报告|2025年重点城市人口数据梳理与楼市参考

报告来源：中房研协研究中心

2025年全国总人口为140545万人，较2020年第七次全国人口普查减少约633万。自2022年起，中国人口进入负增长阶段，年均减少约100万—150万，人口负增长已成为长期趋势。对于房地产行业，这个数字意味着：全国层面的住房需求总盘正在收缩。但总量下降的同时，人口流动并未停止。近期，全国各城市陆续发布最新人口数据，城市之间的人口再分配，正在成为决定各地楼市未来走向的底层变量。

一、人口规模格局

常住人口规模，是一座城市楼市最基础的“底盘”。它决定了住房需求的绝对体量上限，也在很大程度上决定了市场在调整期的抗压能力——规模越大，需求的蓄水池越深，市场流动性越有保障。但规模本身只是静态快照，真正值得深究的，是规模背后的动态趋势：这座城市的人口是在聚拢，还是在流散？

（一）超大城市梯队：规模领先，但内部已深度分化

前6座城市——重庆、上海、北京、成都、广州、深圳——构成了中国城市人口的第一梯队，也是全国楼市最重要的压舱石。但即便在这一梯队内部，人口走势已经出现了清晰的分化。

重庆（3187.26万）：体量冠绝全国，但这一数字需要加一个重要注脚。重庆的“超大”很大程度上源于其直辖市的特殊行政边界——辖区面积相当于一个中等省份，囊括了大量农村和远郊人口。2025年净减3.21万人，延续了近年来的缓慢收缩趋势。从楼市角度看，重庆的有效需求主要集中在主城九区，而非全域3187万人口所对应的体量，这一点在解读重庆楼市时尤其需要注意。

上海（2485.41万）：净增5.15万人，是四个直辖市中唯一实现人口正增长的。上海流入人口中高学历、高技能群体占比较高，这类群体的住房支付能力强、改善意愿旺盛，是推动上海高端住宅和改善型产品持续活跃的核心力量。上海楼市的韧性，根植于这座城市持续的人才吸引力。

北京（2180万）：净减3.2万人，但这一下降有其特殊性——北京是全国少数几个主动压缩人口规模的城市。“以业控人”政策持续推进，非首都功能疏解、一般性制造业外迁、低端业态清退，使得北京的人口减少更多是政策主动调控的结果，而非市场自发的人口流失。从楼市角度看，北京的人口调控压制了需求总量，但同时也在提升留存人口的平均收入水平，核心区优质资产的稀缺性依然突出。

成都（2153.5万）：净增6.1万人，是第一梯队中增量最大的城市之一。成都的人口吸引力建立在多个维度的综合优势上：西部最完善的公共服务体系、持续涌入的新经济企业、宜居的城市环境，以及相对合理的生活成本。值得关注的是，成都已经以2153.5万的规模逼近北京（2180万），两城差距仅约27万人，若成都保持当前增势、北京延续调控收缩，未来数年内成都超越北京成为全国第三大城市并非没有可能——这一潜在的排名变化，对两城楼市的心理预期影响不可低估。

广州（1910.1万）与深圳（1824.85万）：两城合计净增38.2万人，是第一梯队中增量最为强劲的组合。广深双城的人口持续流入，构成了珠三角楼市最坚实的需求基础。尤其是深圳，以25.9万的年度净增量，在全国所有城市中遥遥领先，其楼市的长期支撑逻辑因此最为清晰。

（二）“规模陷阱”：大体量城市中的隐忧

规模大不等于安全。在前21城中，有四座城市同时具备“规模靠前”和“人口净流失”的双重特征，这一组合对楼市的含义尤为值得警惕。

天津（1363万，减少1万）：天津的人口困境已持续多年。作为北方重要的工业城市，天津在京津冀协同发展中的产业定位长期模糊——既无法与北京的高端服务业竞争，又在制造业转型上落后于沿海新兴城市。人口的持续微减，折射出天津在就业机会和城市吸引力上的结构性短板。从楼市看，天津的去化压力在北方城市中较为突出，部分区域的库存积压问题已相当严峻。

