山东
核心数据缺失的批前公示，到底做给谁看，又有什么实际意义？
7月5日，青岛市自然资源和规划局挂出了一则公示——《市北区双山城市更新项目设计方案批前公示》，但仔细一看那张总平面图，与以往的公示大相径庭：楼间距没标，楼高没标！
这个项目，叫海信君安，位置在在市北新都心，总占地24635㎡，容积率2.5，项目共规划7栋住宅（8到16层）、1栋12层办公楼、1栋8层酒店，住宅240套，面积128到163平。
海信君安的规划公示，所有经济技术指标都列得齐全，唯独那张总平面图，只在每栋楼上标了层数，没有标注建筑高度，楼间距也没有尺寸标注。
青岛现行的规划批前公示，并没有哪条规定，强制要求公示图必须标注楼间距和建筑高度的具体数值。从合规性上来说，这么做挑不出毛病。话虽如此，普通购房者，能接触到的就是这张批前公示图。大家最关心的采光、私密性，全靠楼间距和楼高来判断，结果最关键的数据一个没有。既然是公示，为什么不把关键数据标上？公示的初衷是公开透明，多标几个数字，少一点猜忌，对各方都不是坏事。
抛开公示形式的争议，海信君安项目本身，存在几个绕不开的硬伤：
西侧的高架与隧道，“桥景房”属性跑不掉。最西侧一排的2号、6号、7号楼，西边正对着福州北路和双山隧道南口，往西看，就是高架桥和隧道出入口。隧道南口做了全封闭隔音罩，沿路还有30米左右的绿化防护带，但完全没有噪音影响不可能，尤其是低楼层。2号楼位置最靠西南，既临高架又挨着南侧的酒店，受影响最明显。
北侧三栋楼朝向偏斜，在意正南正北的要慎重。东北角8、9、10号三栋小高层，整体南偏东大约40度，不是传统的正南正北排布。这种朝向的好处是上午采光充足，下午西晒轻，坏处是冬季到了中午，室内就没了阳光。
地块形状不规则，商办占比接近一半，也是个绕不开的点。整个地块被鸿府大厦和隧道口切出一个L形，不是方方正正的纯住宅用地，楼栋排布受限制不少。按总平面图的比例估算，住宅之间的楼间距大约在35米左右，小高层这样的楼间距，不算宽敞，只能算中规中矩。
再说说项目的优势：
地段含金量高。新都心发展了十几年，核心区早就没地了，这个项目算是真正的核心地块。步行300多米到凯德MALL，500多米到双山地铁站，周边和达中心城、万科中心的商业全是现成的，往北走几步就是双山公园，买了就能享受成熟配套。
产品力在线。项目对标海信的君悦系产品，铝板加玻璃幕墙的外立面，放在新都心一众真石漆外立面的小区里，颜值高出一大截。全域抬板设计，住宅首层地面比福州北路、宁乡路的市政路面抬高不少，相当于普通小区两三层的高度，防潮、降噪、私密性都有提升。新规产品、得房率超高，还做了270度转角窗，产品力确实比周边竞品高一个档次。
容积率2.5，放在主城核心区已经算低密。当然，项目最大的优势，是海信品牌加持。虽然不是海信自己拿的地，是代建，但海信在青岛的口碑确实硬。31年180多个项目无一延期交付，按期交付率100%，青岛上半年销售金额和面积双冠王。很多人关注这个项目，冲的就是“海信”两个字。
海信君安户型分布：
2号楼：16层小高层，143㎡
5和6号楼：16层小高层，143/163㎡
7号楼东单元，8层洋房143/163㎡、西单元13层小高层143㎡
8、9、10号楼：13层小高层，128/143㎡
▲网传海信君安户型分布图
价格方面，目前还没正式释放，项目楼面地价9600元/㎡，再加上建安成本、税费、海信品牌溢价，初步预估在3万左右。海信君安一共才240套房子，只要开盘溢价不过分，大概率会开盘即清盘。
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