领跑全国的保利天奕，在成都，又创造了一次传奇！

2026年，全国楼市依然在调整中前行，成都市场也不例外。上半年以来，多数项目开盘去化率不足20%，个别热盘也主要是靠渠道分销托底。

放眼成都主城及郊区范围，真正不靠强分销、跑出独立热度的首开项目，几乎空白。

然而就在上半年收尾之际，破局者横空出世，交出了一份颠覆市场的成绩单——

保利·天奕，首开147套房源开盘基本售罄，强势登顶2026年成都主城首开项目成交套数第一、转化率第一！

保利·天奕意境图

同样是“首开”，面对同一个市场温度，保利·天奕却跑出了远超同行的速度。

更让涛哥意外的：项目全程未启动分销，且未等实景示范区呈现便已开盘大捷。

无分销、实景未开，依然累计收获自然来访超4000组客户，截止开盘前冻资客户约为房源数的三倍“熔断”，最后实现清盘式首开。

这个成绩即便放在全国上半年的首开战报里，也堪称独一份的热度。

热销现场图

在涛哥看来，这场现象级的热销背后，是产品主义和营销操盘的双重胜利——

保利·天奕用超前半步的操盘节奏，锚定客户需求；用对标一线的产品力，重塑改善标准；用坚实的资产逻辑，给市场穿越周期的信心。

这套打法，让保利·天奕成为全国范围内“未开实景先热销”的教科书级案例。

1

全维超前战略

操盘领先市场半个身位

成都高端改善产品之间的内卷早已经白热化。拼实景示范区的呈现规模，拼首开阶段的让利空间，拼分销渠道的覆盖和点数，这一套几乎成了标准动作。

即便如此，上半年却极少能跑出真正意义上的爆款产品，直到保利·天奕爆红。

保利·天奕意境图

1）规划超前：用别墅指标，筑造豪宅级低密底盘

操盘团队从规划起点，就给保利·天奕定下了超越改善产品的豪宅级底盘。

项目整体占地85亩，其住宅部分仅约52亩，居住容积率低至1.6——这是完全能做高低配的土地指标，主城核心普遍2.0以上容积率的当下，极为稀缺。

保利却放弃高低配，选择了“高居住舒适度”，铺排14栋15-16层纯板式小高层，采用独栋独单元的点式布局。这份克制，也换来了碾压同级的硬核优势。

保利·天奕楼间距示意图

全系户型尺度越级，面宽达17-22米，比同期新规产品高20%-30%，把更多空间让渡给采光和景观；楼间距普遍在30-50米，最大超过60米，相较其高度可谓非常奢阔。

这种规划思路已经跳出成都本地改善盘的常规打法，即便在上海、广州的千万级豪宅市场，能够做到主城1.6容积率纯小高层社区的如今也屈指可数。

2）卡位超前：把板块标签，提前焕新为价值标签

操盘的核心，是先懂客户，再做产品。保利·天奕所在的杉板桥板块，拥有全国现象级IP东郊记忆，以及超百万方成熟商业集群，是成都公认的价值高地。

年接待游客超3.22亿人次、聚集1300余家文创企业、落地90余家首店的东郊记忆，也给项目带来了独一份的客群标签——高知、年轻、潮流、有自我主张、追求品质生活又拒绝被定义的“东潮精英”。

东郊记忆，图源：文旅成都

基于这份深度客研，操盘团队主动拔高区域占位，锚定“国际杉板桥·东郊记忆旁”，并打出“东潮+奢感”故事线，直接和其他板块的项目拉开认知差。

在涛哥看来，把项目和城市顶级IP做精神绑定这种占位逻辑，是深圳湾、上海新天地等顶豪板块的经典操盘手法。

放到成都市场，就是将保利·天奕从单纯区域竞争中抽离出来，转而建立起一套更高维度的价值坐标。

保利·天奕区位示意图

3）认知超前：双轨体系输出，构建无实景阶段的信任前置

实景示范区还未开放，按常规逻辑，客户很难对项目的最终呈现建立信心。操盘团队的应对方式，是用“信任前置”对冲“实景缺位”。

在线上端，搭建完整价值输出链条：从保利品牌实力，到天奕系全国履历，再到杉板桥板块价值，最后落地项目规划与户型细节，按照“认知-认同-信任”的路径有节奏释放，一步步建立项目的高端改善形象。

在线下端，丰富道具填补实景空白：案场配高清意境图、示范区建模动画、会所功能三维演示，更同步播放上海、广州、杭州三座天奕的实景视频，把其他城市的兑现力，转化为成都客户的信任感。

