独家：万科长租公寓换帅

大家好，我是地产高富帅。

万科两位关键人物的入场，给行业带来了一些正面声音。曾经的优秀王牌部队，正在迎来新一轮价值重塑，万科的国企之路已实打实打开了局面。

深铁集团长期真金白银的注资，让万科集团能持续在经营端口优化方面下功夫，这几年很多业务板块都迎来了大调整，快速变现与聚焦主业是未来万科的核心战略。

在今年4月万科新一轮组织调整中，万科集团旗下的办公事业部直接撤销，食品事业部也在近期迎来了一些重大消息官宣。

4月29日，万科官宣拟通过公开挂牌方式转让其合计持有的环山集团股份有限公司（下称“环山集团”）约99.4130%股权，万科间接持股所对应的金额为32.7亿元。

也就意味着，万科集团旗下食品事业部也很有可能面临取消，环山集团的退出，标志着万科探索六年之久的食品养殖跨界布局将正式画上句号。

截至目前，万科集团布局的7大事业部，目前只剩下了物流，食品，海外，商业，长租公寓，如果食品事业部股权转让成功，万科集团的底牌将只剩下最后四张。

除去主业的地产开发，万科的几个多元化业务中，还有持续盈利能力的恐怕只有长租公寓了，也是现阶段万科最值钱的板块。

此前，无论是商业板块还是酒店资产，万科这几年陆续变现几百亿，回笼资金迫切，如今长租公寓更是直接把股权抵押给了深铁集团。

这种王牌资产，才是深铁最为看中的，在租售并举的行业热潮下，万科在这一轮变革中，万科长租公寓的掌门人也迎来了最新变动。

“16金刚之一”的再次下放

在上一轮城市总调整中，除去深圳，杭州，苏南地区高管的变动外，万科长租事业部总经理胡冬华也选择离职创业。

长租公寓在现阶段万科几大核心业务中，是含金量比较高的存在，因此这一轮新的事业部统帅，必须是内部业绩与口碑得到组织肯定的高管。

地产一品塘独家获悉，就在6月底，万科长租公寓事业部官宣了最新领导班子成员，前万科津冀公司总经理王一川临危受命挂帅万科长租事业部总经理。

本次官宣过后，王一川也明确了核心管控权责：分管总部职能，投资发展、产品设计、工程管理、人力资源、财务资金、综合管理、审计监察、科技应用等。

王一川，1983年出生，2010年硕士毕业于浙江大学，当年以万科新动力身份加盟万科，开启地产职业生涯。

王一川前几年的职业生涯基本都在杭州万科，这一时期杭州万科公司在刘肖的带领下迅速起飞，无论是口碑还是产品调性都在引领整个行业。

当年在杭州，就连与绿城中国直接PK，很多项目产品研发水平都不逊色，彼时不到4年，王一川就已经担任杭州公司片区营销总监。

随后几年，2015年王一川统帅整个杭州公司，升任杭州营销中心总经理，在2016年，万科杭州公司业绩就直接飙升到200亿体量。

这一时期，万科杭州公司可以说是体系内的标杆城市公司，就连当年的上海万科与深圳万科，在同一时期都没有那么火热。

后面王一川更直接调任万科上海公司担任第一事业部总经理，迎来了全面发展机会，这一时期万科上海区域各大城市都位居行业第一梯队。

随后万科杭州总经理刘肖转战北京，并直接接替毛大庆的北京区首位置，开启了战投帮统帅大区的先河，王一川也在2019年直接来了一场职业大高升。

2019年8月被集团委任北上烟台，成为烟台万科第三任总经理，2022年9月调任天津万科首席合伙人、总经理。

万科前几年在烟台的业绩也是非常爆炸，且王一川前任曾创造出100亿元的销售额和最高市场占有率20%的神话。

当然这几年的万科很多城市总留下的坑也不少，这与万科的整体管控机制有很大关系，城市总就是冲一线业绩为王。

王一川任职烟台万科总经理三年时间，烟台公司业绩也几乎停止在50亿以下规模了，这基本上是后期万科在北方区域的整体经营战绩。

调入万科天津之后，天津市场也迅速下行，万科北京区域整体业绩都遭遇严重下滑，2025年之后天津合并了周边城市成立新的京津冀公司。

