山东
开篇吐槽，像我这种古法写稿的公众号越来越难找了...
想想还是动笔写写王舍人规划这件事，因为这几天在网上刷到了好几条周边居民的反对意见（评论区一大堆），而且是言辞较为激烈的那种。
以下文字均为本人的个人看法，如有与官方不符的理解，以官方为准，看一乐完事。
01
先说王舍人重磅改规划这件事，作为一个长时间关注王舍人片区的公众号，我着实不知道利好到底在哪？
整篇重磅改规看下来，我基本上得出了三个看法。
一、奥体中路迎来了牛马专属福报，本就不宽敞的车道又迎来了新强度，而且是在现阶段治理很差的基础上上强度....
二、新东站片区从过去的职住平衡彻底导向以舒适居住为主的片区，也就意味着当年吹嘘的北方区域总部高地、白泉文化文旅、省企城基本上远离王舍人片区...
三、现阶段释放出大规模的调规，是否会会对市场产生积极作用，这需要打个问号...
所以，我颠来复去的看了好几遍这份规划，实在没能找到利好在哪？
如果有专家大神能找到的话，请你在评论区告诉我，不胜感激...
我的三个看法基本就对应了这份规划改变的三个板块，也就是王舍人01街区、05街区、1501街区、1701街区....
02
原方案
新方案
首先给各位解释一下，原来规划中图片西北大量的绿色地块实际上是其他土地，并非很多人说的公园绿地...而真正的公园绿地是呈现荧光色。
大家能清晰地看到，新的方案将原来的其他用地明确用途，主要是依托铁路线的工矿用地（也就是新型产业用地）、以及大量的居住用地，商业地块略微调整了位置，改变并不大。
首当其冲就是奥体中路北延线的承载问题，因为整体居住用地增多，导致脆弱的奥体中路北延线的交通压力急剧上升。
而且以我对奥体中路的观察看，受限于红色圆盘部分拥有27年底开通的小清河地铁站点，届时的电动车、汽车的量将会翻倍增加。
另外，奥体中路北延部分经多次官媒曝光，现在就搞成这样子，这条奥体中路还能上强度？
先不要扯什么车辆分流的大饼，现实情况大家都能看到，有没有一种可能，即使分流落地了，奥体中路北延的拥堵现象缓解了，其他的支线压力陡然增加。
更何况截止目前依然没能分流成型，奥体中路北延线依然是链接华山-张马屯最重要的干线，正在当牛做马....
除了交通和居住用地这两项外，我们还可以清晰的看出，新增的居住用地，小街区制小地块少了很多。
另外沿小清河的部分是否可以拓展成公园呢？这个位置我航拍过，只是不知道铁路是否会产生不利的影响。
据我所知，已经有周边居民集体去反映问题了，01街区基本就是围绕这件事来的，截至11号是公示征求意见的阶段，看后续如何走向吧...
03
讲05/1501/1701街区之前，先补充一些背景，否则你很难看明白这背后的逻辑。
一、新东站的客运人数常年只有济南西站的50%，去过新东站大棚的朋友应该都知道，我就不赘述了，一个快餐店都能倒闭的车站，确实也不太好找。
二、新东站当年的宣传推广力度，我只能说不次于西客站，五大核心产业、多个新兴赛道、超级配套产业载体等等。
但实际上新东站片区是一个产业导入力度远远滞后住宅的片区，正如那句歌词唱得好，我闻着饼香就到了新东站。
三、再过去的几年里，新东站片区的土地屡屡流拍，包括现在放眼望去，不是平台就是怨种....
原方案
新方案
05街区最大的改动就是商改住，原方案中天量的红色地块消失不见，取而代之的是大量的住宅地块。
听说很多居民提意见就是这个商改住的问题，从居民的视角看，整个新东站片区的商业只有南侧龙湖天街和万虹广场，而北侧商业太过荒凉。
更为关键的是，和之前大肆宣传的商业产业差距太大。
说好的住在新东站，工作在新东站，调整完之后变成工作在汉峪金谷了，确实有点落差。
不过，就现在的形势看，这套方案充分说明了“识相”两个字的重要性。
大家可以掰着手指头数数，洪楼属于原址迭代、工业北万达广场属于利用之前规划的楼体，济南近两年几乎没有新的商业面市..
中粮说好要改的大悦城现在都快变成垂钓园了.....
商业不管是写字楼还是综合体，这东西是很难运作的，尤其是当下这个市场环境，比如中海的齐鲁不夜城，一期都盖好了还要调整规划，这个运作难度可想而知。
这个方案本身的逻辑我能理解，但我不能理解那些丧事喜办的利好说法....
你前几年花13000买了大华的中高层，北面说好的商业产业都不盖了，不但不盖了反而多了很多小高层，还是四代宅，120平四间卧室还送大阳台的那种...
这能叫利好吗？
04
很多自媒体对新东站这波重磅调整的解读，是释放了大量的空余土地，供应量更足。
在此我对于利好两个字的理解是多重的。
对于城市来讲，这绝对是妥妥的利好，商业用地没人要，改成住宅用地补充了税源，比如大华在唐冶刚拿的那块低密土地。
对于还没买房的朋友来说，当然也是利好，选择面更广，而且极有可能全部采用新规，得房率和使用性能得到提升。
但以现在济南楼市而言，动辄几万套的土地潜在供应，感觉会削弱开发商拿地的信心（别说又是平台兜底..）
尤其是对于周边的房子，像什么璟樾什么的，不住就卖了吧，感觉也不是你的利好....
假设你是开发商，看这么多潜在的供应，你会高价拿地吗？
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