两大热门地块规划曝光！海信新都心规划7栋8-16F，森林公园落地774户，规划16栋8-17F洋房小高

随着上半年土拍的收场，近日，多宗地块发布 建设项目规划许可批前公示的公告，其中海信代建的双山项目、万科&中海&越秀&金地&青岛城投五家房企联合斩获的森林公园商改住地块备受关注。

【海信双山项目】

地块位于 市北区宁乡路以南、福州北路以东，土地权属方为融汇控股集团，由海信地产全流程代理代建，目前项目案名已出——海信君安。

地块占地面积约24635㎡，容积率2.5，地上计容建面约61587.5㎡，其中住宅计容建面约33690.46㎡，物业管理用房182.67㎡。其他计容建面约27714.37㎡（含办公建面16292.31㎡、商业建面约2293.23㎡，酒店建面约8983.68㎡、物业管理用房建面约141.15㎡）。

地下建筑面积约34223.01㎡，总户数240户，建筑密度30%，绿地率35%，停车位757辆。

根据规划公示，项目拟建7栋住宅(8-16层)，1栋办公(12层)、1栋酒店(8层),配建社区服务站、托育所、邻里坊、社会公共停车位、物业管理用房等配套设施。

追溯土地成交信息，该地块为2025年6月18日由融汇控股集团以楼面地价9600元/㎡，总价5.91亿竞得。

地块占位新都心核心腹地，坐拥城市优质发展资源，周边集聚凯德 MALL、和达中心城等大型商业综合体，成熟商业氛围浓厚；轨道出行优势突出，近邻地铁 3 号线双山站、清江路站，多维交通出行高效便捷。

当前新都心新房市场已形成三足鼎立竞争格局：棠玥和境主打建面约105-142㎡改善户型；保利青铁・都心琅悦主推118-168㎡三至四居，现已正式入市销售；而融汇福州北路地块（海信代建项目海信君安）紧随补位，项目接待中心已于7月5日对外开放。据项目规划信息，地块将采用新规全域抬板设计，打造主城新一代低密改善住区，进一步丰富板块改善产品供给。

【森林公园商改住地块】

地块位于 李沧区青银高速收费站以南、青银高速以东、规划六路以北、石牛山路以西，为 原森林公园商业地块。

该地块为3月20日，由青岛昌明置业有限公司（万科、中海、越秀、金地、青岛城投）五家房企联合竞得，成交楼面地价9010元/㎡、总价9.98亿元。

地块占地面积约4432.07㎡，容积率2.5，总建筑面积约15.81万㎡，含地上建面约11.51万㎡、地下建筑面积约4.3万㎡。其中地上计容建面约11.08万㎡（住宅建面约10.35万㎡+物业管理用房建面约790.6㎡+配套商业建面约0.65万㎡）。

不计容建面约4307.6㎡，（含邻里坊建面约850㎡+社区服务站建面约600㎡+托育所建面约580㎡+换热站建面约200㎡+架空层社区大堂等建面约2077.6㎡）。规划户数774户，建筑密度20%，绿地率35%，机动车停车位1176辆。

根据规划方案，该地块整体采用高低错落小高层布局，拟建16栋8至17层住宅（11栋17F、2栋13F、1栋2F、1栋16F、1栋14F），1栋13层商业塔楼，2栋社区大堂，利用周边地势高差，沿石牛山路和规划六路布置配套商业、邻里坊等公服配套设施。方案满足日照、消防等法规规范要求。

该宗地前身可追溯至2017年8月，彼时李沧区青银高速东、石牛山路西、枣山路北片区集中出让三幅地块，成交总价37.9亿元，由金地、越秀、中海、万科、青岛城投五家房企联合开发。

受多方面因素影响，项目直至2022年才正式面市。凭借灵活的定价策略与高性价比优势，项目迅速成为片区流量销冠。其中配套商业地块因种种原因长期未动工，2025年7月为盘活存量土地、适配市场需求，李沧区青银高速东、石牛山路西、枣山路北、九水路南LC0301-03地块控规调整正式公示，用地性质由商业商务用地优化为二类居住用地，同步完善公共服务配套，进一步匹配片区居住功能升级需求。2月28日，该地块挂牌出让，最终由万科等五家房企联合斩获。

当前李沧全区商品住宅去化周期约16.1个月，整体市场仍存有一定库存压力，但板块分化行情显著，改善置业热门片区率先走出独立上行行情，其中东李世园板块市场热度持续领跑。

青特置业更是支撑板块热度的核心头部房企，稳居区域流量标杆地位。自青特首入东李，落子青特璟誉便一炮而红。2025年11月开盘，仅用4个月便基本实现清盘。此后青特東序接力入市，延续 “逢开必火” 的青特速度，首开便创下近3年青岛开盘认购的历史纪录。5月30日，青特璟逸（36地块）也已开盘，首推120套，当天去化近9成，三盘连开持续领跑。

热度不止于在售红盘，土地端同样持续重仓布局。今年6月，青特再度拿下片区 55、76号 两宗低密地块，短短一年时间内连落五幅地块，全线沿铜川路连片排布，超级大盘 「铜川九里」正式成型，以连片开发规模，牢牢执掌东李世园改善主场话语权。

板块潜在供应层面，李沧东李已然掀起新一轮布局热潮，各大房企纷纷加码，未来竞争格局将进一步升级。龙湖携手海创置业联合代建惠水路三宗核心地块，19万㎡大体量，主打低密别墅+洋房业态；此外，由远洋代建的万竹云峰项目规划方案已经公示，根据规划建设15栋叠拼洋房洋房(11栋4F+1栋5F+3栋7F），共计257户。去年亿联斩获的核心地块，目前均处于暂未启动状态。

在此供需扩容背景下，本次森林公园商改住地块成功入市，将进一步加剧东李板块楼市竞争，倒逼区域住宅产品全面迭代升级，板块改善赛道的精细化比拼再度升维。

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