上海楼市，“老登”和“小登”对立了

　　 上海楼市，老登和小登开始对立了。

　　先叠个甲，"老登""小登"没有贬义，纯粹是网络热词，方便指代。

　　 老一辈死守市区老房不肯卖，子女眼看资产缩水干着急，两代人用完全不同的逻辑看房子，谈不拢也吵不赢。

　　老一辈上海人和他们的子女，在房产上的分歧对立，堪比股市的老登股和小登股。

　　这种现象，不止在上海，北京、深圳等超级城市都很常见。

　　知乎上也有类似的热门话题。

　　朋友小李，21年开始就想着把家里的老塔楼卖了置换新房，奈何自己没对象不结婚，父母迟迟不同意，结果拖到现在房价少说下来了四成。

　　每次说起，小李都是痛心疾首。何解？

　　小登的困境

　　认识很多上海本地小年轻，家庭资产结构出奇地相似。

　　爸妈早年买了两三套房，后来拆迁又分了房，再加上继承自爷爷奶奶的，家里四五套房是常态。

　　总资产一盘点，两三千万，人生赢家无疑。

　　但现实是这些年轻人每天挤地铁，吃盒饭，日常加班，年薪十几万。

　　父母拿着退休金，买鸡蛋还要货比三家。

　　全家资产千万级，现金流却紧巴巴。

　　更要命的是，这些资产正在以肉眼可见的速度缩水。

　　上海楼市这一轮调整周期，房龄老的房子调整幅度明显比次新房要大。

　　2024年，上海老破小全年跌幅超过13%，部分小区甚至下跌40%以上，更有甚者直接腰斩。

　　这样的例子比比皆是。

　　小登们心里很清醒：爸妈手里那些没电梯、没物业、户型奇葩的老房子，自己这一代宁可租房也不会去接盘。

　　产品力实在太差。客厅没窗，卫生间小，没有停车位。

　　老破小可能还有刚需愿意买，老破大总价高都不知道卖给谁。

　　 外地来沪的富二代，看不上市区老房子，同样的总价他们宁愿去近郊买个新房或者次新。

　　但小登们只能干着急。房子的产权在爸妈名下，决策权也在爸妈手里。自己空有一肚子想法。

　　上班挣那点钱，跟家里房产的缩水速度一比，杯水车薪。无效打工，大概就是这个意思。

　　辛辛苦苦干一年，不如家里房子一个月跌得多。

　　
老登的固执

　　说老登不讲理，也不对。

　　他们中的大多数人，确实靠房子完成了阶层跨越。九几年花几万块买套老破小，后来涨到了几十万，再到后来几百万。

　　这种财富增值的速度，在任何其他领域都不存在。

　　他们亲眼见证了地段神话的诞生，内环就是贵，黄浦江就是值钱，几十年验证出来的"真理"，已刻进骨头。这是路径依赖。

　　而且房子对老登来说，从来不只是资产。那是半辈子的根，是社交圈，是生活习惯。

　　让他们卖掉熟悉的一切，去换一个陌生的新房，有点残忍。

　　还有一个很现实的心理：房子是老登这辈子最大的成就。

　　所以小登们越是着急，老登们越是抵触。越说房子在跌，老登越要梗着脖子告诉你：长远看还是涨的。

　　上海置换卖房，4个月还没卖掉？

　　试试房外房卖房新方法，平均卖房周期41天

　　全网卖：350万粉丝曝光，全城卖：2万优质中介资源

　　 立即扫码免费1V1卖房咨询

　　
楼市的逻辑，彻底变了

　　老登和小登的根本分歧，在于两个时代的逻辑碰撞。

　　老登经历的是普涨时代。那时候不管内环老破小还是外环新房，大水漫灌，大家一起涨。

　　地段就是一切，只要位置好，房子破一点没关系，反正会涨。

　　他们的成功经验总结成一句话：买房就是买地段。

　　小登面对的分化时代。2020年以后，上海楼市明显分层了。

　　房龄越低、景观越好、物业越强的房子，价格表现越硬。

　　而老房子所在的板块，跌价现象最为普遍。

　　2024年的市场数据进一步印证了这种分化。CRIC监测数据显示，14个核心城市一二手房价差到2024年6月末已扩大至超过1万元每平方米，二手房价格跌幅显著高于新房。