临沂（1076万，减少8.84万）：临沂是前21城中人口减量最大的城市，降幅0.81%，在千万级城市中属于高流失水平。临沂的人口基数来自其作为山东省人口第一大市的历史积累，但本地产业以传统商贸和农业为主，高薪就业岗位严重不足，年轻劳动力持续向青岛、济南乃至北京、上海迁移。对于临沂楼市而言，庞大的人口基数并不能掩盖需求侧的持续萎缩——有效购买力不足、改善需求薄弱，市场长期以低总价刚需产品为主。

保定（1008.61万，减少4.73万）：保定是前21城中处境最为微妙的城市。一方面，它以1008.61万人勉强守住“千万俱乐部”的门槛；另一方面，每年近5万人的净流失正在持续侵蚀这一基础。保定的人口外流方向呈现出双向特征：向北流向北京、天津，向东南流向雄安新区。这种“被动疏解”使保定楼市陷入两难——既无法留住外流人口，又难以承接足够的产业和就业回流。若当前趋势延续，保定跌出千万级行列只是时间问题，届时其楼市的心理支撑也将随之松动。

重庆（3187.26万，减少3.21万）：如前所述，重庆的人口减少更多反映的是远郊农村人口的持续城镇化迁移，主城区的人口实际上仍在增长。但这一结构性问题提示我们，在分析重庆楼市时，必须区分主城与远郊，不能以全市总量掩盖内部的巨大分化。

（三）“千万俱乐部”：门槛内外的楼市含义

“千万人口”在中国城市体系中是一个具有特殊意义的门槛——它意味着超大城市级别的市场体量、更强的政策资源获取能力，以及更高的市场关注度和资产流动性。

2025年，有据可查的千万级城市共18座（重庆至保定），另有合肥（2024年末1000.2万）和哈尔滨（2024年末985.8万）的2025年数据尚待公布。

在这一俱乐部内部，东莞的晋级最值得关注。东莞以1080.04万人稳居第14位，而其2024年为1057.08万，一年净增22.96万人，以全国第二的增量速度持续扩大规模。一座人口规模刚刚突破千万且仍在高速增长的城市，其楼市的需求潜力正处于释放的上升通道。

与之形成对比的是石家庄（1124.69万，仅增0.03万）。石家庄的人口规模看似稳健，实则已接近停滞——0.03万的年度增量，几乎可以忽略不计。作为河北省会，石家庄在京津冀协同发展格局中长期处于相对边缘的位置，雄安新区的崛起进一步分流了其潜在的人口增量。石家庄楼市的规模基础尚在，但缺乏增量驱动，市场将长期以存量换手为主，价格弹性有限。

二、人口增量格局

增量，是楼市需求侧最直接的“活水”。在全国人口总量净减339万的背景下，能够实现人口净流入的城市，正在享受越来越稀缺的需求红利——而这种红利，将直接转化为住房去化能力、租赁市场景气度和土地市场热度。

（一）珠三角：梯度承接体系的楼市含义

增量前七城中，珠三角占据五席（深圳、东莞、广州、佛山、惠州），合计净增约78万人。这一数字的背后，是珠三角已经形成了一套成熟的人口梯度承接体系，并在楼市层面产生了清晰的分层效应：

深圳承接高端科技和金融人才，推动豪宅与高端改善产品持续热销，核心区单价天花板不断被刷新；东莞承接深圳外溢的制造业蓝领和买不起深圳房子的年轻白领，刚需和首改产品需求旺盛，总价300万以内的产品去化最为顺畅；广州以综合服务功能吸引全省人口，需求结构最为多元，改善、刚需、商业地产并驾齐驱；佛山依托广佛同城化，承接广州外溢需求，轨道交通沿线产品尤为受益；惠州则凭借大湾区最低的房价基数，成为大湾区年轻人“上车”的重要窗口，租赁需求和刚需购房需求同步旺盛。