保利·天奕全国项目实景图

这套打法的本质，是把原本要等实景验收才能完成的信任建立，提前搬到了开盘之前——

别的项目是靠“看得见”成交，保利·天奕靠“信得过”成交，这是两种完全不同的转化逻辑，难度也完全不在一个量级上。

4）节奏超前：用作战级精度，把不确定性提前清零

真正体现操盘功力的，是首开前饱和式攻坚。

提前40天制定《首开前执行作战大表》，节点颗粒度精细到以天为单位，覆盖项目节点、推广、媒体、中台、活动五大维度。

4月项目正式亮相，品牌发布会邀请知名设计师逯薇做产品背书，到临时创意样板间开放、持续落地度假主题活动，直至6月首开，保利·天奕全周期都有自己的市场发声节点，持续占据认知高地，持续吸引客户。

最终的战国是：首开实现基本售罄，取证当晚收筹，两天内完成落位，筹货比1:1.17，落位率72%。

热销现场图

团队靠内容规划、战略卡位、品牌背书、节奏管控，把整盘节奏跑成了确定性更高的胜势，甚至跑出了溢价。放眼全国，这种操盘执行力已属于第一梯队水准。

涛哥看来这也是保利·天奕真正厉害的地方：实景尚未完全登场，价值感已经先一步建立。

2

全球度假美学

把一线顶豪尺度搬进成都

如今的高端住宅市场，愿意做好产品的项目不少，愿意讲豪宅故事的项目也不少。而保利·天奕能从中脱颖而出让，让客户为预期买单，归根结底是产品力足够越级。

作为全国第四座天奕，它既承袭了“全球度假美学”的产品内核，又结合成都在地客群做了深度创新，每一处场景，都对标一线城市顶豪标准打造。

保利·天奕意境图

1）酒店级归家礼仪：80米奢石大门，复刻顶奢空间剧场

归家的第一印象，决定项目的调性上限。保利·天奕打造了约80米宽的奢石府门，搭配酒店式落客区，一步步向内，气场层层递进。

这不仅是尺度的震撼，更是对顶奢酒店门头仪式感的完美复刻。要知道这种大门规格，在一线城市往往只出现在单价15万+的顶豪项目。

保利·天奕意境图

进入社区内部，最夺人眼球的是挑高约12.6米的中央主会所，尺度相当于四层楼的高度。

团队对空间的打造没走常规的石材包边路线，而是采用12mm厚全超白钢化夹胶玻璃打造270°环幕视野。近乎无框的玻璃幕墙效果，让整个空间像一座被点亮的奢侈品橱窗。

保利·天奕意境图

这种材料造价和工艺难度，在涛哥看过的全国豪宅中极为罕见，未来实景呈现之后无疑将会极其震撼。

保利·天奕意境图

2）沉浸式立体园林：四重叠境营造度假感，启幕松弛生活诗篇

把度假美学搬进社区，是天奕系的核心标签。

成都保利·天奕开创区域内首个四重立体式景观体系，整套园林景观设计将巴厘岛顶奢度假酒店的松弛质感融入其中，构建出多层次的度假场景。

保利·天奕意境图

园区内每一处景观节点，皆经反复打磨，细节之处尽显匠心。

宝相灯塔景观露台倒映在碧海绿奢石铺就的水面上，宛若海面矗立的灯塔，精致感与氛围感兼具。凌空架设的观景桥则串联起多重景致，人行其上步步见新，成为社区里的出片地标。

保利·天奕意境图

园林内还融入林下活动场、露天瑜伽区、专属宠物天地等多元场景，可观可赏，更可停留、可互动、可生长出真实的日常生活。

保利·天奕意境图

3）全球风物会所：全龄全能都会能量场，对标顶豪私享标准

现在很多豪宅项目都在讲情绪价值，但情绪价值从来不是靠艺术装置堆砌出来的，而是要兼顾审美与实用。

保利·天奕在这方面的表达，也做到了极致。项目规划约2000㎡全球风物会所，其功能综合性与实用性稳居区域TOP1。

保利·天奕意境图

涛哥觉得，会所设计最懂成都人的一笔，是把私宴厅、KTV和棋牌室打通成一个组合空间。

国宾级私宴厅搭配独立后厨，KTV包间配备85寸超大专业屏幕与高清影音设备，商务级私享棋牌室还提供宽敞明亮的沙发休憩区，一顿饭的时间就能完成“吃+唱+打”的全套社交流程。