王一川作为万科组织调整过后的16大城市总之一，整体含金量毋庸置疑，加上在内部口碑一直不错，本次调任长租公寓，很显然还是给嫡系安排了一个不错的位置。

近五年，随着开发业务的缩减，很多大型房企早期一批经营型高管都转移了阵地，从开发端口转型到经营端口，涉及物业管理，商业管理，租售管理等领域。

就在同一时期，长租公寓业务将从规模扩张转向精细化运营和轻资产发展的新阶段。

万科长租公寓还有未来吗？

相对比传统的存量经营赛道，如物业与商业服务，长租公寓对于未来行业发展是至关重要的，也是现阶段很多资本最看重的行业之一。

特别是这几年，年轻人经历了经济下滑洗礼之后，就业难，稳定的工作成为奢望，因此很多年轻人选择租房，租赁市场就迎来了一波机会。

其次，现在年轻家庭式租赁也开启了新一波增长，改善型租赁需求明显加大，与现阶段新房市场的改善客户形成了一波联动。

今日，中国建设报社支持的《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》（下称《蓝皮书》）在京发布。

《蓝皮书》指出，我国住房租赁市场迎来结构性变化，需求端，家庭群体回归租房市场，带动长期化、改善型租住需求升温，约80%租客接受租房5年及以上，八成租客愿为“好房子”提升支付意愿，维修、保洁服务需求度高达98%、92%。

数据显示，2026年上半年，全国重点10城长租租金呈现“先降后升”的V型走势，3月租金降至V字底部，4-6月伴随春招、毕业季租房需求释放，市场租金逐步回升。

在现阶段长租公寓运营商阵营中，大致分为互联网军团，开发商军团与酒店运营军团三大阵营，各自都有各自的妙招，行业已成百花齐放的态势。

随着这几年租售并举政策持续落地，地方国企独立运营租赁公司也成为了长租公寓领域的超级黑马。

这些“国家队”选手的增速相当惊人。到2025年底，地方国企系的开业规模达到29.9万间，管理规模47.5万间，占比都超过了20%，成了仅次于房企系的第二大力量。

传统房企阵营中，长租公寓早期就是伴随着房企开发商重资产开发而兴起，拿地了再去盖楼，把符合长租公寓的项目单独拎出去改造再租赁。

在这一细分领域，以万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢三大金刚持续领衔，加上近几年口碑一直不错的旭辉瓴寓，招商伊敦等巨头，整体开发商军团仍然受到持续关注。

最值得关注的是，长租公寓已经从早期规模化，进阶成现阶段的深度经营期，如何有效精细化运营并介入资本，是未来行业的基本面。

万科集团作为最早涉及长租业务的开发商，这几年一直在调整与探索，从前段时间的“万店计划”到近期与地方国企的深度合作，无一不在突破行业的惯常视角。

从今年万科集团发布的年报不难看出，开发业务虽然亏损严重，但是长租业务已展现明显的想象空间。

2025年，万科泊寓在保持规模、效率领先的基础上，以多种方式实现了轻资产发展模式的突破。截至2025年12月底，泊寓共运营管理长租公寓27万间，整体出租率超95%。

作为已经成立10年之久的品牌，万科泊寓显然已经突破了传统公寓品牌的运营策略，把轻资产与重资产运营来了一个组合拳，将“运营效率”和“用户粘性”作为核心指标。

总结：

综合来看，万科的这一系列动作，勾勒出一幅清晰的战略图景：

深铁集团的持续注资是“输血”，出售资产、收缩战线是“止血”，而将最核心的人才和资源全部压注在泊寓上，则是为了打造一个能自我“造血”的未来心脏。

万科正在用一场“断臂求生”式的战略收缩，换取一次“换血重生”式的核心能力迁移。

今天就聊到这里，对万科的明天有何评价？欢迎留言讨论。

您的认可，是对我最好的鼓励

地产一品堂，80后 工科理工男 深漂20年 20年猎头从业经历，17年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。