五城形成完整的需求传导链，这是珠三角楼市在全国调整期中韧性最强的根本原因。

（二）长沙、济南：中部与北方的结构性突围

长沙（+10.49万，增速0.99%）和济南（+10.13万，增速1.06%）是增量榜上两个颇具说服力的“非沿海样本”，代表了中部和北方城市中截然不同的两条突围路径。

长沙的逻辑是“以低房价换人口”。政府对房价的强力管控，使长沙成为全国少数几个“收入房价比”相对友好的大城市，对年轻人的吸引力持续强于同级别城市。这一策略的楼市含义是：成交量稳定但价格弹性有限，市场以刚需和首改为主，“以量取胜”而非“以价取胜”。

济南的逻辑则是“以强省会战略换人口”。山东省将资源高度向济南集中，使得省内人口加速向济南汇聚。这一模式的楼市含义与长沙不同——济南的需求更多来自省内人口的再分配，而非外省人口的净流入，其楼市的上行动力更依赖于省内经济格局的持续重塑。

（三）西安、武汉、郑州、成都：中西部省会的共同逻辑与差异

西安（+6.87万）、武汉（+5.28万）、郑州（+5.2万）、成都（+6.1万）四座中西部强省会同步实现人口净流入，但其楼市含义并不完全相同。

成都的人口吸引力已接近一线城市水平，流入人口的收入层次和消费能力较高，对改善型和高端产品的需求占比持续提升；西安的人口增量中高校毕业生留存比例较高，刚需产品需求旺盛，但收入水平相对偏低，总价承受能力有限；武汉和郑州的人口增量则更多来自省内集聚，需求结构以刚需和首改为主，市场去化对价格敏感度较高。

（四）杭州、南京、苏州：长三角的稳健增长

杭州（+7.6万）、南京（+6.15万）、苏州（+6.07万）保持稳健增长，三城合计净增近20万人。长三角城市群的人口吸引力，建立在数字经济、先进制造业和完善公共服务的综合优势之上，楼市需求结构更为均衡，改善型和高端产品的市场空间持续扩大。

三、人口减量格局

如果说人口增量是楼市的“活水”，那么人口持续流失就是楼市最难以逆转的“慢性失血”。对于房地产行业而言，人口缩水城市面临的不是周期性调整，而是需求侧的结构性收缩。

（一）人口流失的三重楼市冲击机制

第一重：需求端直接萎缩，去化周期被动拉长。

以2025年抽样调查数据，全国户均人口2.52人、人均住房面积41.7平方米计算，每流失一万常住人口，意味着约3968户家庭、约3400套（套均120平方米）的潜在住房需求流失。宜春降幅1.59%、永州降幅1.39%、南充降幅1.35%，部分城市流失的人口规模，甚至已经超过了其年度新房成交量的潜在支撑上限。更关键的是，流失的通常是最具购买力的年轻劳动力，留守的多为老年人口和低收入群体，有效需求的萎缩程度远超人口总量下降的幅度。

第二重：预期传导形成负向循环，市场信心持续受损。

人口外流不仅直接减少需求，更会通过预期机制形成自我强化的负向循环。当越来越多的人选择离开，留守者对本地房产的保值预期也会随之下降，“买了也涨不了”乃至“买了还会跌”的心理会进一步压制成交意愿。这种预期的自我实现，往往比人口数字本身更具破坏力，也更难以通过短期政策干预来扭转。

第三重：供需错配积累库存，价格中枢持续下移。

过去十年，许多三、四线城市在人口高峰期大规模扩张住宅供应，部分城市的人均住房面积已经严重过剩。如今人口加速外流，新增供应与萎缩需求之间的缺口持续扩大，库存去化周期被拉长至数年乃至更久。这些城市的楼市，面临的是“越降价越没人买，越没人买越降价”的螺旋困境，价格中枢的下移将是一个漫长而痛苦的过程。

