120岁的淮海中路，商业价值依然无可替代

一条街读懂上海生活方式与商业变迁。

撰文丨锐裘

编辑丨yawen

前段时间，我受邀为一群来自韩国的商业从业者做了一场关于上海商业的分享。

相比介绍上海有哪些热门商场、新开了哪些品牌，我们最终商讨后决定把分享落脚留给了一条街——淮海中路。原因很简单，如果要用一条街来理解上海，这条已经走过120年的街道，或许是最好的入口。

它既连接着上海的过去，也映照着这座城市当下最活跃的消费文化。从霞飞路时代的咖啡馆、电影院与时装店，到今天的Gentle Monster、MUSINSA Standard、PANE、Songmont，以及不断涌现的新型商业空间，上海当下关于生活方式、消费与城市文化的许多变化，总会率先出现在这里。

这里既有历史建筑与老社区，有国际奢侈品牌，也有刚刚崭露头角的中国新品牌；往来于此的不止有排队买熟食的居民，也有专程从海外飞来打卡品牌空间的游客。而这，也正是为什么120年过去了，它依然是上海最特别的一条街。

借着这次向国际友人介绍上海的机会，我也重新梳理了自己这些年对于淮海路的观察。

上海人的“都市生活”，

是从淮海路开始的

对于第一次来到上海的人来说，南京路往往是最容易被看见的那一面。这里有最密集的游客、最繁华的商业、最具辨识度的城市天际线。但如果想理解上海人的生活方式，答案往往不在南京路，而在距离它不远的淮海中路。两条街几乎平行向西延伸，却塑造出了完全不同的城市气质。

如果说南京路代表的是上海的商业能力，那么淮海路代表的则是上海的生活方式。

这种差异，并不是今天才出现的。100多年前，这里还叫霞飞路（Avenue Joffre）。彼时的上海正快速迈向现代，而法租界则成为这座城市最具国际气息的区域之一。这里有咖啡馆、西餐厅、电影院、时装店、公寓与花园洋房。高大的法国梧桐沿街生长，人们来这里散步、约会、喝咖啡、看电影的同时，也在打开对于现代都市生活的认识。

可以说，这里是上海最早的“生活方式街区”。这也是为什么，即便经历了一个多世纪的变迁，淮海路依然保留着一种与众不同的气质。

国际品牌旗舰店、商业综合体、潮流空间与生活方式品牌不断进入这里，让这条街成为上海商业浓度最高的区域之一。但与此同时，它依然保留着消费之外的生活面。

复兴公园、襄阳公园散落其间；与国泰电影院、兰心大戏院等文化空间一起，持续吸引着不同年龄层的人群来到这里。在最近的上海国际电影节，近百年的国泰电影院再次成为许多人生活动线中的重要一站。

电影、戏剧、公园、街道与商业，在这里自然地连接在一起，共同构成了一种连续而完整的都市体验。

同时，我们也能看到越来越多国际游客来到上海时，也会把淮海路作为重要目的地。吸引他们的并不只是品牌本身。相比封闭的购物中心，这里更像人们想象中的上海——有历史建筑，有梧桐树，有文化空间，也有不断更新的消费内容。

或许，这也是淮海路最珍贵的地方。它不仅保存着上海对于现代都市生活最初的想象，也仍然持续生产着新的都市生活。

四种商业力量，共同构成今天的淮海路

如果说都市生活构成了淮海路的底色，那么商业则不断为这条街注入新的内容活力。有趣的是，淮海路的商业从来不是由某一种业态主导的。

当我们讨论上海商业时，经常会用一个项目、一座商场去定义一个区域。例如提到陆家嘴，人们会想到国金中心；提到徐家汇，会想到港汇恒隆；提到前滩，会想到前滩太古里。

但淮海路很难被这样概括。

因为它并不是一个单一项目，而是一条由不同商业形态共同组成的街道。从东向西步行，你会发现至少有四股不同的商业力量同时存在，并且彼此影响。

首先是传统百货。

对于很多上海人来说，千禧年前后打开的百盛、巴黎春天等项目承载着一代人的记忆。尽管中国百货行业经历了电商与购物中心的双重冲击，但这些老牌商业并没有退出舞台。相反，它们正在尝试通过品牌调整、空间更新与内容运营寻找新的定位。它们展现的淮海路商业发展的生生不息。

第二类则是在10年代开业，以iapm、K11为代表的大型商业综合体。

相比传统百货，这类项目拥有更完整的品牌体系、更国际化的运营能力以及更成熟的消费场景。

尤其是由港资开发商打造的商业项目，多年来持续吸引国际品牌进入上海，也让淮海路成为全球品牌进入中国市场的重要窗口之一。它们构成了淮海路商业体系中的主力框架。

第三类是近几年快速崛起的新型垂直商业空间。

例如TX淮海、HAI550、淮海755等。相比传统购物中心，它们体量更小，却拥有更鲜明的性格，是青年文化节点。这里经常出现艺术展览、潮流活动、品牌快闪、K-POP文化活动以及各种跨界合作。

对于年轻消费者来说，这些空间已经不仅仅是购物场所，更像是社交、内容与文化体验发生的现场。尤其是TX淮海的出现，某种程度上重新定义了年轻商业在淮海路的存在方式。

而真正让淮海路与其他商业街区拉开差距的，则是第四种力量——街铺系统。

这或许也是淮海路最独特的商业资产。在许多项目里，品牌往往集中在商场内部。但在淮海路，大量品牌选择有机会能够面向街道开设旗舰店。从Nike、Adidas、H&M、Uniqlo等国际品牌，到Gentle Monster、MUSINSA Standard等韩国品牌，再到PANE、Songmont、AAAD、山下有松等中国新生活方式品牌，越来越多品牌开始将淮海路视为展示自身形象的重要舞台。