　　同样的地段，电梯次新和没电梯的老破小，价格走势能差出天壤之别。

　　产品力重新定价，居住价值成了硬通货。

　　年轻人宁愿多花两千块租金住新小区，也不愿意省点钱住老破小，生活方式真的不一样了。

　　简单讲，老登重地段，小登重产品。

　　买房路上难关多，关关难过关关过

　　上海置换买房，怕买错怕买贵？房外房大数据选房系统，全城帮你选好房

　　高学历房产分析师+选房师，专家定制方案帮你选对房

　　 立即扫码免费一对一买房咨询

　　想换换不了

　　很多小登以为，说服爸妈同意置换，问题就解决了。

　　太天真，至少有三个难关。

　　第一关，房产税。上海自2011年1月28日起试点征收个人住房房产税，

　　家里那些2011年以前买的房子，不管多少套都免征房产税。但一旦置换成新房，合并计算的家庭全部住房面积人均超过60平方米的部分，就要交税。

　　一套千万级的房子，每年房产税可能几万块。对于买鸡蛋都要比价的老登来说，这简直是割肉。

　　本来房子就不涨了，还要额外掏钱养房子，心理上完全过不去。

　　第二关，资产控制权。

　　除了买婚房这种刚性需求，大多数上海父母不会提前把房产或资金转移给子女。

　　小登们就算有再好的置换方案，手里没钱没产权，只能干瞪眼。

　　第三，地产信仰。

　　老登们靠房地产红利发家，即便相比高点回撤了30%，但相比买入价还是涨了十倍。这种信仰，十分顽固。

　　小登们，有想法，没权力；有方案，没资金。只能眼睁睁看着家庭资产在错误的结构里持续蒸发。

　　出路

　　小登们要放下一个执念：不要试图提前获得资产的控制权。

　　见过太多案例，子女急着把房子过户到自己名下，或者强烈要求父母按自己的方案操作。

　　结果无一例外，老登觉得你要篡权，防备心更重，事情反而僵掉了。

　　房产处置是家庭最大的财务决策，互相信任很重要。

　　正确的做法，是先给老登吃定心丸：房子还是写你名下，决策权还是你的，我只是帮忙参谋。

　　具体操作上，先看家庭房产结构。很多上海家庭的配置是头重脚轻型：一套1500万的老破大三房自住，再加两套500万的老公房收租。

　　总价两千五百万，但现金流极差。

　　优化方向是调结构，不是换地段。

　　把老破大三房换成同板块的次新电梯两房，老人自住够用，品质升级，资产更抗跌。

　　两套老公房合并成一套核心地段的小两房出租，管理更省心。总资产值不变，但现金流活了。

　　选房子的时候，既要看保值性，也要看现金流。尽量选核心地段、高租售比的小面积房源。

　　小面积意味着房产税低，高租售比意味着租金能覆盖持有成本。

　　现在看起来是折腾，但等遗产税、真正的房产税真正落地，大面积低租售比的房子会是重灾区。

　　还有一个折中方案：老登实在不愿意搬，那就先做适老化改造。

　　加装电梯、重新装修、改善厨卫。虽然改变不了地段溢价收窄的大趋势，但至少能延缓贬值速度，也能让老人住得舒服点。

　　我们卖了这么多套房，装修新的，就是比老装修流动性要高。

　　观念的转变需要时间，先用实际行动证明你没有"夺权"的野心，真心为家庭好。

　　最后，靠运气赚的钱，终究要靠认知来守住。

　　 当然，也有很多自己想通了，或者被说服的老登，其实也占很大比例。可以看到，市面上千万以上的房产，卖房的一大半都是老人。

　　 无论如何，房子的事，值得两代人坐下来好好谈。只是留给大家调整的时间，可能真的不多了。

　　 注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。