山东
6月29日上午，黄岛江山南路九顶山一期地块（HD2026-3013地块），终于尘埃落定。由于只有一家房企参与，土拍波澜不惊，央企金茂以底价5.79亿元，把这块地收入囊中，成交楼面地价7646元/㎡。
▲拿地当天即开工，高周转紧迫感拉满
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央企成了接盘侠
两年前的2024年6月，那会儿的青岛土拍市场，还带着几分狂热，九顶山这块占地12.53万㎡、总建面33.83万㎡的超大体量宅地，闪亮登场，引得中海与瑞源展开了长达22轮的竞价。最终，那时还风光无限的本土房企瑞源，以25.19亿元的总价、溢价率5.98%，成交楼面地价7444元/㎡，一举摘得当年的西海岸总价地王。
▲九顶山大地块全景
但是后来，种种原因，瑞源玩不转了，导致这块地拿了以后一直没有进展。于是在今年上半年进行拆分出让。金茂这次拿下的九顶山一期地块，占地面积2.8万平，建筑面积约7.57万平，也就占了原来大地块的五分之一到四分之一。不过这次重新上市的起拍楼面地价，变成了7646元/㎡，比两年前瑞源拿地时的成交价还高出了202元。
这两年西海岸其他地方虽然冷清，但九顶山片区的新房流速和价格却坚挺，中海的天空之境、半山雲境卖得热火朝天。金茂作为首次杀入黄岛核心区的央企，拿地当天进场动工，难道是要通过快速周转，来吃下后续拆分出来的地块？
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容积率美中不足
金茂拿下的这块地，可以说是黄岛核心区最后一块成规模的黄金地块。九顶山地块正处在一个小山坡上，天然自带一种背山面海的地理优势，紧邻地铁6号线九顶山路站，教育资源、商业配套，在西海岸都属于第一梯队。
▲九顶山
对比一下旁边中海天空之境1.8的容积率，建的全是9到17层的洋房和小高层，而金茂地块容积率2.7，基本只能以高层为主，最多在角落里规划一两栋小高层。
▲中海发布视频，称九顶山低密难再
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金茂这次能不能卖爆？
既然2.7的容积率，已成定局无法改变，金茂就只能在产品上拿出看家本领了。圈内盛传，这次九顶山项目，将会落地金茂金玉满堂产品体系中的棠系作品。
▲金茂的“金玉满堂”产品线
在产品设计上，据说高层户型主要针对刚改和刚需，主力面积基本控制在140平以下，小高层则稍微抬高一点门槛。
在如今这个大环境里，做高容积率的大面积改善产品，销售去化压力实在是太大。因此，把面积控制住、总价压低，让主力刚改户型，总价卡在200万以内，应该是当下的市场的最优解。
▲高新区金茂锦棠实景
为了迎合当下购房者看重的高得房率，据传金茂这次会放出大招，高层产品也做到一梯一户、独立电梯厅，层高拉到3.1米，通过超大赠送设计，要把高层公摊“卷”到极低，达到逆天得房率。
2.7的容积率，确实有点美中不足。但换个角度看，央企进场、产品迭代、配套全熟的项目，放在当前的市场里，已经算是稳妥的选择。
金茂这次，在九顶山能不能卖爆了，就看接下来怎么出牌，怎么把这些网传的品质细节，真正落地了。
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