房企算力转型集中潮，佳兆业资本跨界AI，为何风口里长不出第二曲线？

公告原文。 源自：港交所

本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道

6月29日，佳兆业资本投资集团有限公司（00936.HK，下称“佳兆业资本”）发布自愿性公告，称其全资附属公司亿裕亚太有限公司与一家全球领先的国产AI算力供应商签署战略合作协议，双方将围绕国产AI芯片、算力产品及全栈解决方案在多元化工业场景的应用展开深度合作。

公告发布当日，佳兆业集团港股收报0.05港元/股，盘中最大涨幅超15%；佳兆业资本则高开低走，收盘报0.25港元/股，日内最高涨幅超6%。

这已是佳兆业资本一年之内第二次切换跨界赛道。股价脉冲式上涨的背后，是债务出清后房企寻找第二增长曲线的普遍焦虑，但历次转型均未形成实质业绩贡献的事实，也让“概念大于实质”的市场质疑逐渐升温。

一年两易赛道

作为佳兆业集团旗下主营建筑设备业务与物业发展的上市平台，佳兆业资本的跨界动作，是整个集团多元化尝试的一个缩影。

此次切入AI算力赛道，并非其首次试水科技类业务。就在九个月前的2025年9月18日，佳兆业资本曾宣布布局RWA（现实资产代币化）数字资产业务，消息释放后其股价盘中一度暴涨超380%，截至当日收盘报0.51港元/股，单日涨幅达174.19%，创下近三年来的股价高点。

但热度退去后，该业务并未披露后续的落地项目、团队搭建与营收贡献，相关叙事逐渐归于沉寂。

这并非佳兆业系第一次追逐科技风口。2021年，佳兆业科创集团先后与世纪互联、易信科技、深圳联通签署战略合作协议，聚焦IDC数据中心的规划设计、开发建设与运营管理。

彼时，佳兆业集团主席郭英成曾表示，“希望在中国大的发展趋势下，在新基建、基础设施，特别是在冷链物流、IDC这一块可有所作为”，“我们在境外发展房地产，境内主攻发展新基建类”。

四年过去，佳兆业系的IDC布局至今未在财务报告中留下可识别的收入痕迹。

第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿向《华夏时报》记者分析，本轮房企跨界AI算力的本质，是地产周期低谷与AI算力周期高点之间的周期错配套利，短期仍属于资本避险范畴，带有明显的资本叙事逻辑。

“传统房企的核心能力是土地获取、资金统筹和工程管理，但这三项能力在算力赛道仅能算作入场券，并非核心护城河。”吴睿指出，算力中心赛道的真正瓶颈在于电力指标、行业牌照、技术运营能力及企业客户资源，这些领域对传统开发商而言基本属于能力盲区。

2025年年报显示，佳兆业集团非物业销售业务收入占比虽有提升，但绝对值增长乏力，物业管理、酒店餐饮、文化中心、健康等多元业务的收入总和约为33.56亿元，尚不及物业销售收入的55%。

IDC、RWA、AI算力服务——这些被反复讲述的转型故事，在损益表中始终找不到对应的数字。

而跨界AI算力服务，并非佳兆业体系的个体选择，而是当前中小房企群体的一个缩影。

近期已有德祥地产、粤港湾控股、阳光股份等多家上市房企，陆续通过公告披露涉足AI算力、数据中心相关业务，形成了一轮小规模的“算力跨界潮”。

吴睿进一步表示，传统房企的存量资产能否改造为AI算力数据中心存在重大疑问，多数商业物业、工业园区在最初设计阶段并未匹配AI基础设施的技术要求。此外，AI算力中心的核心资产是GPU，行业通用折旧规则为两年折旧50%，资产价值呈快速衰减趋势，与传统地产持有增值的经济逻辑完全不同。“多数企业实际上陷入了存量资产难以变现、算力中心改造与建设推进受阻的两难境地，这是目前地产商向AI赛道转型的普遍现状。”

只见“概念”，不见“曲线”

资本市场对概念的追逐，与经营基本面的冰冷现实之间，横亘着一道难以逾越的鸿沟。

佳兆业资本2025年财报呈现的是一组充满矛盾的数据。期内实现营业收入2.38亿港元，同比增长6%；净利润680万港元，同比扭亏为盈。

增长引擎来自其传统主业——建筑设备业务的“出海”战略。其中，新加坡市场凭借设备投入增加与塔吊出租规模提升，实现营收1.08亿港元，净利润同比增长30%至1237万港元。

换言之，这家公司的盈利改善，源于其作为建筑机械租赁商的区域扩张，而非任何“转型”故事。其宣称的RWA代币化和AI算力布局，在2025年财报中没有任何收入贡献。

母公司层面的数据更为严峻。2025年，佳兆业集团营收95亿元，同比下降17.8%；物业销售收入61.44亿元，同比大降23.7%。公司拥有人应占溢利525.55亿元，看似扭亏为盈，实则完全来自853.74亿元的债务重组收益。

若扣除这笔一次性收益后，佳兆业集团实际仍处于深度亏损状态。合约销售额从2021年的千亿级别骤降至2025年的55.44亿元。

现金流同样捉襟见肘。截至2025年末，其现金及银行结余仅约5.45亿元，而一年内到期的借款高达361.52亿元。现金短债比仅为0.02。在这样紧绷的财务约束下，任何需要持续资本投入的“转型”，都面临现实的可执行性质疑。

艾媒咨询CEO兼首席分析师张毅博士向本报记者分析，跨界转型企业最容易在技术迭代响应、3D调度优化、芯片适配等环节掉队，主要问题在于外行对内行的技术升级响应流程效率较低。长期来看，这类企业必须引进专业的经营管理人才，构建自主的资源调度平台和底层技术能力。

“真正的行业转型从来不是追风口追出来的，而是基于自身能力边界逐步生长出来的。”一位长期跟踪港股房企的房地产咨询机构高管向本报记者进一步表示，对经历债务出清的出险房企而言，更现实的路径是聚焦存量资产运营、提升主业周转效率，而非在陌生赛道频繁试错。

拉长时间维度看，房企追逐产业风口的历史几乎与行业市场化周期同步。

从早年的造车、光伏、文旅地产，到近年的元宇宙、预制菜、数字经济，每一轮市场热点中都能看到房企的身影。概念释放期股价快速冲高，随后因业务无法落地、业绩不及预期逐步回落，真正跑通商业模式、形成稳定盈利板块的案例屈指可数。

佳兆业集团本身便是多元化尝试的资深参与者。过去十余年间，其先后布局健康医疗、文化体育、商业运营、科技等多个非地产业务板块，一度提出“多元赛道协同发展”的战略目标。

但从最新财报数据来看，非地产业务并未成长为对冲主业下行的第二曲线：2025年集团非地产分部的收益占比仍处于较低水平，且全年计提各类资产减值损失达80.78亿元，其中发展中物业减值新增45.71亿元，土地及楼宇减值1亿元，核心资产质量压力仍在持续释放。

吴睿指出，“房企转型能否最终成功，核心取决于房企能否从传统土建开发思维转向AI运营思维，两者行业基因差异巨大，存在难以跨越的鸿沟。”

风口之上的股价暴涨终究是周期轮回里的短暂幻象，只有扎实的业务运营与稳定的现金流，才能支撑企业真正穿越行业周期。