深圳房价正在逐步失控！

　　 6月的深圳给我们所有关注深圳楼市的人上了一课！非常经典！

　　 经常会有人说，房价不会涨了，你看我们的收入没涨啊！我们没钱啊！我们经济体感不好啊！

　　 可是 如果地价涨了呢？地价涨需要不需要理由呢？

　　 先看下图，这是深圳近期拍的三块地——

　　 6月5日， 南山科技园地王 ， 深圳楼面单价 地王， 10.87 万 /㎡ 。

　　 6 月12日， 前海桂湾地王 ， 前海单价地王 ， 9.5 万 /㎡ 。

　　 6月25日， 宝中百亿地王 ， 深圳总价地王 ， 105.1 亿 ， 楼面 8.79万 /㎡ 。

　　 三块地分属南山科技园（粤海）、前海桂湾、宝安中心，自东向西沿前海湾一字排布，从南山滨海一路延伸至宝安海岸线 。

　　 这么密集的在一个月内连拍三块地王，你说不是“故意”的我是不相信。

　　 但更“故意”是，地王挨着当下深圳最热最标杆打的项目，看下面这张图片——

　　 以宝中地王为例。

　　 它和目前大热项目 观潮府 一路之隔，0米距离（隔小路相望）。

　　 2025年8月15日 ，观潮府地块，被 招商蛇口 + 华润联合体 ， 以楼面价 59586 元 /㎡ ， 溢价 34.81% 成交。

　　 2026年6月25日， 作为宝中 观潮府正北相邻地块北街坊 ， 被 保利发展 以 成交楼面价 ：87924 元 /㎡ ， 溢 价 99.05% 。

　　 也就是同一个板块的两块相邻地块， 在10月的时间里， 单平地价高出 2.83 万，地价涨幅近 48% ， 溢价率涨幅185%。 也就是单平米地价 每月平均上涨2800 ，涨幅每月上涨4.8%，溢价率每月上涨18.5%。

　　 是这块地更好吗？并没有。因为观潮府可是一线临海的海景地块啊！

　　 如果一块地是巧合，但三块地都是如此还是巧合吗？

　　 再看6月12日的前海地王。

　　 它和目前大热的 招商海晏府 ， 0米距离（隔小路相望）

　　 2025 年 7 月 14 日 ， 也就是11个月前，被 招商蛇口 ， 以 成交楼面价 ： 84180 元 /㎡ ， 溢价率 86.10% 拍下。

　　 2026年 6月12日，建发以 楼面价：95918 元 /㎡ ， 溢价 114.29% 拍下， 比海晏府楼面单价高 1.18 万 /㎡ 。

　　 也就是同一个板块的两块相邻地块，不到一年的时间， 单平地价高出 1 . 1 8 万 。

　　 是因为这个块地更好吗？并不是， 因为海晏府是 前海近 5 年唯一 三无纯宅地 （无保障房配建、无 70/90 户型、无售价限制）

　　 还有6月5日的科技园地块， 10.87 万 /㎡ ， 深圳 新的 单价地王 。 记住这个数字。

　　 因为就在这个距地王七百八米，科技园唯一在售新房卓越 缦悦 项目，目前成交均价在10.8万。

　　 也就是地价＝房价？！

　　 我们普通人最大的特点就是凡是都想要问个为什么？凭什么？

　　 我们干房地产这么多年，也算是见过些世面，也是第一次遇见这种情况，两块地紧挨着，过了10个月， 单平地价 一个涨了 2.83 万 ， 一个涨了1.18万，一个直接地价干成了房价。

　　 用地价拉房价，用面粉贵所以面包贵去引导房价上涨预期，这是土拍惯常套路。

　　 但像深圳这样，这么直白，这么热烈的方式，说实话，我是第一次见。

　　 当然很多人说，地价涨了算了什么？要房价涨啊？

　　 以科技园地王旁边的卓越缦悦项目为例， 2024-12-21卓越 拿地开发，备案均价 11.41 万 /㎡， 25年开始销售，从最开始的 8.7万 起 ，到2026年6月目前在售成交均价 10.6 万 /㎡ 左右 ，而且卖的很硬气。

