山东
一、开发商宣传的"学区房"落空，购房人能主张违约吗
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"
这条规定背后的法理非常简单：学区房的核心价值就是教育资源，绝大多数购房人购买学区房的核心目的就是获得对应学区的入学资格，开发商关于学区的宣传直接决定了购房人的购房决策，也直接推高了房屋的售价。如果开发商的宣传是具体、明确、可验证的，那么这种宣传就不再是普通的广告要约邀请，而是具有法律约束力的合同要约。哪怕开发商没有把这句话写进正式的商品房买卖合同，也属于合同的组成部分，没有兑现就构成违约。
二、遇到学区宣传落空我该收集哪些证据
第一类是开发商作出学区宣传的全部证据，包括售楼处的宣传海报、宣传单页原件、沙盘照片、开发商官方公众号、视频号的宣传推文和视频、销售的微信聊天记录、通话录音、楼盘的直播录屏等，只要是开发商或其工作人员作出过具体学区承诺的内容都要留存，千万不要买完房就把宣传页扔了。第二类是证明学区宣传对你的购房决策和房价有重大影响的证据，比如同片区非学区房的同时期成交价格、你和销售沟通时明确表示买房是为了孩子上学的聊天记录、孩子的出生证明和户口本等，这些证据既能帮你证明损失金额，也能在你主张解除合同时证明你的核心合同目的。第三类是官方的学区划片证据，也就是教育局发布的正式学区划分文件，用来证明开发商宣传的学区和实际划片确实不符。
三、买房时怎么提前规避学区房的坑
第一，永远不要相信口头承诺，把学区的具体约定写进合同补充协议里，最好同时明确约定违约责任：如果无法对口宣传的学校，购房人有权无条件退房，或者开发商按每平XX元的标准赔偿学区溢价损失。如果开发商找各种理由不愿意写，只是口头保证，那几乎可以肯定学区是不确定的。第二，去官方渠道核实。每年教育局都会在官网发布最新的学区划分政策，也可以拨打教育局的官方咨询电话，确认你要买的楼盘有没有在对应的学区范围内。最后也要提醒大家，近年来"多校划片""学位锁定""教师轮岗"等政策正在全国范围内推行，学区房的政策风险越来越高，购房时最好不要把教育资源作为唯一的购房考量因素。
作者 李永亮律师
新疆新途律师事务所专职律师，从业多年的民商事经济纠纷律师，法律硕士研究生，中共党员，有丰富的执业经验，曾经在多家政法、司法单位任职，擅长各类民商事经济纠纷。同时也担任多家政府及企业的法律顾问。扎实服务是其坚定的信念！
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