这些店铺不仅承担销售功能，更承担品牌传播、空间体验与内容输出的角色。消费者来到这里，也不再只是为了购买商品。更多时候，是为了体验一个品牌所代表的生活方式。

也正因如此，淮海路可能是今天上海商业形态最丰富的一条街。

在这里，你几乎能够看到中国实体商业过去二十年的全部演化轨迹，而商业生态始终处于流动与更新之中。传统百货、大型综合体、年轻垂直商业与街铺系统共同存在，构成了一个高度复杂且持续演化的商业网络。而这种复杂性，也让淮海路始终保持着旺盛的生命力。

在这里，人们看到的不只是商业本身。更是一座城市关于消费、文化与生活方式的不断迭代。

从国际品牌秀场，到中国品牌的新舞台

如果说过去20年的淮海路有什么最鲜明的标签，那么一定是“国际品牌”。

在很长一段时间里，淮海路几乎是海外品牌进入中国市场的必经之地。从早年的Zara、H&M、Uniqlo，到后来的Apple、Nike、Adidas，以及众多国际奢侈品牌，淮海路不仅承担着销售功能，更承担着品牌展示的角色。对于许多国际品牌来说，在淮海路拥有一家门店，某种程度上意味着正式进入中国市场。

但过去几年，一个新的变化正在发生，越来越多中国品牌开始出现在淮海路的核心位置。

例如以德训鞋闻名的PANE，在淮海路打造了一座复古格调的品牌空间。暖色灯光与实木家具带来一种适配上海的摩登气。相比传统鞋履零售店密集陈列商品的方式，PANE门店保留了大量留白，消费者来到这里，不只是为了买一双鞋，也是在体验品牌所塑造的审美与生活方式。

以东方美学为核心的Songmont山下有松，则走向了另一种表达路径。走进门店，会发现空间更像一座当代展厅。品牌将山、水、石等东方自然意象转化为空间语言，通过材料、灯光与陈列构建出一种安静而克制的氛围。包袋依然是主角，但消费者感受到的首先是一种文化气质，而非单纯的产品展示。

而AAAD的淮海路店也同样强调内容更新与场景体验。店内外用各样的座椅创造出可以停留温度感目的地。于是，空间不再只是销售终端，而成为品牌与消费者建立关系的媒介。

有趣的是，当我们重新观察这些品牌时会发现，它们与过去国际品牌旗舰店的表达力已经越来越接近。

无论是PANE、Songmont还是AAAD，它们真正竞争的对象已经不只是其他中国品牌，而是同一条街上的国际品牌旗舰店、韩国品牌空间以及各种新型商业内容。

而淮海路，恰恰为这种竞争提供了最好的舞台。

细想一下，这件事其实比想象中更重要。

过去二十年，淮海路一直是国际品牌展示自身实力的舞台；而今天，越来越多中国品牌开始拥有自己的街铺与旗舰空间。这意味着，淮海路正在发生一次主角的更替。

过去，淮海路证明国际品牌进入中国的诚意。

今天，淮海路开始证明中国品牌有站上国际舞台的能力。

这意味着，中国品牌正在从“市场参与者”逐渐转变为“文化表达者”。它们不再只是提供商品，而是开始输出一种属于自己的生活方式。

与此同时，韩国品牌的持续进入，也成为近年来淮海路最值得关注的现象之一。从Gentle Monster到MUSINSA Standard，再到陆续进入上海市场的其他韩国品牌，淮海路已经成为韩国品牌观察中国年轻消费市场的重要窗口。这背后当然有韩流文化长期积累的影响。

过去两年，我们同样看到一些韩国品牌在短时间内完成开店与闭店。例如曾经受到广泛关注的emis与SATUR，都未能在淮海路长期停留。这也说明，今天的淮海路早已不是仅靠“韩国品牌”或“国际品牌”身份就能够获得成功的市场。

消费者越来越关注品牌是否拥有真正清晰的产品特色、空间表达以及生活方式内容。换句话说，淮海路欢迎新的品牌进入；但它同样会快速淘汰缺乏辨识度的品牌。

从这个角度来看，淮海路其实是一面镜子。

它映照的不只是商业趋势本身，更是中国消费市场的变化。这里依然拥有国际品牌、国际游客与国际视野，但与此同时，也开始出现越来越多来自中国本土的新品牌、新审美与新生活方式，站在橱窗里的，不再只有来自世界各地的品牌。也开始有越来越多来自中国的名字。

结语

这些年，我们讨论过很多新的商业项目，也见证过许多街区的兴起与变化。

但当人们不断寻找“下一个安福路”“下一个顶流商圈”时，淮海路似乎始终在那里。它没有最前沿的建筑，也不是上海最新的商业目的地。相比不断追逐新鲜感的商业空间，它甚至显得有些老派。

但也正因为如此，它拥有了许多新项目难以复制的东西。这里有120年积累下来的城市记忆，有持续生长的商业生态，也有不断更新的消费文化与生活方式。

它既属于上海，也始终面向世界。从霞飞路时代的咖啡馆与电影院，到今天的品牌旗舰店、City Walk与国际游客，淮海路承载的从来不只是商业。

它记录着上海如何成为一座现代都市，也持续映照着这座城市对于未来生活的想象。

或许，这也是为什么120年过去了，我们依然愿意一次又一次地回到这里。

因为人们来到淮海路，并不只是为了购物，而是为了感受上海。