　　 原因就是，你看隔壁地王啊，隔壁的地价比我房价都贵啊。按照他的地价逻辑，它开出来不得卖20万一平啊，我才10万啊！

　　 所以你说房价涨没涨呢？如果你一定要说，就算地王卖20万，房价也不会涨，我还等着周边的二手房价继续跌呐！

　　 那你先问问地王周边的二手房的业主的同意不？

　　 科技园地王一出周边二手房什么反应？当晚浪琴半岛 的 挂牌价直接跳到16.8万。

　　 你可以说他们知心妄想，你可以说他们有可能搬起石头砸自己的脚，但你不得不承认， 房价总不能比地价便宜吧。

　　 至少科技园的房价不会跌了吧。

　　 这就好比有一个无形的大手划了一条线，科技园的地价10.8万，其它的你们看着办吧。

　　 我们不是一直都在问， 房价还会不会继续跌啊，房价到底跌到底了吗？这就是答案 。

　　 我们不能说全国的房价都回调到位了。

　　 至少深圳，深圳的福田、南山、宝中跌到位了。

　　 那你说别的区域呢？

　　 我们以龙华为例，6月龙华卖的爆火的项目是谁呢？ 中海云颂玖章

　　 其备案均价 80000 元 /㎡ ， 折后均价约 7.3 万 /㎡ ， 总价 710 万 - 1160 万 。

　　 2026.6.6首开206 套 ， 400 + 组验资客户到场 ， 开盘当日成交 172 套，截至 6 月 25 日网签 198套 ，仅剩 8 套低楼层尾货 。

　　 2026.6.2 6 第二批次加推 去化约80% ， 目前项目 项目整体（首开+加推）综合 备案比例 96.12% 。 当然你会说， 并没有100%啊？

　　 先看下面这个图片，这个项目最大的优势就是距离梅林关近距离近，不是龙华核心区项目，属于福田改善外溢项目。

　　 他的主要客群是在福田想要1000万住大四房，想要700万住大三房的改善，因为这个总价段，在福田买不到房子。

　　 这个项目如果放在25年是卖不到这个价格和当下的热销。

　　 而距离它最近的 占据北站核心区的中洲项目 ，因中海开出7.3的价格瞬间有了价格优势。

　　 中洲自己也没想到吧，从24年一期卖到26年的三期， 卖到最后居然卖出了价格优势？

　　 由于中海的热销，现在的中洲在价格优势的刺激下，销量直接翻倍，已经成为深圳6月销量第一的楼盘。

　　 另一个隔壁项目 中建鹏程云著，直接售罄了，样板区直接锁门了！ 。因为在中海没有开出7.3万价格之前，中建5万单价作为福田外溢项目，大家对它的说法是有点贵。

　　 贵或者不贵，真的是比较出来的。

　　 这就是当下的深圳楼市。

　　 地价开始跳涨模式。

　　 而地价就像一块丢进平静湖面的大石头，涟漪已经开始一圈一圈的向外扩散，传导的链条已经开始了。

　　 很多项目开启了快速去化模式。

　　 比如妈湾观山海，只剩下 138 平米的，总价段直接 1200万+ 。

　　 比如赤湾天健项目只剩 139㎡ 的，总价段 1000+ 起。

　　 比如南山科技园翰熙项目，大户型 138-143 剩下 14 套，小户型 108-113 共剩下 5套 。

　　 宝中中铁项目 9万左右 ，因宝中 楼面价8.79万/㎡，预计均价15万+， 它也瞬间便宜，基本卖完了。

　　 还有观潮府，首批 222套房源 ， 均价14.2万/平方米 ， 整体去化率高达95% 。 二批次 房源 ，198-257平方米 ， 总价 3200 万起 ， 官方口径显示 基本 售罄。