保利·天奕意境图

运动区有2个羽毛球场、1个标准篮球半场、标准赛级保龄球双球道、精品健身房等等，并专设女性专属健身区，专业度与细节关怀双双在线。

保利·天奕意境图

儿童区更是在细节上做到极致，双层“奈尔宝式”游乐区不仅有儿童滑梯、探索攀爬区，还搭配少儿中高考体测训练区，把亲子需求考虑到了实处。

保利·天奕意境图

4）光盒岛院户型：光与岛双重交织，重塑改善空间的越级体验

改善客户换房时最纠结的是什么？不是客厅再大几平方米的问题，而是“家里每个人能不能都有一个属于自己的角落”。

涛哥注意到，保利·天奕创新提出的“光盒岛院”设计，核心就在解决这个问题，它让高层住户也能拥有类似别墅院落的空间想象。

保利·天奕意境图

以建面约187㎡户型为例，用大面积玻璃幕墙打造光幕立面，采光面最高约58.3米，窗墙比最高达47%，把采光做到极致。

同时两岛院加双阳台形成超级岛链：男主人在主卧岛院的单人椅上休养，女主人在社交岛院喝咖啡晒太阳，孩子在双阳台之间玩耍观景，老人在南向卧室里安静午休。

每个人都有自己的领地，又随时可以回到6.5米大面宽的共聚客厅来。这才是187㎡真正要卖的：不是面积，是家庭关系的舒适距离。

全系户型皆表现亮眼：123㎡实得约132㎡，137㎡实得约153㎡，187㎡实得约211㎡，均为同面积段区域内的顶尖水平。

总体感受来看，涛哥更愿意用“精神型居所”来形容保利·天奕，因为这个项目不只满足居住功能，还持续提供一种心理感受——

回家时有仪式感，进入社区有松弛感，穿过园林有度假感，使用会所有圈层感，推窗见景有舒展感。

3

三重确定逻辑

打造穿越周期的资产底牌

对改善客群而言，买房不止是选择一处居所，更是锚定一份长期的资产价值。

在涛哥看来，保利·天奕能在实景未开时实现三倍冻资，很大程度上是因为客户对这个项目的资产逻辑想得很清楚——

品牌有背书、价格有空间、运营有保障，三重确定性，构成项目穿越市场周期的核心支撑。

保利·天奕意境图

1）品牌背书：天奕系全国封神，成都迎来第四极

作为保利天奕系全国第四座作品，成都保利·天奕的“前辈”们，在各自城市都拿到了销冠级答卷：

上海保利·天奕2025年劲销超50亿，斩获上海700-1500万级“三冠王”；广州保利·天奕2025年成交超60亿，登顶广州豪宅销冠；杭州保利·天奕四开四捷，包揽余杭区“三冠王”。

上海保利·天奕实景图

成都天奕作为全国第四座，承袭了“天系”的硬通货属性，品牌背书即信心来源。

在成都本土，保利“天”字系同样兑现力有据可查：保利·天悦带动东湖房价翻倍，二手一房难求；花照天珺刷新金牛区近10年单盘首开销售纪录。

这种跨城市、跨项目验证的兑现能力，是绝大多数项目不具备的操盘资本，也是资产价值最扎实的底座。

成都保利·天悦实景图

2）价值跃级：对标一线顶配，享受千万级顶豪质感

在行业普遍在走低价内卷时，保利·天奕选择了一套更高级的打法：首开总价约350万起，产品却对标一线城市千万级豪宅标准。

公区营造标准直接对标顶奢豪宅，全社区落地23种天然奢石，亚马逊绿奢石、南极冰玉、波斯白玉等等，相当于把半座奢石博物馆搬进了社区日常。

保利·天奕意境图

精装同样看齐顶豪标准，全屋大牌阵容拉满：日立中央空调、爱迪士新风系统、方太制冷空调油烟机等等；800库预留了大件储物空间，适配骑行、露营等年轻生活方式。

137样板间实拍图

3）长效运营：奕CLUB+东方礼遇，托底长期资产价值

豪宅的长期价值，一半靠产品，一半靠运营。对于社区未来的长期运营，保利·天奕提前给出了两套答案：一套是社群，一套是服务。

一方面，「奕CLUB」定制化社群运营。项目将围绕运动、艺术、亲子、社交等维度，持续组织多元活动，连接同频圈层。

比如项目前瞻性地打造了宠物友好空间，后续将联动专业机构推出宠物社群，精准契合年轻客群的生活方式。

保利·天奕意境图

另一方面，是保利高端物业「东方礼遇」服务体系。从购房到入住，项目将提供全周期专属管家服务，以24小时贴心值守和标准化高端服务，持续保障社区的居住品质与资产价值。

这份长期主义的运营思路，不仅能提升业主的居住幸福感，更是资产保值增值的底层支撑。

结 语

很多项目热销后，同行会复盘它的操盘节奏、产品营造、服务标准。

这些当然重要，但保利·天奕最值得学习的，恰恰是一套完整的价值闭环。它至少完成了四个层面的统一：

品牌价值与项目价值统一、地段价值与生活方式统一、产品创新与客户需求统一、营销节奏与市场情绪统一，这四点连在一起，构成了保利·天奕的首开爆发。

说到底，保利·天奕把一切复杂信息变成一个简单结论：这是一个值得提前锁定的成都主城改善资产。

保利·天奕意境图

更重要的是，保利天奕最震撼的“杀手锏”——其精心规划的大境实景，尚未正式揭晓。

其在实景未开的状态下取得的开门红，已经是一场现象级胜利。

当大门开启，园林开始生长，会所活力涌动，实景彻底兑现的那一天，才是保利天奕这场“逆风领跑”的最终高潮。

这盘未完的棋局，最精彩的落子，还在后面。

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