36个月以上库存近1.9万套，上半年0供地，增城楼市第一宝座不保？

日前，“广东交通”官方微信号发布新白广城际最新建设进度，新塘至白云竹料段总体进度达99%，力争7月底正式开通。该段城轨分别在新塘南与穗莞深城际衔接、在竹料与广佛东环衔接，通车后将串联起广深及清远三城，进一步完善珠三角城际线网，深度融入粤港澳大湾区一小时交通圈。

作为广州城市东拓的桥头堡，增城楼市长期以来都是广州的流量宝地，轨道交通的完善无疑又为当地楼市带来了新的利好。不过，受制于过去几年市场大环境调整，增城楼市的供求格局也发生了重大的变化。

来源：普睿数智

可以看到，增城商品住宅近年来供求量价均呈现下滑态势，今年上半年供应量仅14万㎡，成交量54万㎡，均价降至13290元/㎡，三大核心指标均处于2020年以来低谷水平。在此情况下，增城商品住宅成交量常年霸榜广州的地位也遭遇到了重大挑战。尤其是在今年上半年，黄埔和番禺这两个近郊区的商品住宅成交量紧追不舍，增城的领先优势已经不足5万㎡，第一宝座岌岌可危。

那么，到底近年增城房地产市场发生了什么？目前增城区市场的供求关系和库存结构又如何？

01

涉宅用地市场

供应极致收紧，拿地转化节奏缓慢

回顾近十年增城土地市场走势，涉宅用地供求在2019-2021年集中供地期间达到峰值，三年年均供应涉宅用地38宗，成交21宗，成交总建376万㎡，是区域土地供应的黄金周期。2022年起，土地市场进入极速收缩通道，2022-2025年四年间，全区仅挂出15宗涉宅用地，成交12宗、205万㎡，四年成交量不足峰值时期2020年的五成。进入今年上半年，增城涉宅用地交易更是直接颗粒无收，供求齐挂零，一级市场的持续收缩直接影响了后续住宅新房的供应节奏。

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在土地成交持续收缩的同时，已成交地块的开发转化节奏也显著放缓。目前增城仍有10宗已成交涉宅地未转化为住宅项目入市销售，合计总建超120万㎡，其中7宗地块拿地时间超18个月，开发进度严重滞后，这也成为近年来增城新房供应持续收缩的重要原因之一。

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02

商品住宅市场

供求缩量，市占率持续走低，销冠地位遇挑战

受土地端收紧传导，2022年增城商品住宅供求大幅下跌，此后逐年持续下滑，今年上半年全区仅供应13.95万㎡，同比腰斩，成交54.40万㎡同比下降13%，价格在以价换量情况下持续下滑至13290元/㎡，同比下降13%。

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在区域自身容量萎缩之下，放到全市各区来看，虽然上半年增城在全市十一区中仍保持销冠地位，但已无绝对领先优势，近郊两大区黄埔（成交量52.66万㎡）与番禺（成交量51.02万㎡）穷追不舍，增城市占率已从2020年的24%下降至15%，随着上半年土地市场停摆，后续销冠地位愈发不稳。

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03

板块格局

新塘稳居绝对主力，成交占全区近四成

从板块维度来看，2026年上半年增城新房市场呈现出“新塘领跑，永宁、朱村跟随，其余板块掉队”的鲜明格局。新塘凭借成熟的配套、便捷的交通以及扎实的产业基础，成为全区成交的绝对核心，上半年成交近20万㎡，占全区成交总量的37%，是增城楼市的核心压舱石。第二梯队的永宁及朱村成交量均在9万㎡左右，第三梯队中新、荔城等五大板块成交量集中于2.5-4.0万㎡，与第二梯队有较大拉差，仙村、派潭等四板块基本无活跃楼盘，以老盘零星补签为主。

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04

项目排行分析

刚需刚改为主，核心板块项目领跑

从2026年上半年增城商品住宅成交套数以及金额TOP10榜单来看，区域整体低价走量为主，价差相对市区项目小，较少以质取胜的高价项目，所以业绩与销量双榜项目高度重合。同时头部效应明显，双榜前十项目合计金额或套数均占全区近四成。细看榜单项目，新塘项目占半壁江山，共11盘次登上双榜，其次永宁5盘登榜，大部分项目套均总价控制在180万内，刚需刚改主导区域市场。

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库存走势

库存规模保持高位，陈旧库存占比近七成

截至2026年6月末，增城商品住宅库存面积284万㎡，同比微增1%，去化周期30.5个月，同比延长7.0个月，处于高库存去化慢的状态。

从库存结构来看，36个月以上的陈旧库存近1.9万套，占库存总量近七成，以新世界星辉、国贸学原等滞销大盘为主，两盘36个月以上的库存套数合计近4000套；其次24-36个月的库存量有2666套，2年以上长库龄房源占比近八成，即增城在售房源极大比例为现房/准现房产品。虽长库龄的现房/准现房所见即所得，并且排除烂尾风险，但产品力普遍不及新规产品，且该批次项目地价普遍较高，调价空间有限，横盘滞销问题难解。库龄9个月内的以新规产品为主，供应少且流速相对较快，合计占比不足一成。

来源：普睿数智

从板块库存来看，增城各板块库存规模与去化周期显著分化，核心板块库存压力相对可控，远郊板块去化压力突出。

新塘作为全区供求流速最快的核心板块，库存面积63.08万㎡为各板块最高，但同时去化周期18.72个月，是各板块除派潭因存量低、受老盘补签带动去化周期缩短至2.06个月外，去化周期最低的一个板块。存量第二的朱村板块库存60.07万㎡，去化周期需34.60个月，除石滩去化周期29.48个月外，其余常规板块去化周期普遍集中于34-50个月左右。（备注：仙村板块去化周期105.71个月远超其余板块，未体现在图表中）