北京
谈一谈购买力问题。
1，实际上北京的房价，我们离开这个市场，从一个旁观者角度去看，就是看购买力和房价的关系
购买力强，房价低，那房价大概率会涨。
购买力不强，房价高，那房价大概率会跌。
即使短期无反应，拉长时间看，一定会朝着均衡的方向走。
那北京的购买力到底怎么样呢？
购买力并没有可以量化的东西，只能从模糊的角度去判断，而看懂了模糊的东西，其实就足够了。
有这么几个角度可以参考：
第一，去问你身边要买房的人，如果买了之后房价跌20-30%，能不能承受？
这个问题，对于至少至少50%以上的人来说，答案都是，那我宁可先不买。
这就是购买力的一种表现，有足够的钱买房的人，其实对于房价的下跌没那么敏感，但这种人在目前只算是少数。如果你有1000万现金，买一套一两百万的房子自住，几年内，这个房子跌掉30-50%的价格，你会在乎吗？
反之，如果你只有50万现金，去贷款150万去买一套200万的房子，房价下跌，你又是什么反应？
第二，去看一看身边的人，或者去中介门店打听下，买房的人中，普遍是贷款买房还是少量贷款或全款买房？
这个问题简单拆分一下，首先，北京卖掉的房子多数是什么价格区间；第二，通过价格区间去了解人群，去看多数人在贷款买还是低杠杆或全款买。
目前北京成交的房子，多数集中在500万以下，大概占了80%以上吧，而500万以下的房子，基本上都是北京的刚需群体在买，首付集中在几十万到二三百万区间。
多数是贷款购买。刚需成交的房子，杠杆比例算是最高的。类似200万左右的房子，买家的首付多集中在几十万区间。
这是实际的市场情况。
我们通过这种市场给出的反馈，去判断当下的购买力是否足够强。这种模糊的认识足以让我们对市场的未来趋势有一种相对理性的判断。
第三，租售比也是一种参考，北京的房子靠租金回本的周期目前还多集中在50年以上。参考相对成熟的区域，房子的回本年限多集中在二三十年，这也是一种判断依据。
租售比的逻辑是：租金代表了收入水平，租金涨不上去，说明大家的收入没有那么高，租金是比较能反映客观现状的指标。
租售比、买房贷款情况、房价下跌反映，这几方面综合去判断，就能得出大致的购买力水平，或者是判断当下的房价高不高。
2，为什么大家还在买房？
这其实关联到两个问题，第一，多数人对于市场的认知；第二，当下的预期。
对于市场的认知：多数人对于市场的认知仅存在于刷到的自媒体，个人的主观判断，等等，多是这种非理性认知，但会把非理性认知当成指导；
当下的预期：很多房子，去年的价格500万，今年跌到了400万，这个时候就进入了很多人的预期之内，所以也会有买入行为。但这个房子两年后有可能会跌到300万，到那个时候，很多人会觉得300万的价格也不便宜。这就是预期问题，预期是动态变化的，但买入行为主要跟当事人当下的预期有关。
所以，买房既要了解市场，又要有合理的预期，又要懂得如何挑房子，看房源价格，综合下来，这件事门槛是比较高的。于是我们就会看到，市场上多数的人都是靠非理性来做决策，大差不差就得了，以后的事以后再说。
当然，还有一个因素，那就是买房观念。
好像买房就是人生中很重要的一件事一样，但实际上这句话完整表述应该是，在有钱的基础上，去买自己的自住房是很重要的一件事。没钱买自住房，是一件看起来荒唐的事，但在当下的社会里，它又有他的合理性。
3，真正有钱的人不会买房做投资，买房群体，多还是中产，所谓的投资，拿自己的全部存款+贷款去买房，赌房子保值增值，本质上就是投机。
真正有钱的人，应该会有对应的认知，投资产品里，房子应该是最差的一个资产，至少目前是这样，而且有钱人投资买房，也只会拿闲钱买一点。拿闲钱买不怕跌，和拿全部钱+贷款去赌，心态是完全不一样的。
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