货的底牌给你，希望你能有所悟。
轮动和分化还是有本质区别的。
分化比较笼统，分化是偏静态的，好就是好，坏就是坏；
轮动更加细致，轮动是动态的，与时俱进。
随着市场发育，价格发生变化，特别是对某些已经有涨幅的房子来讲，刚开始肯定是“好选择”，涨了之后，那就有可能是“坏选择”。
如果搞清楚了这种微观轮动，是不是就万事大吉了。
告诉你，困难才刚刚开始。
因为上面只阐述了“小轮动”，还有更大轮动，它是跨越周期的。
我举例说明：
A板块在上个周期里，涨幅大，下个周期里，未必就大；反之，上个周期里，涨幅小，下个周期里涨幅有可能大。
说个过去的例子，像东城的南部区域，在2021-2022年这个周期里，是典型跨越周期的轮动，补涨的非常凶猛，很多人似乎都忘记了，天永很多房龄不太老的房子，当年都是四五万的水准。
原因我就不在这里分析了，之前文章有提过。
如果不再第二次出现“这个原因”，那么天永会跨越周期地整体跑输。
类似的逻辑应该还有亦庄、丽泽、副中心等等。
我昨天的文章《》说了：研究房子，其实永远是在研究人。
我上面说的那些，主要是在警示那些自称是刚需的人们。
这个市场上永远有两种人：
【自以为是的刚需】和【数量永远在变的投资客】。
前者认为市场上大多数人都是刚需的思维，世界都在围着他转。
而，后者才是市场最大的关键变量。
这有对房价什么影响逻辑呢？
我可以用举例的方式，说个小结论：
如果把整个市场细细地切成500个小块，在某段节点的行情里，跑赢的小块，不会超过50个。
那么对所有固执的刚需而言，这个群体成功率就只有10%。
谁敢保证自己就是十里挑一的幸运儿呢？
同一座城市，人们确实会随着时间推移，到处迁徙，但这种迁徙是很缓慢和细微的。
对于刚需而言，他们就会“思维定式”，因为觉得迁徙没那么快，觉得好的板块，很难快速地变得不好，他们还会固守他们很片面的房价观。
【而市场真相是，虽然居住者不会迁徙那么快，但是，一旦市场有行情，很多人就是会闻风而动，投资客的数量就会悄悄地大增，刚需固守的房价曲线，会迅速崩塌掉】
板块的轮动，本质是人的轮动。
看见没，刚需是老实人，投资客都不老实。
这其实和社会明规则、潜规则是对应上的。
明规则就是，鼓励你成为老实人。
潜规则就是，老实人一直在吃亏。
所以刚需永远靠撞大运，投资客多数时候能做对选择。
二者的区别根本不是住不住的区别，房子又不是老虎能吃人，只要是个房子，都能住。
二者的关键区别：是否置身事外。
刚需一开始准备看房时，就已沉浸其中，加入大量主观感情，无法自拔。
投资客从头到尾都置身事外，不会因为个人好恶影响决策。
这有点像两种人在谈恋爱，前者是感情专一的愣头青，后者看似多情实则薄情，是渣男、是海王。
生活中，我们当然要唾弃渣男、讨伐海王。
但是投资中，是反过来的，市场永远在奖励后者而惩罚前者。
同时我劝大家不要类比，一说到投资，某些老股民就来劲了，“这事我懂啊，我觉得资本市场要分情况，有时候专一，有时候多情”。
任何市场都和不动产市场不一样，因为房产的低频次、高单价特点，任何资产与它都有了本质区别。
这也是一个需要注意的微小的点。
所以到这里，你看懂一点了没有？
分化就是简单粗暴地——选好房子。
轮动是动态地——选时间、选涨幅、选板块、选房子，甚至对于轮动而言，要有随时果断退出的决策机制——段永平曾经说过：投资的回报必须最终体现为真金白银的流入，仅停留在账面浮盈而不具备变现能力的，属于投机而非投资。
这么看的话，某些极端的刚需，倒有点投机的那个意思了......
研究轮动的初心就是不买贵，而轮动的终点是落袋为安。
与君共勉。
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