（二）减量榜的地理分布：四大流失带

观察减量TOP15的地理分布，可以清晰识别出四条主要的人口流失带：

湖南流失带（邵阳、永州、常德、岳阳）：四城合计流失约27万人，是全国人口流失最集中的区域之一。这四座城市的人口，正在以肉眼可见的速度向长沙单极集聚，同时也有相当部分流向广州、深圳等沿海城市。湖南省内楼市的分化，已经到了近乎“一城独大、四方失血”的极端程度。

山东流失带（临沂、德州、聊城）：三城合计流失约18.8万人。山东是全国人口第二大省，但省内人口分布极不均衡，大量内陆城市的人口持续向青岛、济南集聚，同时也有大量人口流向北京、上海等外省市。山东省内楼市的分化逻辑与湖南类似，但程度相对温和。

四川流失带（南充、达州）：两城合计流失约14.4万人。成渝地区双城经济圈战略的推进，在提升成都、重庆能级的同时，也加速了省内中小城市的人口外流。对于南充、达州等城市而言，楼市的长期逻辑已经从“增量扩张”切换到“存量维稳”，新房市场将持续萎缩，存量改善需求是仅剩的有限支撑。

河南流失带（南阳、信阳）：两城合计流失约10.4万人。河南是全国最大的劳动力输出省份，省内人口向郑州集聚的同时，也大量流向长三角、珠三角。南阳、信阳等城市的楼市，将长期面临需求萎缩和库存积压的双重压力。

（三）一个值得关注的特殊案例：宜春

宜春以1.59%的降幅位居减量榜第三，是百万级人口城市中人口流失速度最快的城市之一。宜春的案例值得单独关注，因为它代表了一类特殊的人口流失模式——“锂矿城市”的人口悖论。

宜春拥有全球最大的锂矿资源储量，近年来随着新能源产业的爆发，宜春的工业产值大幅增长，一度被称为“亚洲锂都”。然而，资源型产业的就业吸纳能力有限，高度依赖机械化和技术密集型生产，并不能有效留住大量劳动力。产业繁荣与人口流失并存，使宜春楼市呈现出独特的矛盾格局：工业投资活跃，但住宅需求持续萎缩，商业地产和产业园区的需求远大于住宅需求。

四、区域差异

将城市按区域分组观察，会发现人口流动并非随机分布，而是呈现出鲜明的板块特征。珠三角、长三角、中西部、北方及其他四大板块，在人口吸纳能力、增长结构和楼市传导机制上差异显著。理解这种区域层面的分化，比单看个别城市更能把握全国人口再分配的整体方向。

（一）珠三角：人口集聚效应仍在强化，楼市韧性领跑全国

珠三角五城（深莞广佛惠）2025年合计净增约78万人。这一数字在区域维度上的含义，远不止于五座城市各自的楼市利好——它意味着珠三角作为一个整体，正在以全国最快的速度扩大其人口规模，区域楼市的需求基础在持续夯实。

从区域楼市的内部结构看，当前珠三角面临的核心矛盾不是需求不足，而是供需的空间错配：深圳核心区土地极度稀缺，供应严重滞后于需求；东莞、惠州部分区域则存在阶段性供应过剩，去化周期分化明显。这一错配格局，使得珠三角楼市的机会高度集中于核心区和交通节点，而非均匀分布于全域。

此外，珠三角楼市还面临一个长期结构性挑战：流入人口的年龄结构正在老化。早期流入的制造业工人正在步入中老年，其住房需求从租赁转向自有，从小户型转向改善型，这一需求结构的转变，将深刻影响未来五至十年珠三角楼市的产品供给方向。

（二）长三角：均衡稳健，但增量动能边际减弱

长三角城市群整体保持人口净流入态势，上海（+5.15万）、杭州（+7.6万）、南京（+6.15万）、苏州（+6.07万）、宁波（+5.6万）、温州（+5万）、绍兴（+1.4万）、嘉兴（+0.5万）——主要城市普遍正增长，合计净增超过40万人。

