4000万+豪宅“日光”，楼市叙事逻辑变了

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

楼市的叙事，彻底变了。

4000万+/套的豪宅被瞄准

深圳楼市，已经第N次刷新片区价格。

位于深圳深圳湾超级总部基地的住宅，中海安缇雅苑近日（6月26日）获批预售。

72套235~383平大户型精装住宅，备案均价约185800元/㎡，单价区间约16.95万—24.78万/㎡，最便宜的一套约4034万，最贵的一套约1亿666万。

项目是中海的顶豪“安系”第三座作品，2024年12月拿下的地块，综合楼面单价约7.74万元/㎡，刷新当年深超总楼面价新高，溢价率约42.49%。

当初，市场预期项目卖到15万+/平就有会一定的压力。

（来源:网络平台）

一方面，市场年内豪宅消化节奏加快，存量豪宅客户消耗明显，另一方面，与项目距离较近的深湾玖序项目，备案均价在14万/平内，三度开盘，完全清盘也经历了一段时间才完成。

更重要的是，作为顶豪定位的项目，中海安缇雅苑楼盘规模小，花园公区小，仅两栋楼，在建筑高度最高99.3米的情况下，四周是超百米的写字楼以及住宅，存在一定的景观资源以及隐私短板。

（安缇雅苑周边建筑情况）

但就是起步4000万+/套的豪宅，6月30日线下开盘，开发商直接官宣“日光”。

这是什么概念？

要知道，深圳当下的新房，300万—800万的刚需盘，开盘普遍去化在三到五成，到六七成就已经不错，超过800万的，到2000万的改善型新房项目，主流去化大约也是五成到七成的水平，核心区的一些优质项目，能做到八成也算不错了。

而今年一季度，克而瑞数据显示，一线城市3000万以上豪宅成交套数，深圳方面累计是168套。

4000万级别的豪宅，中海安缇雅苑72套，卖出69套，在更贵的情况下，差不多卖出深圳豪宅一个季度的一半。

只能说，豪宅的购买力，深圳楼市的购买力再一次被验证。

而出现这样的结果，一是项目产品结构差异化，低容积率，客厅和阳台约7.2米的中空挑高，阳台错层设计，种几棵树打造空中阳台花园都没问题，市场上比较少类似的产品。

总户数152户，首推的72套产品都是纯大平层无小户型。

二是地段的优越性，市场认可度高，深超总定位特殊，住宅用地稀缺，安缇雅苑是继2024年中海深湾玖序后第二个纯商品住宅项目。

三是市场环境的变化。

今年以来，深圳楼市的K型分化明显，刚需以及普通改善疲软，顶豪走出独立行情，基本上各个地段的网红豪宅项目，卖出不错的成绩。

比如备案均价约182300元/㎡的深圳湾澐玺收官批次，88套房源5月开盘去化约80套；备案均价约208300元/㎡的中信信悦湾，79套房源5月开盘卖了约74套；备案均价约146800元/㎡的观潮府，40套房源5月开盘去化约36套；备案均价约142000元/㎡的海晏府，首推108套房源4月开盘去化约96套。

这些都是今年以来过10万+/平豪宅的成绩，基本上也代表了深圳楼市核心区整体的豪宅迭代更新的市场反响。

而且整体都是预售的项目。

在很多城市，现楼去化都存在困难的情况下，深圳楼市不仅存在魔幻，也诞生神话。

楼市的叙事变了

总价4000万起步的安缇雅苑热销，同时也说明当下楼市的一个底层逻辑——叙事变了。

高端资产的群体，不仅都在看核心区，市场的热钱，也往核心区域的稀缺资产上堆。

最明显的是，与安缇雅苑同在深圳湾超级总部板块的GCC联泰超总湾，作为公寓产品，125套303~1032平精装户型，备案均价约150100元/㎡，总价区间约3278～3亿5079万。

开盘冻资折扣约98折，10天内准签折扣98折，一次性第一种方式（10天内付50%，90天内付齐）折扣额外94折，一次性第二种方式（10天内付齐）额外92折。

折后均价约为13.5万元/㎡，比旁边的住宅中海玖序还高。

去年12月获批预售，到6月29日，也卖得七七八八，只剩35套房源未售。其中，排除7套在建抵押的户型，也就剩下28套未售。

而GCC联泰超总湾作为公寓，相比住宅类型的产品很明显长期持有成本更高，居家不友好，产权、交易税费、流通性以及金融属性都更为劣势。

但这半年顺销结果都还可以。

还有位于深圳湾核心区的深圳湾1号·瑞公馆，同样是非住宅类房产，6月26日推出10套总价8000万起的房源，据克而瑞数据，推出即售罄。

能买这种级别的住宅，如果不是手里钱没地方放，找个安全的地方做资产优化，很难想象，仅仅是出于普通住家的考虑。

所以，当下的市场，不能再用过去的普通逻辑来看待。

可以看到如今，宏大叙事下，资本市场中科技，芯片都是主线。

各大主流信息以及线索，都在说科技指数大涨，存储芯片概念大涨，机器人ETF大涨，科创板首个万亿市值的公司诞生。

就连豪宅的受众群体，科创新贵也成了渲染的对象，深圳多个豪宅出现从事金融、芯片、AI、新能源、生物科技等工作的年轻高净值人群占比高于传统行业的人群占比。

这就意味着，科技上涨转化为购买力的逻辑逐渐被验证。

更明显的例子，是韩国的楼市。

韩国三星和SK海力士，除了业绩大幅改善，大批核心员工获得创纪录绩效奖金之外，也催生出一批靠着股票账户财富被放大的群体。

这也让韩国楼市、豪车市场和奢侈品消费市场迅速升温。

根据韩国房地产院（REB）数据显示，去年5月以来，韩国全国公寓房价环比持续上升，到了；

（来源：韩国房地产院（REB）官网）

另外，据韩国《中央日报》今年6月报道，韩国京畿道华城市东滩区房产咨询量提升明显，且咨询客户大多为SK海力士和三星电子等大型企业员工。

这就意味着韩国半导体牛市直接带动了区域楼市升温。

这种财富资金流动的效应，香港楼市也有所体现。

恒生指数上涨后转化为本地购买力。

数据显示，去年4月上旬恒生指数遭遇重创，但随后4月下旬迎来“V型”反弹，且一路高歌到今年1-2月。

（来源：股票行情网站）

而房价方面，去年5月后房价指数出现反弹，与此同时评估价开始回到基准线50以上，且保持12个月上涨的势头。

（来源：中原地产）

这说明，港股牛市对香港楼市具备领先修复作用，恒生指数领先“V型”反弹后，香港楼市也得到修复。

那么，众多科技产业扎堆的深圳，在资本市场带来结构性财富效应背景下，楼市的叙事逻辑、断层豪宅热销的逻辑，也就闭环了。

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