浙江
经过连续多年下跌，叠加天量安置房交付，温州市区的房价体系，变得越发脆弱，超低价的次新二手房越来越多。
谁也没想到，曾以高房价、买房难著称的温州，如今房价竟会便宜到如此地步。
就连核心城区，同样可以买到百万总价的次新房。
01
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
文章开篇前先讲两个故事。
2015年，楼市在经历了低谷后企稳，购房者蠢蠢欲动。
当时，温州一家机构，打算做一场针对刚需新房的活动，面向全城征集购房者。
这场活动有大量购房者报名，但是大部分购房需求是这样的：
汤家桥路、温州大道、广化桥路、瓯江之间，建筑面积约100m²，有电梯，新房，总价控制在100万内。
10年前的核心城区
在当时看来，这样的购房需求实属天方夜谭、痴人说梦，完全没有能匹配的房源。
即便在该范围之外的黄屿板块，当时建筑面积约90m²的在售新房，总价也要约150万元，甚至更高。
当然，这足以反映出，温州有太多太多的刚需购房者，想在好地段买套新房了，只是以他们都预算，根本买不到。
核心城区
而2015年的房价，已经是低位了。
在那之前或者之后，温州的房价还要更夸张，很多刚需购房者连想都不敢想。
02
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
到了2018年，温州的房价较2015年已涨了不少。
这时候，吴桥一个历史遗留项目锦水湾大厦，推广名为观湖壹号，主打建筑面积约88m²的小户型。
该小区只有1幢高层建筑，园林景观也很少。
除了靠近老城区、北面有河景，其他方面几乎没有其他优势。
锦水湾大厦及周边
建筑面积约88m²，商品房都会做小三房，两房往往是安置房的设计。
但是，作为商品房，锦水湾大厦设计时就是两房，已经落伍了。
这些建筑面积约88m²的两房户型还很奇葩，不仅南北不通，有些户型连朝南的厅房都没有。
锦水湾大厦的奇葩户型（上下滑动查看更多）
锦水湾大厦均价约22000元/m²，这些建筑面积约88m²的两房户型，总价约200万。
比起前面的“百万核心新房”梦，已是部分购房者心理价格的两倍了。
即便如此，竟上演了2000多位购房者抢200多套锦水湾大厦房源的大戏。
展厅现场。来源：温州房哥
仅仅因为是市中心带电梯的小户型，就如此受欢迎，买这样一套各方面都不太好的房子，还要靠抢。
03
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
以上两个故事可以看出，曾经刚需购房者在温州买房，真的太难了。
然而现在，房价经过了大起大落，在核心城区，约100万元总价，真的能买到了带电梯的新房了。曾经的天方夜谭、痴人说梦，竟也有实现的一天。
核心城区大批新建安置房
如果盯着商品房看，核心城区的新房，大多还要25000元/m²以上，建筑面积也在大多约130m²以上（不含少量受人才房影响的商品房），总价仍需300万元以上。
但是，看看那些新交付的安置房，竟会发现，这里有很多小户型，单价也就10000元/m²多点，总价可以控制在100万元左右。
比如，杨府山以南的源盛嘉园，二手房价仅约12000元/m²，总价约100万元就有机会买到合适房源。
在上陡门浦公园两侧，东达锦园、滨沁华庭等，只要不是一线看公园景观的房源，总价约100万元同样有机会买到合适房源。
还有香丽园、香桐湾、鼎旺家园等，总价约100万元，都有机会买到合适房源。
源盛嘉园及周边
这些安置房交付没几年，尽管品质与最新的商品房仍存在差距，但较此前的安置房已提升了很多，不输前些年一些品质普通的商品房。
可见，因安置房的过量建设，哪怕是寸土寸金的核心城区，房价体系都已经混乱了，不再完全按地段形成房价梯度。
3万+的高端商品房，与1万+的安置房，就在两隔壁。
正是如此混乱的房价体系，让温州人终于实现了“百万核心新房”梦。
与豪宅相邻的安置房
要知道，10年前，核心城区那批品质更差的安置房，只要是小户型，有电梯，二手房价统统在25000元/m²以上。
如今，这些更新、更好的安置房，价格才10年前的一半。
当然，物业管理、业主群体等方面，才是安置房更大的问题。
但是，在如此巨大的价差面前，很多购房者能接受这些问题，或带着侥幸心理。
04
瓯柑楼市 OUGANLOUSHI
如果非要以百万总价，买商品房呢？
汤家桥路、温州大道、广化桥路、瓯江这个范围内，依旧没戏。
新兴板块正在融入核心城区
但是，10年前温州人不愿走出这个范围，关键原因在于周边新兴板块配套设施不齐全、生活不便，或人居环境不佳。
如今10年过去了，经历了大拆大整、大建大美，黄屿、南湖等新兴板块的生活，也慢慢便利起来了，瓯海中心区就更不用说了。
同时，蒲州、梧田、新桥等传统城镇，也不再那么“脏乱差”了，更好地融入了核心城区。
如今，越来越多购房者愿意走出核心城区，生活在这些新兴板块。
同样繁华的新兴板块
这些新兴板块的一二手商品房，约100万元还是很难够得着，但约130万元还是有机会的。
即便一些房龄有10余年的二手商品房，若小区维护得好，有些方面也不输近几年交付的部分次新房。
相比较之下，七都、三江等生活配套尚且不齐全、生活便利性相对不足的板块，约100万元确实有机会买到一二手商品房。
对于预算更紧的购房者来讲，这些新兴板块的二手安置房更便宜，完全不用百万，六七十万都有机会。
七都岛与滨江CBD
在温州市区买房的难度，较此前已大大降低，高房价彻底成为历史。
问题在于，当前的经济环境，购房者对未来预期不佳，观望情绪严重。再低的房价，吸引力也大不如前。
大环境的改善尚需很长时间，但在此期间，温州仍需继续做好城市建设、产业升级，以提升城市吸引力与竞争力，呈现真正的性价比。
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