与珠三角相比，长三角的人口增长更为均衡，城市间梯度分布合理，这在楼市层面的映射是：各城市需求结构相对完整，市场波动性低于珠三角，但也意味着弹性相对有限，难以出现珠三角式的爆发性行情。

值得警惕的是，长三角部分城市的人口增量已经出现边际减弱的迹象。嘉兴（+0.5万）、绍兴（+1.4万）的增量相对有限，长三角的人口吸引力正在向核心城市（上海、杭州、南京、苏州）进一步集中，外围城市的人口增量支撑趋于薄弱。这一趋势若持续，长三角内部的楼市分化程度将逐步向珠三角靠拢。

（三）中西部：省会独大格局固化，腹地楼市进入长期收缩通道

中西部地区的人口格局，是全国“强省会、弱腹地”趋势最为极端的体现。

省会城市（自治区首府）方面，成都（+6.1万）、西安（+6.87万）、长沙（+10.49万）、武汉（+5.28万）、郑州（+5.2万）、昆明（+5.7万）、南宁（+4.47万）普遍实现净流入，成为区域楼市的核心支撑。这些城市的楼市，在全国调整期中表现出明显强于省内其他城市的韧性。

腹地城市方面，湖南、四川、河南的内陆城市几乎全线人口流失，且流失速度在加快。这些城市的楼市，已经进入了一个难以逆转的长期收缩通道：新房市场萎缩、二手房挂牌量增加、价格中枢持续下移，部分城市的楼市流动性已经接近枯竭。

中西部楼市的核心矛盾，在于省会城市的楼市热度与腹地城市的楼市冷寂之间的极端反差。这一反差，既是中西部城镇化进程的必然产物，也是房企在中西部布局时必须直面的现实——省会核心区是少数值得深耕的阵地，腹地城市则应保持高度审慎。

（四）北方及其他：整体承压，内部分化加剧

北方城市整体人口表现偏弱，是四大板块中基本面最为复杂的区域。

北京（-3.2万）、天津（-1万）两大直辖市均出现人口负增长，但两城的负增长性质截然不同——北京是主动调控的结果，核心区资产稀缺性仍在；天津则是真实需求不足的体现，楼市去化压力在北方城市中较为突出。

山东省内，济南（+10.13万）的强劲增长与临沂（-8.84万）、德州（-5.62万）、潍坊（-4.87万）、聊城（-4.34万）的持续流失形成鲜明对比，省内楼市分化已达到相当程度。

东北地区，沈阳（+3.3万）、长春（+1.99万）的小幅增长主要来源于省内人口集聚，而非外省人口流入，这种增长的可持续性有待验证——一旦省内可集聚的人口存量趋于耗尽，增长动能将随之减弱。

五、结语：人口是楼市中长期需求底座

2025年的城市人口数据，是一份写给房地产行业的清醒剂。人口总量在收缩，但流动从未停止。这意味着中国楼市的分化，将从“冷热不均”演变为“生死分野”——人口持续流入的城市，楼市有望在调整后重获动力；而人口持续流失的城市，楼市的长期收缩恐怕难以避免。这一趋势对行业各方的影响，值得深思：

对于房企而言，人口数据应当成为投资决策的第一道筛选器。存量博弈时代，拿地逻辑必须从“城市能级”转向“人口趋势”——同样是二线城市，人口持续流入的省会与人口持续流失的腹地，楼市逻辑已经截然不同。盲目追求规模扩张、忽视人口基本面的布局策略，在这个时代将付出沉重代价。

对于金融机构而言，涉房信贷和资产评估的底层逻辑同样需要重构。人口流失城市的房产抵押物，其长期价值中枢将持续下移，流动性风险不可低估；而人口持续流入城市的优质资产，在调整期后仍具备较强的信用支撑。

对于地方政府而言，人口数据是一面镜子，照出的是产业竞争力、公共服务水平和城市吸引力的真实排名。留住人口、吸引人口，归根结底靠的不是政策补贴，而是能够提供足够多、足够好的就业机会和生活环境。

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