　　 比如， 6 月 10 日 科技园 中海云启源境 最后一批加推，均价 10.5 万 /㎡ ， 目前仅剩 低楼层 少量 房源 。

　　 比如， 6 月持续顺销 的前海桂湾 深铁・凯旋府 ， 均价 9.2 万 /㎡ ， 目前小户型基本售罄， 仅剩高楼层大户型少量存货 。

　　 还有一些顶级豪宅项目，也基本上开一次上一次热销的情况。

　　 比如 6 月顺销加推南山后海招商玺（后海总部基地）188/237/247㎡， 单价 18-22 万 /㎡，总价 3400 万起， 一批次 售罄，二批次去化约 75% 。

　　 比如， 6月首开 的 中海安缇雅苑（深超总） ， 220-290㎡ ， 72 套 ， 成交单价 16-25 万 /㎡，总价 3500 万起 ， 基本售罄。

　　 比如， 6 月上旬开盘 ， 深圳湾 1 号・瑞公馆 ， 150-220㎡大平层 ， 单价 13-18 万 /㎡，总价 2000 万起 ， 当期基本售罄。

　　 有人会质疑，地价跳涨这个现象能不能持续呢？

　　 别的你可以不相信，但是 当一个东西是垄断，它就拥有了绝对的定价权。

　　 更何况它是深圳！

　　 更何况它如此直白！

　　 地块挨着地块拍，这操作已经不是明牌，而是明确说了吧！

　　 深圳今年释放的6块地全部都是高溢价破前高跳涨成交的，那么接下来深圳如果再释放地块也一定是这个策略。

　　 所以能不能持续你不需要操心了。

　　 你需要操心的是你怎么办？

　　 首先，当下中国确实是80%的资产都在下行都在缩水，但深圳房子一定是这80%资产里面，如果要止跌一定是最先止跌的，如果要上涨也一定是最先上涨的。

　　 这是深圳的当下。

　　 其次，深圳是中国AI硬科技产业TOP3， 城运国运加持 。

　　 四大一线基本面第一 。

　　 深圳GDP增速位列四大一线第一 。

　　 人口总量2163万，人口增长率高达9.76% ， 没有北上广老龄化问题 。

　　 出口占全国十分之一，增速12.5%排名全国第一 。

　　 比亚迪、华为、大疆等明星产业抓住每一次风口，城市发展动能十足。

　　 这是它的未来。

　　 第三、从楼市基本面看，深圳是中国供需、人地最紧张的城市。

　　 深圳常住人口超2000万，商品住宅仅200万套，商品房持有率仅10%，算上各类住宅人均居住面积仅23㎡，人口持续流入叠加人均住房面积极低，住房需求 长期供不应求 。

　　 还有 2026年 深圳楼市成交持续升温， 5月深圳一手、二手成交 量增幅 均为北上广深第一 。

　　 6月新开四个新盘全部日光售罄， 外地人进场抄底速度加快 。

　　 最重要的是深圳是北上深， 唯一 核心区已经解除 “ 限购 ” 的一线城市 ， 首付 比例低至15%，房贷利率处于历史 最低值 ，同样预算 首付 月供 减半， 可以说是有史以来一线城市 鼓励 普通人买房最大尺度 ， 错过就 真的 要再等下一个周期。

　　 面对 6月深圳土拍市场的“明示”操作，结合自己的财力，有财力的一定是“秒跟”的。

　　 毕竟对于广大的二三四线富裕家庭， 深圳核心区的房子一定是国内老百姓 最稳妥的财富容器 。 对比其他城市，深圳核心资产的保值增值能力经过多轮周期验证， 完全超预期 对抗货币贬值。

　　 特别是当下，一定程度上， 买深圳就是买国运 。 深圳 是 比肩 纽约、 伦敦 等 全球一线城市 的 ， 是 全球性的优质资产 。

　　 更重要的是，目前业内 共识 是 ，深圳 房价 已经站在新一轮 上涨 起点，市场刚刚启动，目前仍有不少高性价比项目和开发商优惠、清退房源可以选择， 尤其是 现在入场 福田、南山、宝中、龙华核心 仍能买到低估的优质 房源 ，错过后续成本将大幅提升。